高頓網(wǎng)校友情提示，*7鎮(zhèn)江實務稅務技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)預售階段環(huán)節(jié)稅收政策詳解(二)總結(jié)如下：
　　申報時，不得扣除。
　　《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）*9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。
　　因此，在企業(yè)月度或季度申報企業(yè)所得稅時，預售收入繳納的營業(yè)稅金及附加不能從當期利潤額或所得額中扣除。
　　2、年度所得稅匯算清繳時，可以扣除。
　　企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
　　我們知道從毛利額與所得額是兩個不同的概念，只有將毛利額扣除相應的稅金及其費用才變成所得額。因此，在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時，與預計收入相匹配的稅金、附加及相關(guān)費用應該予以扣除。
　　此外，稅金是否屬于當期的費用，應該以納稅義務發(fā)生時間為依據(jù)判斷，即：納稅義務時間發(fā)生，則屬于發(fā)生期費用；納稅義務時間尚未發(fā)生，則不屬于繳納當期費用（如預繳稅款）。營業(yè)稅中已經(jīng)講到，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照預售收入繳納的稅款，是按稅法規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間應該繳納的稅款，不屬預繳稅款性質(zhì)，可以在繳納發(fā)生當期計入當期的稅金及附加，可以作為當期利潤總額的抵減項目在稅前扣除。目前不少地方將預繳的土地增值稅也可以稅前扣除。
　　例：某市某房地產(chǎn)企業(yè)2009年取得預售房屋款項1000萬元，該市規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)預售業(yè)務所得稅的預計計稅毛利率為15%，土地增值稅的預征比例為2%。會計人員[*{6}*]網(wǎng)站——天財會計網(wǎng)（http://www.kj968.com）
　　分析：該房地產(chǎn)企業(yè)在預售業(yè)務所得稅時應作如下處理：預收款項的毛利是150萬元（1000×15%），應交的營業(yè)稅是50萬元（1000×5%），應交的城建稅及教育附加是5萬元（50×7%+55×3%），預交的土地增值稅是20萬元（1000×2%），預售業(yè)務應調(diào)整的應納稅額是75萬元（150-50-5-20），房地產(chǎn)企業(yè)預售業(yè)務應預交的所得稅是18.75萬元（75×25%）。
　?。?）產(chǎn)生時間性差異的處理
　　企業(yè)會計準則對預售業(yè)務不確認收人，而稅法規(guī)定取得預收款項時應交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應確認遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預收賬款的賬面價值和計稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，貸記“所得稅費用”，同時要調(diào)整該年度的應納稅額。
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　　根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，在預售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。
　?。ㄎ澹┏擎?zhèn)土地使用稅
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售階段城鎮(zhèn)土地使用稅稅務處理同拿地階段。
　　（六）房產(chǎn)稅
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售階段房產(chǎn)稅稅務處理涉及、施工階段階段。
 　　　　
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