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的鋼材水泥于情理不符：三是購置的建筑材
料（甲供材料）未有按規(guī)定交納營業(yè)稅及其附加。顯然，該項(xiàng)裝修支出也不會(huì)得到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可。
3、后期綠化費(fèi)用列入開發(fā)成本。
（五）建安成本畸高的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
1、從建筑施工合同中的一些約定事項(xiàng)看，可以驗(yàn)證成本、費(fèi)用支出是否合理，比如合同約定的承包方式，
就可以大體劃定計(jì)入開發(fā)成本的項(xiàng)目范圍。一般來說，在包工包料的總包方式下，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)的支
出項(xiàng)目應(yīng)為“工程費(fèi)”而不應(yīng)是其他項(xiàng)目。在總包方式下企業(yè)以大量“材料費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本的現(xiàn)象。這時(shí)
的材料費(fèi)雖然取得或可以取得相應(yīng)的發(fā)票，但已明顯與合同約定的條款不符，能否計(jì)入開發(fā)成本總額需要推
敲。
2、從財(cái)務(wù)核算角度看，合同標(biāo)的金額就應(yīng)當(dāng)是開發(fā)成本的金額，所以，該金額對(duì)于財(cái)務(wù)核算及涉稅事項(xiàng)意
義重大，應(yīng)是稅收審核所應(yīng)關(guān)注的首要因素。從理論上說，合同標(biāo)的金額應(yīng)與最終的支付金額完全一致，但
由于合同執(zhí)行過程中各種特殊情況的出現(xiàn)，一般會(huì)有一個(gè)比較合理的差額，所以，最終確定的金額應(yīng)以實(shí)際
收支的金額（企業(yè)收到發(fā)票的金額）為準(zhǔn)。成本項(xiàng)目有4種狀態(tài)：一是有合同又有發(fā)票，應(yīng)該確認(rèn)成本；二
是有合同無發(fā)票，可以暫時(shí)確認(rèn)成本，但最終應(yīng)以實(shí)際支付金額確定成本；三是無合同有發(fā)票，一般情況下
將不予確認(rèn)成本；四是無合同無發(fā)票，不能確認(rèn)成本。從這4種狀態(tài)可以看出，一個(gè)成本項(xiàng)目的支出缺少了
合同金額就基本失去了確認(rèn)的可能。
3、以上簡析可見，該項(xiàng)目工程建安成本畸高，涉稅風(fēng)險(xiǎn)極大，若地方稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行查賬征收有可能補(bǔ)繳巨
額的稅金，主要包括企業(yè)所得稅和土地增值稅。如果開發(fā)商無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料，或提供
的開發(fā)成本資料不實(shí)、《鑒證報(bào)告》有問題，或虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的，稅務(wù)部門應(yīng)按核定辦法扣除開發(fā)成
本。如深圳市2008年商品房建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為1，540元/㎡（深地稅發(fā)[2007]206號(hào)），地稅部門將制定《分類
房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》，如果開發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于《造價(jià)表》又沒有正當(dāng)理由，地稅
部門也將按核定辦法予以扣除。
（六）公共配套設(shè)施支出無成本對(duì)象的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
1、是否簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi)。
2、是否向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高建安費(fèi)用，轉(zhuǎn)移利潤。
在核算開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)，不分成本對(duì)象一把結(jié)轉(zhuǎn)，期間費(fèi)用也不按成本對(duì)象歸集，完工產(chǎn)品也不管銷售與否
統(tǒng)統(tǒng)結(jié)轉(zhuǎn)成本。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的主要成本核算和稅前扣除原則性的規(guī)定：即屬于該成本對(duì)象完工前實(shí)際
發(fā)生的，可直接攤?cè)氤杀緦?duì)象；屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工
成本對(duì)象之間分?jǐn)偅賹⒂梢淹旯こ杀緦?duì)象負(fù)擔(dān)的部分在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之
間進(jìn)行分?jǐn)?其中，應(yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除.由此可見，不分成本對(duì)象歸集
分?jǐn)偝杀竞秃怂愣惽俺杀究鄢?，都要作納稅調(diào)整。
?。ㄆ撸└咿D(zhuǎn)開發(fā)成本的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
高轉(zhuǎn)成本，如二期成本進(jìn)一期成本，以購代耗，高轉(zhuǎn)開發(fā)成本，高轉(zhuǎn)庫存商品，也是稅務(wù)檢查關(guān)注的重點(diǎn)環(huán)
節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確進(jìn)行成本核算，不得虛列成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)地價(jià)款在各期、
各開發(fā)項(xiàng)目之間的分配，開發(fā)成本在各期的分配，開發(fā)產(chǎn)品在已售，未售之間的分配，減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
（八）增加注冊資本未繳印花稅的涉稅風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，記載資金的賬簿，按“實(shí)收資本”與“資本公積”合計(jì)總額0.5‰貼花，因此，企業(yè)應(yīng)補(bǔ)納
?。ㄙN）印花稅額。不按規(guī)定在其資金賬簿上補(bǔ)貼印花稅，違反了印花稅暫行條例，根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總
局《關(guān)于印花稅違章處罰問題的通知》，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)作出如下處理：（1）補(bǔ)繳印花稅；（2）處以應(yīng)補(bǔ)繳
印花稅款3倍的罰款。
四、防范化解涉稅風(fēng)險(xiǎn)的措施
（一）熟練運(yùn)用稅收政策房
地產(chǎn)企業(yè)共涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、車船稅、印花稅、
土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅。代扣營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、代收的契稅
等。應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際及其經(jīng)營特點(diǎn)，通過利用稅收政策差異，分析研判稅法的漏洞、不足，合理選擇
確定稅收規(guī)劃方案，應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的例行檢查和稅款清算。
（二）實(shí)施稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
合理控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防范稅務(wù)違法行為，依法履行納稅義務(wù)，避免因沒有遵循稅法可能遭受的法律制裁、財(cái)
務(wù)損失或聲譽(yù)損害。
企業(yè)應(yīng)全面、系統(tǒng)、持續(xù)地收集內(nèi)部和外部相關(guān)信息，結(jié)合實(shí)際情況，通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
等步驟，查找企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及其業(yè)務(wù)流程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，分析和描述風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和條件，評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)
企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理目標(biāo)的影響程度，從而確定風(fēng)險(xiǎn)管理的優(yōu)先順序和策略。
?。ㄈ﹪?yán)格履行納稅義務(wù)
房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅、土地增值、及企業(yè)所得稅、不包括個(gè)人所得稅整體稅費(fèi)約占收入的15%左右，相對(duì)其它
行業(yè)而言，稅負(fù)偏重，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人對(duì)自已總體稅負(fù)要有清醒的認(rèn)識(shí)，不斷提高納稅意識(shí)，
守法經(jīng)營，依法納稅，合理合法取得稅后利潤。
?。ㄋ模┳晕壹s束控制風(fēng)險(xiǎn)
1、做好自查自糾及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，化解項(xiàng)目先期稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)，有效解決商業(yè)目的與稅務(wù)目之間的分歧。
2、化解涉稅風(fēng)險(xiǎn)在實(shí)際工作中要具體問題具體分析，謹(jǐn)慎操作，把具體業(yè)務(wù)做實(shí)、做細(xì)，將涉稅風(fēng)險(xiǎn)化解
到最低水平。
3、進(jìn)行稅收籌劃在充分理解稅收政策的同時(shí)，進(jìn)行必要、合理的稅收籌劃，盡可能把政策對(duì)企業(yè)的不利影
響降低到最低點(diǎn)。在專業(yè)人士的指導(dǎo)下，進(jìn)行節(jié)稅操作，用最小的代價(jià)獲取a1的、合理的籌劃方案，并取
得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。
4、進(jìn)行必要的賬務(wù)調(diào)整納稅自查中查出的大量錯(cuò)漏稅問題，多屬因賬務(wù)處理錯(cuò)誤而形成的。在查補(bǔ)糾正過
程中必然涉及到收入、成本、費(fèi)用、利潤、稅金的調(diào)整問題。如果只辦理補(bǔ)退稅手續(xù)，不將企業(yè)錯(cuò)誤的賬務(wù)
處理糾正調(diào)整過來，使錯(cuò)誤延續(xù)下去，勢必導(dǎo)致新的錯(cuò)誤和錯(cuò)漏稅，造成重復(fù)補(bǔ)退稅問題，也使企業(yè)的會(huì)計(jì)
核算不能真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)狀況。因此，為了真實(shí)反映財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，防止新的、重復(fù)的錯(cuò)誤
發(fā)生，必須做好補(bǔ)退稅后的調(diào)整賬務(wù)工作，使錯(cuò)賬得以真正糾正。
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