成都實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧：房地產(chǎn)土地增值稅與所得稅的比較(一)

　　4.項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)用的差異

　　在企業(yè)所得稅計(jì)算時(shí)，企業(yè)營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)應(yīng)作為銷售費(fèi)用處理，不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中，不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條關(guān)于扣除項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)成本中規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　5.配套設(shè)施的地下停車場(chǎng)所成本的差異

　　屬于配套設(shè)施的地下停車場(chǎng)所，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，其成本由地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。按此規(guī)定，作為配套設(shè)施的停車場(chǎng)所，其成本經(jīng)二次分配給地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品后，其成本為零。

　　土地增值稅清算時(shí)，作為配套設(shè)施的停車場(chǎng)所，轉(zhuǎn)讓時(shí)，其成本可以扣除；不轉(zhuǎn)讓時(shí)，其成本不得計(jì)算為扣除項(xiàng)目。國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（二）項(xiàng)同時(shí)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。該文第四條第（三）項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　6.借款利息費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)算的差異

　　在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款利息費(fèi)用，其資本化部分應(yīng)按規(guī)定計(jì)入開(kāi)發(fā)計(jì)稅成本。而在土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，利息費(fèi)用不得計(jì)入扣除項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)成本中，應(yīng)調(diào)整作為財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用處理。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　7.期間費(fèi)用與開(kāi)發(fā)費(fèi)用的差異

　　企業(yè)每年度實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用等期間費(fèi)用，允許按稅法規(guī)定據(jù)實(shí)稅前扣除。但在土地增值稅清算時(shí)，由于清算項(xiàng)目一般是跨年度的，其開(kāi)發(fā)費(fèi)用（與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）不再按年度匯總計(jì)算，而是按照一定方法和比例計(jì)算扣除。國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)第三條就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題規(guī)定：（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但*6不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　8.預(yù)提費(fèi)用的差異

　　企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，可以按規(guī)定預(yù)提三項(xiàng)費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但*6不得超過(guò)合同總金額的10％；公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用；應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。而國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條第（四）項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外

 　　　　

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