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房地產(chǎn)行業(yè)會計核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規(guī)避，它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅種。房地產(chǎn)開發(fā)公司從取得土地使用權(quán)起至開發(fā)銷售完畢期間各階段應(yīng)納各稅種及各稅種應(yīng)納稅額如何進(jìn)行核算做詳細(xì)闡述。
一、土地使用權(quán)取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關(guān)部門收取的交易費等），但有時土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔(dān)。
?。?）契稅：是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù)，基本稅率為3%。
應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格×稅率
?。?）印花稅：是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。
應(yīng)納稅額=合同金額×0.05%
注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。
二、取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。
土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。
年應(yīng)納稅額=土地使用面積×單位稅額
三、預(yù)售階段：需繳納營業(yè)稅及附加，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。
（1）營業(yè)稅：在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。
銷售不動產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用×5%
（2）營業(yè)稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅=營業(yè)稅額×7%
教育費附加=營業(yè)稅額×3%
?。?）土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。
海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)預(yù)繳土地增值稅，?？?、三亞每月按銷售額的2%預(yù)繳，其它市縣按銷售額的1%預(yù)繳。
?。?）企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其他所得。
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×25%
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段應(yīng)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，每季度預(yù)繳稅額根據(jù)國稅發(fā) （2006）31號以及國稅函 [2008]299號規(guī)定預(yù)繳
每季度應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額=（季度銷售額×10%—營業(yè)稅及附加—預(yù)繳的土地增值稅—期間費用）×22%
備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。
四、當(dāng)年度有完工樓盤，則完工年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報（詳見國稅發(fā)（2009）31號文）。
每年度應(yīng)納企業(yè)所得稅額=應(yīng)納稅所得額×25%
應(yīng)納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年年度彌補(bǔ)虧損
五、項目銷售達(dá)到85%或銷售完畢，進(jìn)行土地增值稅清算。
?。ㄒ唬⑼恋卦鲋刀惖那逅銞l件：（1）已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證三年仍未銷售完畢。
?。ǘ?yīng)納稅額的計算
1、計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額
2、計算增值率 增值率＝增值額÷扣除項目金額
3、依據(jù)增值率確定適用稅率。
4、依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
備注：實行四級累進(jìn)稅率
（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；
?。?）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；
?。?）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；
?。?）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%
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