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?。ㄒ唬┩恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)差異
一是企業(yè)所得稅中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中包含取得土地使用權(quán)價(jià)款，而土地增值稅中將企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款單獨(dú)作為一個(gè)項(xiàng)目扣除，不計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用中。
二是企業(yè)所得稅中的大市政配套費(fèi)、契稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)等，土地增值稅規(guī)定不同。未明確的，應(yīng)按各地規(guī)定處理。
三是土地增值稅中表述的拆遷補(bǔ)償支出是指“凈支出”，這與企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。也就是說，如果開發(fā)企業(yè)在拆遷補(bǔ)償支出中，收到政府及政府部門給予的拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助收入，則企業(yè)所得稅處理是計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，或?yàn)檎鞫愂杖牖驗(yàn)椴徽鞫愂杖胩幚?，而土地增值稅則是沖減土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，沖減開發(fā)成本。
遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知第六條.doc
?。ǘ┣捌诠こ藤M(fèi)差異
土地增值稅的前期工程費(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
與企業(yè)所得稅該項(xiàng)費(fèi)用相比，沒有“籌建”前期費(fèi)用。
根據(jù)上述規(guī)定分析，開發(fā)企業(yè)前期發(fā)生的有關(guān)籌建的費(fèi)用，不計(jì)入土地增值稅的前期工程費(fèi)用中。
（三）公共配套設(shè)施費(fèi)差異
土地增值稅對(duì)公共配套設(shè)施規(guī)定是：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
企業(yè)所得稅上，是指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
兩者規(guī)定基本一致，但對(duì)有些配套設(shè)施，如地下車位的處理卻不同。按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施處理，其成本為零。
但土地增值稅處理時(shí)，如果銷售該項(xiàng)配套設(shè)施，則成本扣除，不銷售（如出租），則應(yīng)保留成本不扣除。
財(cái)稅[2009]31號(hào)第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
（四）開發(fā)間接費(fèi)用差異
土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等，與企業(yè)所得稅相比，沒有包含工程管理費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)和利息費(fèi)用。
營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)如售樓部建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用等，在土地增值稅中是作為銷售費(fèi)用處理。工程管理費(fèi)包括基本建設(shè)工作人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、基建用固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、工器具使用費(fèi)、印花稅及與工程有關(guān)的其他管理性質(zhì)的支出。
（五）成本核算對(duì)象與清算項(xiàng)目差異
企業(yè)所得稅需要按照六項(xiàng)原則確定成本核算對(duì)象，成本核算對(duì)象可能較多。
而土地增值稅清算時(shí)，主要對(duì)象是審批備案的項(xiàng)目，或分期開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)項(xiàng)目中有普通住宅與非普通住宅的，再分開清算。與企業(yè)所得稅相比，時(shí)間跨度不一樣，清算項(xiàng)目按大類劃分，而企業(yè)所得稅相對(duì)細(xì)分。
吉林省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（吉地稅發(fā)〔2007〕77號(hào)）規(guī)定，土地增值稅最基本清算單位為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；開發(fā)項(xiàng)目分期的，為每個(gè)分期開發(fā)項(xiàng)目。最基本清算單位的開發(fā)項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有管理職能部門核發(fā)的證件、文書（立項(xiàng)批準(zhǔn)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、土地使用證、開工許可證、商品房銷售許可證、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案證）為依據(jù)。
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企業(yè)所得稅分配方法主要規(guī)定為占地面積法、建筑面積法、直接成本法和算造價(jià)法，對(duì)于土地成本分配、配套設(shè)施分配和利息費(fèi)用分配有特殊規(guī)定。土地增值稅扣除項(xiàng)目的分?jǐn)傠m然也有幾種方法，但方法的選擇使用沒有明確的規(guī)定，一般由企業(yè)自行選擇使用，除非主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有專門規(guī)定。
浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算若干問題的通知第二條.doc
四、開發(fā)費(fèi)用差異
?。ㄒ唬┢陂g費(fèi)用差異
企業(yè)所得稅管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生金額據(jù)實(shí)扣除，除不符合稅法規(guī)定范圍和標(biāo)準(zhǔn)的外，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。
而土地增值稅計(jì)算時(shí)，開發(fā)費(fèi)用實(shí)行計(jì)算扣除的辦法，一般在10%以內(nèi)計(jì)算扣除，利息費(fèi)用能夠單獨(dú)扣除的除外。
（二）利息費(fèi)用差異
企業(yè)所得稅處理時(shí)，企業(yè)借款發(fā)生的利息費(fèi)用按照資本化和費(fèi)用化分別處理，部分費(fèi)用需要進(jìn)入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用。而土地增值稅項(xiàng)目清算處理時(shí)，會(huì)計(jì)上和企業(yè)所得稅中計(jì)入開發(fā)成本中的利息費(fèi)用與計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息全部單獨(dú)歸集計(jì)算，能提供金融企業(yè)證明并按項(xiàng)目分開核算的利息費(fèi)用，可以據(jù)實(shí)扣除，否則，按一定比例計(jì)算扣除。
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告（2011年第34號(hào)）
根據(jù)《實(shí)施條例》第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予稅前扣除。鑒于目前我國(guó)對(duì)金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進(jìn)行稅前扣除時(shí)，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。
“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時(shí)，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。
國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十一條規(guī)定，企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
(一)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。
(二)企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。
資本化開始時(shí)間
借款費(fèi)用同時(shí)滿足下列條件的，才開始資本化：
?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出；
?。ǘ┙杩钯M(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；
?。ㄈ槭官Y產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始。
符合資本化條件的資產(chǎn)在購(gòu)建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過3個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用的資本化。
舉例：A公司建造開發(fā)產(chǎn)品。（1）2009年1月1日銀行借款2500萬，利率12%。（2）2009年4月1日開工，支付1000萬；6月1日，500萬；7月1日，1000萬；但9月1日-12月31日停工4個(gè)月。（3）專門借款余額存入銀行，月利率0.5%。
計(jì)算：2009年借款利息支出=2500×12%=300
中斷4個(gè)月暫停資本化。計(jì)算：1-3月和9-12月=2500×12%×210÷360=175
資本化期間利息收入 =1500×0.5%×2 +1000×0.5%×1=20
資本化利息=300-175-20=105
關(guān)聯(lián)方借款利息支出
財(cái)稅[2008]121號(hào)
一、在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。
企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：
?。ㄒ唬┙鹑谄髽I(yè)，為5：1；
（二）其他企業(yè)，為2：1。
債資比例＝年度各月平均關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資之和/年度各月平均權(quán)益性投資之和
各月平均關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資＝（關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資的月初賬面余額+月末賬面余額）/2
各月平均權(quán)益性投資＝（權(quán)益性投資月初賬面余額+月末賬面余額）/2
權(quán)益性投資為企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上會(huì)計(jì)記錄的所有者權(quán)益數(shù)額，當(dāng)所得者權(quán)益小于實(shí)收資本與資本公積之和，則權(quán)益性投資為實(shí)收資本與資本公積之和；當(dāng)實(shí)收資本與資本公積之和小于實(shí)收資本，則權(quán)益性投資為實(shí)收資本。
二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。
四、企業(yè)自關(guān)聯(lián)方取得的不符合規(guī)定的利息收入應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。
五、預(yù)提費(fèi)用差異及后續(xù)費(fèi)用
?。ㄒ唬╊A(yù)提費(fèi)用
企業(yè)所得稅政策規(guī)定，在年中預(yù)繳稅款和年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，部分成本費(fèi)用可以預(yù)提稅前扣除：①出包工程可以預(yù)提不得超過合同總金額的10％。②公共配套設(shè)施可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。
土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，企業(yè)各項(xiàng)成本費(fèi)用均不得預(yù)提計(jì)入扣除項(xiàng)目。
?。ǘ┖罄m(xù)成本費(fèi)用
土地增值稅實(shí)行一次清算，清算后取得的成本費(fèi)用票據(jù)不得再計(jì)入扣除項(xiàng)目重新計(jì)算扣除。
企業(yè)所得稅規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。
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