高頓網(wǎng)校友情提示,*7阿里會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容企業(yè)房產(chǎn)租賃巧作納稅安排總結(jié)如下:
  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象,按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。雖然房產(chǎn)稅是小稅種,在納稅人的稅負(fù)構(gòu)成中所占比例很小,但仍有籌劃的空間。如房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定了一些減免稅條款,符合條件的企業(yè)可加以利用。比如,按規(guī)定,在房屋大修停用期間,可以免征房產(chǎn)稅,前提是納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng),而有的納稅人由于疏忽沒有申請(qǐng),導(dǎo)致房產(chǎn)修理期間仍然繳納了房產(chǎn)稅。本文通過案例,就企業(yè)如何進(jìn)行房產(chǎn)稅籌劃進(jìn)行分析。
  設(shè)備和廠房分開租
  企業(yè)租賃大都涉及房屋租賃,例如出租車間、廠房、賓館、門面房等,根據(jù)規(guī)定,要按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。但往往企業(yè)出租的不僅是房屋設(shè)施自身,還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施,比如機(jī)器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等,稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。如果把這些設(shè)施與房屋不加區(qū)別地同時(shí)寫在一張租賃合同里,這些設(shè)施也要繳納房產(chǎn)稅,從而增加了企業(yè)的稅負(fù)。
  例如,某大型生產(chǎn)企業(yè)A公司要把下屬一家開工不足的工廠出租給一家民營(yíng)企業(yè)B,雙方談定廠房連同設(shè)備1年的租金是200萬元,并據(jù)此簽訂了租賃合同。內(nèi)容大致是:甲方A同意將廠房連同設(shè)備租給乙方B,乙方B支付廠房和設(shè)備租金1年200萬元。合同簽訂后,乙方B先付一半的租金,年底再付另一半租金。
  如果沒有籌劃,按照這份合同,甲方要繳納稅款如下:繳納房產(chǎn)稅:200×12%=24(萬元);繳納營(yíng)業(yè)稅:200×5%=10(萬元),兩項(xiàng)合計(jì)34萬元。也就是說,依據(jù)這個(gè)合同,機(jī)器設(shè)備也繳納了12%的房產(chǎn)稅。如果將一個(gè)租賃合同改變?yōu)閮蓚€(gè)租賃合同,即廠房出租合同與設(shè)備出租合同,規(guī)定甲方以每年100萬元的租金出租廠房,每年100萬元的租金出租設(shè)備。兩項(xiàng)租金合計(jì)仍為200萬元,但因設(shè)備出租不涉及12%的房產(chǎn)稅,納稅總額因合同內(nèi)容的改變而發(fā)生改變。甲方A出租廠房繳納房產(chǎn)稅:100×12%=12(萬元),依據(jù)200萬元和5%的稅率繳納10萬元營(yíng)業(yè)稅不變;設(shè)備出租不涉及房產(chǎn)稅,即節(jié)約了12萬元。甲方A納稅總額從34萬元減少到22萬元,稅負(fù)下降了35.29%(12÷34)。
  以房產(chǎn)出資,不如租入房產(chǎn)
  目前,許多公司在創(chuàng)立初期,因?yàn)槿藛T少,業(yè)務(wù)量不多,為節(jié)省費(fèi)用,加之對(duì)稅收規(guī)定不熟悉,只顧以最方便、最快的方式把工商執(zhí)照辦下來,直到納稅時(shí)才發(fā)現(xiàn)問題。比如,幾個(gè)人辦一個(gè)公司,約定有的股東以現(xiàn)金出資,有的股東以實(shí)物包括設(shè)備、房產(chǎn)出資,公司很快辦起來了,到納稅時(shí)股東才發(fā)現(xiàn),接受房產(chǎn)出資還不如租入房產(chǎn)使用。原因就是房產(chǎn)成了公司的房產(chǎn)后,需要繳納房產(chǎn)稅。如果是租賃,既不需要繳納房產(chǎn)稅,租金又可以在稅前扣除。
  例如,兩個(gè)自然人A和B辦了一家咨詢公司,員工有5人,為節(jié)省費(fèi)用,A用自家的住房注冊(cè)了辦公地點(diǎn)。公司登記成立后,A和B到地稅機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記,稅務(wù)人員發(fā)了一張下月需要繳納稅款的申報(bào)表,其中房產(chǎn)稅稅款預(yù)計(jì)高達(dá)1.68萬元。公司的注冊(cè)資本就10萬元,辦理各種登記已經(jīng)花了5000多元,現(xiàn)在一分錢還沒掙,就要繳納1.68萬元的房產(chǎn)稅。A不解地提出:“房屋還是原來的房屋,以前一直都不繳稅,怎么用它辦了一個(gè)執(zhí)照,每年就得繳這么多稅?”稅務(wù)人員解釋說,A的房產(chǎn)購入價(jià)達(dá)200萬元,屬于個(gè)人非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn),按規(guī)定免繳房產(chǎn)稅?,F(xiàn)在把它用來開公司,已經(jīng)變成了營(yíng)業(yè)用房,按房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定,需要繳納房產(chǎn)稅。也就是說,把房產(chǎn)無償提供給公司使用,需要按房產(chǎn)余值計(jì)算房產(chǎn)稅。房產(chǎn)余值為房產(chǎn)原值減去30%計(jì)算,稅率為1.2%。A的房產(chǎn)原值為200萬元,則房產(chǎn)余值為140萬元,需要繳納的房產(chǎn)稅就是每年1.68萬元。
  那么,該案例有沒有籌劃的空間?那就是簽訂房屋租賃合同。房主的房屋現(xiàn)在是屬于公私合用,居住、開公司用的都是同一個(gè)房屋,公司就5個(gè)人,實(shí)際使用面積也就是樓上兩個(gè)房間,其他仍然是居住所用。如果事先和公司簽訂一個(gè)房屋租賃合同,將樓上面積按每月1000元租給公司使用,并用這個(gè)租賃合同向工商、稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理登記,就可以減少房產(chǎn)稅。因?yàn)榘捶慨a(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定,房產(chǎn)出租的,按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅,而且房產(chǎn)稅的納稅人變成了個(gè)人,而不是公司。這樣算來,房主出租居民住房,每年收入為12000元,房產(chǎn)稅按12%計(jì)算,每年僅需繳納1440元的房產(chǎn)稅。
  出租變?yōu)閭}儲(chǔ)
  房產(chǎn)稅的計(jì)征方式有兩種,一是從價(jià)計(jì)征,二是從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅,是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù),即按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值的1.2%計(jì)征。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅,是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù),稅率為12%。由于房產(chǎn)稅有兩種計(jì)稅方法,不同方法計(jì)算的結(jié)果必然有差異,也必然會(huì)導(dǎo)致應(yīng)納稅額的不同,這就有了籌劃的空間。企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況選擇計(jì)征方式,通過比較兩種方式稅負(fù)的大小,選擇稅負(fù)低的計(jì)征方式。
  例如,A企業(yè)現(xiàn)有5棟閑置庫房,房產(chǎn)原值為2000萬元,企業(yè)將閑置庫房出租收取租賃費(fèi),年租金收入為200萬元;企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅200×12%=24(萬元);應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅200×5%=10(萬元);應(yīng)繳城建稅及教育費(fèi)附加10×(7%+3%)=1(萬元),共支出35萬元。
  要降低高額的房產(chǎn)稅,必須把單純的房屋租賃改變?yōu)閭}儲(chǔ)保管服務(wù),也就是改變收入的性質(zhì),把租賃收入變?yōu)閭}儲(chǔ)服務(wù)收入。房屋租賃要按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅,倉儲(chǔ)保管則是按房產(chǎn)余值的1.2%繳納房產(chǎn)稅。從企業(yè)現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)值(扣除比例為30%)和租金收入來看,按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅肯定低于按租金收入計(jì)算繳納的房產(chǎn)稅。為此,該企業(yè)可以作如下籌劃:企業(yè)配備保管人員,將庫房改為倉庫,為客戶提供倉儲(chǔ)服務(wù),收取倉儲(chǔ)費(fèi),年倉儲(chǔ)收入為200萬元,但需每年支付給保管人員2萬元。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)原值的扣除比例為30%。采用倉儲(chǔ)籌劃,應(yīng)納房產(chǎn)稅為2000×(1-30%)×1.2%=16.8(萬元);應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅200×5%=10(萬元);應(yīng)繳城建稅及教育費(fèi)附加10×(7%+3%)=1(萬元);應(yīng)支付給保管人員2萬元,共支出29.8萬元。由此可見,籌劃后比籌劃前房產(chǎn)稅少支出24-16.8=7.2(萬元),房產(chǎn)稅稅負(fù)降低了30%(7.2÷24)。
  盡管出租變?yōu)閭}儲(chǔ)后,要相應(yīng)增加人員和設(shè)施費(fèi)用,但相對(duì)于節(jié)約的房產(chǎn)稅稅金來說,企業(yè)總體算下來還是劃算的。
     
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