高頓網(wǎng)校友情提示,*7溫州實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容返還的土地出讓金應(yīng)沖減開發(fā)成本總結(jié)如下:
  公共配套設(shè)施是開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的,且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施,是企業(yè)立項(xiàng)時(shí)承諾建設(shè)的,其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。開發(fā)商在制定房?jī)r(jià)時(shí),已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施的內(nèi)容。
  此業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓,收到的財(cái)政返還的土地出讓金應(yīng)沖減“開發(fā)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。
  企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主,或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位,不屬于視同銷售行為。開發(fā)商通過設(shè)定房?jī)r(jià),從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。
  案例
  某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝,與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元,企業(yè)已交納10000萬元。協(xié)議約定,在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元,用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。
  相關(guān)稅務(wù)處理
 ?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)稅
  此業(yè)務(wù)實(shí)際上是由政府出資購買全部或部門公共配套設(shè)施。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅,屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為。此業(yè)務(wù)返還款3000萬元,應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售不動(dòng)產(chǎn)收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅(3000×5%)150萬元。返還款3000萬元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分,不屬于視同銷售行為。這部分應(yīng)取得的經(jīng)濟(jì)利益,開發(fā)商已經(jīng)通過設(shè)定房?jī)r(jià),從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,并由銷售商品房收入中實(shí)現(xiàn)并繳納營(yíng)業(yè)稅。
 ?。ǘ┢髽I(yè)所得稅
  《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第十八條規(guī)定,企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通信、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本,其中,由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè),完工后有償移交的,國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本,抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。因此,企業(yè)取得返還款3000萬元,應(yīng)直接抵扣該項(xiàng)目公共配套設(shè)施的建造成本,抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
 ?。ㄈ┩恋卦鲋刀?/div>
  企業(yè)在實(shí)際交納土地出讓金10000萬元后,全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人?!吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定,條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。企業(yè)取得的返還款3000萬元,土地增值稅清算時(shí),如果可以認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為,即為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入,因此,應(yīng)征收土地增值稅。此收入應(yīng)計(jì)算土地增值稅清算收入。如不能認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為,企業(yè)應(yīng)將從政府部門取得的3000萬元補(bǔ)償款項(xiàng),抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。
 ?。ㄋ模┢醵?/div>
  企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中。
 ?。ㄎ澹?huì)計(jì)處理
  土地出讓金返還用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。
  收到返還款時(shí),如是補(bǔ)貼行為(單位:萬元,下同),則借記:銀行存款3000;貸記:開發(fā)成本3000.如是購買行為,則借記:銀行存款3000;貸記:營(yíng)業(yè)收入3000。
     
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