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論界，引經(jīng)據(jù)典，眾說紛紜；老百姓，既為開征物業(yè)稅可以降低房價(jià)的傳言而欣慰，也為自己的住房可能要繳納不菲的稅收而患得患失；地方政府，則出于物業(yè)稅對房地產(chǎn)發(fā)展及地方財(cái)政收入不良影響的揣測而退避三舍。究其原因，主要是對物業(yè)稅的種種誤解所致。
一般來講，“物業(yè)”是指房地產(chǎn)及其附屬物。物業(yè)稅是對房地產(chǎn)征收的一種稅，此概念主要在我國香港和東南亞一些國家使用，類似于西方國家普遍開征的房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅，但在香港僅僅對有租金收入的經(jīng)營性房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。目前，在我國內(nèi)地，對出租房地產(chǎn)的租金收入也是要征收房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅的，因此，物業(yè)稅并非新鮮事物。
目前，我國房地產(chǎn)稅制相對完整，分布于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和保有的各個(gè)環(huán)節(jié)。從廣義上講，房地產(chǎn)稅收包括耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅，共12個(gè)稅種。從狹義上講，房地產(chǎn)稅收僅包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，共3個(gè)稅種。與國際上所稱的房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅相對應(yīng)，我國物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)屬于上述房地產(chǎn)稅收的狹義概念。
從稅種屬性和國際實(shí)踐來看，物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅本無太大的區(qū)別，但在我國內(nèi)地若采用物業(yè)稅的概念，筆者認(rèn)為有不妥之處：一是在香港稅制中，物業(yè)稅征收范圍較窄；而國外則囊括了各類經(jīng)營性和非經(jīng)營性房地產(chǎn)，更類似于我國內(nèi)地的房產(chǎn)(城市房地產(chǎn))稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，一國內(nèi)使用名稱相同、內(nèi)容不同的兩個(gè)物業(yè)稅概念容易產(chǎn)生歧異。二是物業(yè)稅易與物業(yè)費(fèi)混為一談，容易引起百姓對“物業(yè)”既收費(fèi)、又征稅的誤解和反感。三是近十多年來，我國財(cái)稅部門在對房地產(chǎn)稅制的研究中，大多采用房地產(chǎn)稅這一概念。因此，采用房地產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的概念，更加符合我國國情，也更易于被人們接受。
【對個(gè)人自有住房征收物業(yè)稅的問題】
我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收對個(gè)人自有自住住房免稅，但是對個(gè)人住房用于出租或其他經(jīng)營目的的，要征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅或城市房地產(chǎn)稅。
從國際上房地產(chǎn)稅收實(shí)踐以及近十多年來我國對房地產(chǎn)稅的研究成果看，對個(gè)人自有自住住房征稅，既是多數(shù)國家的普遍做法，也是我國物業(yè)稅的改革方向，是大勢所趨。同時(shí)，個(gè)人住房的商品化、住房條件的不斷改善以及住房在個(gè)人和家庭財(cái)產(chǎn)中主體地位的確立，也為對個(gè)人住房征稅提供了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。面臨的問題是如何確定應(yīng)稅住房的范圍。
分析發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家的做法，會(huì)發(fā)現(xiàn)一些共同點(diǎn)。例如：有的按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價(jià)值劃分等級，對價(jià)值高的征稅、征重稅，對價(jià)值低的減稅或免稅；有的按房屋套數(shù)分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個(gè)人住房用于經(jīng)營的，稅負(fù)較重，個(gè)人住房用于自住的，稅負(fù)較輕；還有的對住房所有者按勞動(dòng)能力分類，對老人、喪失勞動(dòng)能力的人以及殘疾人居住用房實(shí)行稅收減免。
上述做法，值得我國在設(shè)計(jì)物業(yè)稅稅制時(shí)予以考慮。但是，這些經(jīng)驗(yàn)多數(shù)是物業(yè)稅比較成熟的國家的做法，在我國物業(yè)稅開征初期，不可能盡善盡美、一蹴而就。因此，我們應(yīng)本著循序漸進(jìn)的原則，結(jié)合我國個(gè)人房地產(chǎn)登記資料不完善、信息化建設(shè)落后的實(shí)際情況，考慮減輕地方政府對開征物業(yè)稅會(huì)影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè) 和財(cái)政收入的顧慮等因素，嘗試征稅范圍廣(包括農(nóng)村地區(qū))、免稅房產(chǎn)多(普通住宅)、重點(diǎn)對少數(shù)高價(jià)值房產(chǎn)征稅的做法，待條件成熟后，再逐步健全、擴(kuò)大范圍。
物業(yè)稅在國外怎么征收
物業(yè)稅在國外不少國家早已開始執(zhí)行，不同國家的征稅方式也大不相同。
在加拿大，政府對100%的物業(yè)征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。
在法國，政府采用土地年度稅的形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅。
在荷蘭，地方政府和中央政府課征的財(cái)產(chǎn)稅，主要課稅對象是房屋。
在美國，擁有房產(chǎn)后每年交不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價(jià)值的1%到2%之間。
在新西蘭和澳大利亞，不動(dòng)產(chǎn)稅則是政府根據(jù)房屋的占地面積和每年進(jìn)行評估的房屋價(jià)值按0.3%到1%征收。
某大型商場，增值稅一般納稅人，企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收方式。假定每銷售100元商品，其平均商品成本為60元。年末商場決定開展促銷活動(dòng)，擬定“滿100送20”，即每銷售100元商品，送出20元的優(yōu)惠。具體方案有如下幾種選擇：
1.顧客購物滿100元，商場送8折商業(yè)折扣的優(yōu)惠；
2.顧客購物滿100元，商場贈(zèng)送折扣券20元（不可兌換現(xiàn)金，下次購物可代幣結(jié)算）；
3.顧客購物滿100元，商場另行贈(zèng)送價(jià)值20元禮品；
4.顧客購物滿100元，商場返還現(xiàn)金“大禮”20元；
5.顧客購物滿100元，商場送加量，顧客可再選購價(jià)值20元商品，實(shí)行捆綁式銷售，總價(jià)格不變。
現(xiàn)假定商場單筆銷售了100元商品，各按以上方案逐一分析各自的稅收負(fù)擔(dān)和稅后凈利情況如下（不考慮城建稅和教育費(fèi)附加等附加稅費(fèi)）：
方案一：滿就送折扣。這一方案企業(yè)銷售100元商品，收取80元，只需在銷售票據(jù)上注明折扣額，銷售收入可按折扣后的金額計(jì)算，假設(shè)商品增值稅率為17%，企業(yè)所得稅稅率為33%，則：應(yīng)納增值稅=(80÷1.17)×17%－（60÷1.17）×17%=2.90(元)；銷售毛利潤=80÷1.17－60÷1.17=17.09(元)；應(yīng)納企業(yè)所得稅=17.09×33%=5.64(元)；稅后凈收益=17.09－5.64=11.45(元)。
方案二：滿就送贈(zèng)券。按此方案企業(yè)銷售100元商品，收取100元，但贈(zèng)送折扣券20元，如果規(guī)定折扣券占銷售商品總價(jià)值不高于40%（該商場銷售毛利率為40%，規(guī)定折扣券占商品總價(jià)40%以下，可避免收取款項(xiàng)低于商品進(jìn)價(jià)），則顧客相當(dāng)于獲得了下次購物的折扣期權(quán)，商場本筆業(yè)務(wù)應(yīng)納稅及相關(guān)獲利情況為：
應(yīng)納增值稅=(100÷1.17)×17%－（60÷1.17）×17%=5.81(元)；
銷售毛利潤=100÷1.17－60÷1.17=34.19(元)；
應(yīng)納企業(yè)所得稅=34.19×33%=11.28(元)；
稅后凈收益=34.19－11.28=22.91(元)。
但當(dāng)顧客下次使用折扣券時(shí)，商場就會(huì)出現(xiàn)按方案一計(jì)算的納稅及獲利情況，因此與方案一相比，方案二僅比方案一多了流入資金增量部分的時(shí)間價(jià)值而已，也可以說是“延期”折扣。
方案三：滿就送禮品。此方案下，企業(yè)的贈(zèng)送禮品行為應(yīng)視同銷售行為，應(yīng)計(jì)算銷項(xiàng)稅額；
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