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中華人民共和國契稅暫行條例》第八條契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。
因此：企業(yè)交納土地出讓金時(shí)，就繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為10,000萬元。
另：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第九條規(guī)定：“ 條例所稱成交價(jià)格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益”。
土地出讓金返還款小于回遷房契稅成交價(jià)格的部分，應(yīng)按規(guī)定作為契稅的計(jì)稅依據(jù)，繳納契稅。
二、會(huì)計(jì)處理
土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房，企業(yè)應(yīng)做營業(yè)收入處理。
收到返還款時(shí)：
借：銀行存款3,000
貸：預(yù)收賬款3,000
完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)：
借：預(yù)收賬款：3,000
貸：營業(yè)收入 3,000
第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償）
目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進(jìn)行部分返還，用于拆遷或安置補(bǔ)償。
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10,000 萬元，企業(yè)已繳納10,000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3,000萬元，用于該項(xiàng)目10,000平土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。約定返還的3,000萬中，用于拆遷費(fèi)用1,000萬元，用于動(dòng)遷戶補(bǔ)償2,000萬元。企業(yè)實(shí)際向動(dòng)遷戶支付補(bǔ)償款1,500萬元。
一、相關(guān)稅務(wù)處理：
?。ㄒ唬I業(yè)稅
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）第二條規(guī)定：
“納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。”
返還款3,000萬中，
1、取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1,000萬元，應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅30萬元。
2、代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)按服務(wù)業(yè)--代理業(yè)征收營業(yè)稅【（2,000-1,500）*5%】75萬元。
?。ǘ┢髽I(yè)所得稅：
企業(yè)所得稅：返還款3,000萬元中：
1、取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入1,000萬元，扣除相對應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。
2、代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。
3、企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除。
（三）、土地增值稅
根據(jù)【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則】第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
企業(yè)取得的返還款3,000萬中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入和代理服務(wù)取得的收入，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計(jì)算土地增值稅清算收入。
企業(yè)繳納的土地出讓金10,000萬元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。
(四)契稅
企業(yè)繳納的土地出讓金10,000萬元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。
二、會(huì)計(jì)處理
先期支付拆遷補(bǔ)償款和進(jìn)行拆遷時(shí)：
借：其它應(yīng)收款1,500
其它業(yè)務(wù)成本 1,000
貸：現(xiàn)金或銀行存款2,500
支付土地出讓金時(shí)，10,000萬元全部計(jì)入開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)并作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。
土地出讓金返還用于支付動(dòng)遷戶補(bǔ)償款和拆遷費(fèi)用時(shí)，企業(yè)應(yīng)沖減往來和做其他業(yè)務(wù)收入處理。
收到返還款時(shí)：代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款業(yè)務(wù)
借：銀行存款2,000
貸：其它應(yīng)收款1,500
其它業(yè)務(wù)收入500
收到拆遷工程款時(shí)：
借：銀行存款1,000
貸：其它業(yè)務(wù)收入1,000
第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實(shí)工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負(fù)擔(dān)，對開發(fā)商進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分進(jìn)行返還。
一般情況下，由于實(shí)施了土地的儲備制度，政府將生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進(jìn)行“招拍掛”，動(dòng)拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計(jì)劃地分配到位。即在招標(biāo)、拍賣、掛牌活動(dòng)開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權(quán)屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。
但是在經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌的實(shí)際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時(shí)，這種情況更比比皆是。
因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會(huì)以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等工程建設(shè)的補(bǔ)償。
案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10,000 萬元，企業(yè)已繳納10,000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3,000萬元，用于該項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。
一、相關(guān)稅務(wù)處理：
?。ㄒ唬I業(yè)稅
項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程所需要支出，按土地出讓協(xié)議規(guī)定，是應(yīng)該由政府承擔(dān)的。
本案例符合BT（即“建設(shè)-移交”）投融資建設(shè)模式（以下簡稱BT模式）的特征。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該項(xiàng)目城市道路、供水、排水、燃?xì)狻崃?、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。
對此開發(fā)企業(yè)取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)BT模式的營業(yè)稅征收管理：
1、無論其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備建筑總承包資質(zhì)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的返還款，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。
如果協(xié)議約定返還款用于項(xiàng)目內(nèi)應(yīng)收開發(fā)企業(yè)自行承擔(dān)的城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程支出，則應(yīng)按企業(yè)取得政府補(bǔ)貼處理，不征收營業(yè)稅。
?。ǘ┢髽I(yè)所得稅：
本案例企業(yè)取得的提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)勞務(wù)收入3,000萬元，扣除相對應(yīng)的成本費(fèi)用，差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。
企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的營業(yè)稅等稅費(fèi)，可以在發(fā)生當(dāng)年扣除
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根據(jù)【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則】第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建
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