高頓網(wǎng)校友情提示，*7濮陽會計稅務實務相關內容土地增值稅的計算方法總結如下：
　　一、土地增值稅概念土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權、取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。
　　二、納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權，并取得收入的單位和個人（包括外資企業(yè)和外國公民）三、土地增值稅的清算條件（1）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
　?、?房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；②整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；③直接轉讓土地使用權的。
　?。?）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
　　①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超串累進稅率，計算起來比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計算尤為復雜。筆者認為，應從以下幾點著手，才能更好的把握其計算。
　　一、把握兩個概念（1）增值額，即轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。（2）扣除項目金額，即稅法規(guī)定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金及其他扣除項目等。
　　二、掌握稅率土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5％；（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；（4）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％。
　　三、確定應稅收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產(chǎn)權而收取的價款。實物收入是轉讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術等的評估收入。
　　四、確定扣除項目（1）取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續(xù)費；（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發(fā)間接費用；（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定：納稅人能銨轉移房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項合計的5％以內計算扣除，否則按上述第（1）和（2）項合計的10％以內計算扣除；（4）轉讓房地產(chǎn)有關的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；（5）其他扣除項目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20％計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計算時千萬不能遺漏。
　　五、計算方法首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數(shù)”進行計算。
　　例如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。
　　每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加征收率3％。問該公司應繳納多少土地增值稅？
　　計算過程如下：轉讓收入：180×80＝14400（萬元）取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（萬元）轉讓稅金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（萬元）加計扣除金額：5200×20％＝1040（萬元）扣除項目合計：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（萬元）增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）增值額與扣除項目金額比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％應納增值稅稅額＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（萬元）
 　　　　
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