龍巖會計稅務(wù)實務(wù)：房產(chǎn)租賃的各種稅務(wù)籌劃

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。雖然房產(chǎn)稅是小稅種，在納稅人的稅負構(gòu)成中所占比例很小，但仍有籌劃的空間。如房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定了一些減免稅條款，符合條件的企業(yè)可加以利用。比如，按規(guī)定，在房屋大修停用期間，可以免征房產(chǎn)稅，前提是納稅人向稅務(wù)機關(guān)提出申請，而有的納稅人由于疏忽沒有申請，導(dǎo)致房產(chǎn)修理期間仍然繳納了房產(chǎn)稅。本文通過案例，就企業(yè)如何進行房產(chǎn)稅籌劃進行分析。

　　設(shè)備和廠房分開租

　　企業(yè)租賃大都涉及房屋租賃，例如出租車間、廠房、賓館、門面房等，根據(jù)規(guī)定，要按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。但往往企業(yè)出租的不僅是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施，比如機器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等，稅法對這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。如果把這些設(shè)施與房屋不加區(qū)別地同時寫在一張租賃合同里，這些設(shè)施也要繳納房產(chǎn)稅，從而增加了企業(yè)的稅負。

　　例如，某大型生產(chǎn)企業(yè)A公司要把下屬一家開工不足的工廠出租給一家民營企業(yè)B，雙方談定廠房連同設(shè)備1年的租金是200萬元，并據(jù)此簽訂了租賃合同。內(nèi)容大致是：甲方A同意將廠房連同設(shè)備租給乙方B，乙方B支付廠房和設(shè)備租金1年200萬元。合同簽訂后，乙方B先付一半的租金，年底再付另一半租金。

　　如果沒有籌劃，按照這份合同，甲方要繳納稅款如下：繳納房產(chǎn)稅：200×12％＝24（萬元）；繳納營業(yè)稅：200×5％＝10（萬元），兩項合計34萬元。也就是說，依據(jù)這個合同，機器設(shè)備也繳納了12%的房產(chǎn)稅。如果將一個租賃合同改變?yōu)閮蓚€租賃合同，即廠房出租合同與設(shè)備出租合同，規(guī)定甲方以每年100萬元的租金出租廠房，每年100萬元的租金出租設(shè)備。兩項租金合計仍為200萬元，但因設(shè)備出租不涉及12％的房產(chǎn)稅，納稅總額因合同內(nèi)容的改變而發(fā)生改變。甲方A出租廠房繳納房產(chǎn)稅：100×12％＝12（萬元），依據(jù)200萬元和5％的稅率繳納10萬元營業(yè)稅不變；設(shè)備出租不涉及房產(chǎn)稅，即節(jié)約了12萬元。甲方A納稅總額從34萬元減少到22萬元，稅負下降了35.29％（12÷34）。

　　以房產(chǎn)出資，不如租入房產(chǎn)

　　目前，許多公司在創(chuàng)立初期，因為人員少，業(yè)務(wù)量不多，為節(jié)省費用，加之對稅收規(guī)定不熟悉，只顧以最方便、最快的方式把工商執(zhí)照辦下來，直到納稅時才發(fā)現(xiàn)問題。比如，幾個人辦一個公司，約定有的股東以現(xiàn)金出資，有的股東以實物包括設(shè)備、房產(chǎn)出資，公司很快辦起來了，到納稅時股東才發(fā)現(xiàn)，接受房產(chǎn)出資還不如租入房產(chǎn)使用。原因就是房產(chǎn)成了公司的房產(chǎn)后，需要繳納房產(chǎn)稅。如果是租賃，既不需要繳納房產(chǎn)稅，租金又可以在稅前扣除。

　　例如，兩個自然人A和B辦了一家咨詢公司，員工有5人，為節(jié)省費用，A用自家的住房注冊了辦公地點。公司登記成立后，A和B到地稅機關(guān)辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)人員發(fā)了一張下月需要繳納稅款的申報表，其中房產(chǎn)稅稅款預(yù)計高達1.68萬元。公司的注冊資本就10萬元，辦理各種登記已經(jīng)花了5000多元，現(xiàn)在一分錢還沒掙，就要繳納1.68萬元的房產(chǎn)稅。A不解地提出：“房屋還是原來的房屋，以前一直都不繳稅，怎么用它辦了一個執(zhí)照，每年就得繳這么多稅？”稅務(wù)人員解釋說，A的房產(chǎn)購入價達200萬元，屬于個人非營業(yè)用房產(chǎn)，按規(guī)定免繳房產(chǎn)稅?，F(xiàn)在把它用來開公司，已經(jīng)變成了營業(yè)用房，按房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，需要繳納房產(chǎn)稅。也就是說，把房產(chǎn)無償提供給公司使用，需要按房產(chǎn)余值計算房產(chǎn)稅。房產(chǎn)余值為房產(chǎn)原值減去30％計算，稅率為1.2％。A的房產(chǎn)原值為200萬元，則房產(chǎn)余值為140萬元，需要繳納的房產(chǎn)稅就是每年1.68萬元。

　　那么，該案例有沒有籌劃的空間？那就是簽訂房屋租賃合同。房主的房屋現(xiàn)在是屬于公私合用，居住、開公司用的都是同一個房屋，公司就5個人，實際使用面積也就是樓上兩個房間，其他仍然是居住所用。如果事先和公司簽訂一個房屋租賃合同，將樓上面積按每月1000元租給公司使用，并用這個租賃合同向工商、稅務(wù)機關(guān)辦理登記，就可以減少房產(chǎn)稅。因為按房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，房產(chǎn)出租的，按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅，而且房產(chǎn)稅的納稅人變成了個人，而不是公司。這樣算來，房主出租居民住房，每年收入為12000元，房產(chǎn)稅按12％計算，每年僅需繳納1440元的房產(chǎn)稅。

　　出租變?yōu)閭}儲

　　房產(chǎn)稅的計征方式有兩種，一是從價計征，二是從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)，即按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值的1.2%計征。從租計征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。由于房產(chǎn)稅有兩種計稅方法，不同方法計算的結(jié)果必然有差異，也必然會導(dǎo)致應(yīng)納稅額的不同，這就有了籌劃的空間。企業(yè)可以根據(jù)實際情況選擇計征方式，通過比較兩種方式稅負的大小，選擇稅負低的計征方式。

　　例如，A企業(yè)現(xiàn)有5棟閑置庫房，房產(chǎn)原值為2000萬元，企業(yè)將閑置庫房出租收取租賃費，年租金收入為200萬元；企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅200×12%＝24（萬元）；應(yīng)納營業(yè)稅200×5%＝10（萬元）；應(yīng)繳城建稅及教育費附加10×（7%＋3%）＝1（萬元），共支出35萬元。

　　要降低高額的房產(chǎn)稅，必須把單純的房屋租賃改變?yōu)閭}儲保管服務(wù)，也就是改變收入的性質(zhì)，把租賃收入變?yōu)閭}儲服務(wù)收入。房屋租賃要按租金收入的12％繳納房產(chǎn)稅，倉儲保管則是按房產(chǎn)余值的1.2％繳納房產(chǎn)稅。從企業(yè)現(xiàn)在的房產(chǎn)價值（扣除比例為30％）和租金收入來看，按房產(chǎn)余值計算繳納的房產(chǎn)稅肯定低于按租金收入計算繳納的房產(chǎn)稅。為此，該企業(yè)可以作如下籌劃：企業(yè)配備保管人員，將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務(wù)，收取倉儲費，年倉儲收入為200萬元，但需每年支付給保管人員2萬元。當?shù)胤慨a(chǎn)原值的扣除比例為30%。采用倉儲籌劃，應(yīng)納房產(chǎn)稅為2000×（1－30%）×1.2%＝16.8（萬元）；應(yīng)納營業(yè)稅200×5%＝10（萬元）；應(yīng)繳城建稅及教育費附加10×（7%＋3%）＝1（萬元）；應(yīng)支付給保管人員2萬元，共支出29.8萬元。由此可見，籌劃后比籌劃前房產(chǎn)稅少支出24－16.8＝7.2（萬元），房產(chǎn)稅稅負降低了30％（7.2÷24）。

　　盡管出租變?yōu)閭}儲后，要相應(yīng)增加人員和設(shè)施費用，但相對于節(jié)約的房產(chǎn)稅稅金來說，企業(yè)總體算下來還是劃算的

 　　　　

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