高頓網(wǎng)校友情提示,*7臺(tái)州會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)涉稅會(huì)計(jì)(一)總結(jié)如下:
  房地產(chǎn)企業(yè)的定義,它與其他行業(yè)會(huì)計(jì)的區(qū)別由其產(chǎn)品的特殊性所決定,房地產(chǎn)企業(yè)以房屋建筑物的建設(shè),土地的開(kāi)發(fā),設(shè)備安裝為主要生產(chǎn)活動(dòng)。這些建設(shè)產(chǎn)品本身的特點(diǎn)是施工生產(chǎn)的流動(dòng)性,單件性和長(zhǎng)期性。 其生產(chǎn)的房屋作為產(chǎn)成品與一般的商品在核算方法上有所不同。
  一、房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)帳務(wù)處理:
 ?。ㄒ唬⒎康禺a(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)帳務(wù)處理上*5的差異就是成本的核算;房地產(chǎn)企業(yè)的“開(kāi)發(fā)成本其明細(xì)科目可以歸納為以下六類(lèi):土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。
  房地產(chǎn)企業(yè)的”開(kāi)發(fā)成本“與工業(yè)企業(yè)的”生產(chǎn)成本“內(nèi)涵相同。按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類(lèi)賬,對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開(kāi)發(fā)支出,可直接記入各土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬;具體的明細(xì)核算如下:
  1、發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷的凈支出、安置動(dòng)遷用房等支出:
  借:開(kāi)發(fā)成本—A項(xiàng)目-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸:銀行存款等科目2、發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、三通一平等支出時(shí):
  借:開(kāi)發(fā)成本—A項(xiàng)目-前期工程費(fèi)貸:銀行存款,其他應(yīng)付款等科目3、以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi):
  借:開(kāi)發(fā)成本—A項(xiàng)目-建筑安裝工程費(fèi)貸:銀行存款,應(yīng)付帳款等4、開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
  借:開(kāi)發(fā)成本—A項(xiàng)目-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)貸:銀行存款,應(yīng)付帳款等5、發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
  借:開(kāi)發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi)貸:銀行存款,應(yīng)付帳款等6、與直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。
  借:開(kāi)發(fā)成本—開(kāi)發(fā)間接費(fèi)貸:銀行存款,其他應(yīng)付款等待產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成后,將”開(kāi)發(fā)成本“結(jié)轉(zhuǎn)到”開(kāi)發(fā)產(chǎn)品“。按多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行核算的還涉及到成本的歸集和分配。
  1、直接成本:可以直接計(jì)入該成本計(jì)算對(duì)象,如:某一項(xiàng)目支付的地價(jià)款,建安成本,以及能分別核算可資本化的利息費(fèi)用等。
  2、間接成本:如多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清對(duì)象的公共配套設(shè)施費(fèi)(有小區(qū)內(nèi)的幼兒園,醫(yī)院等),需要按發(fā)生地點(diǎn)或者用途加以歸集,待結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)選擇一定的方法分配后計(jì)入有關(guān)成本計(jì)算對(duì)象的費(fèi)用。:最常用的方法有面積分?jǐn)偡ā?/div>
  3、共同成本:主要有由多個(gè)成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)并按一定比例進(jìn)行分?jǐn)偟某杀荆纾悍制陂_(kāi)發(fā)一次購(gòu)入的土地所支付的價(jià)款。
  會(huì)計(jì)分錄:
  借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品---按項(xiàng)目或棟號(hào)設(shè)置明細(xì)貸:開(kāi)發(fā)成本—相關(guān)明細(xì)科目(二)、房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)收入的帳務(wù)處理通常情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售行為在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前就已經(jīng)開(kāi)始,而且完工后還會(huì)繼續(xù)下去,直到全部開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售出完畢。
  1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前,不論是否簽訂正式購(gòu)銷(xiāo)合同,所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款,一律不確認(rèn)收入,其款項(xiàng)暫記入”預(yù)收帳款“科目;因預(yù)收房地產(chǎn)款而交納的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)等暫在”應(yīng)交稅金一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅“等科目核算;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在促銷(xiāo)時(shí)收到的購(gòu)房訂金在”其他應(yīng)付款“科目核算。
  收到房款時(shí)帳務(wù)處理:
  借:銀行存款貸:預(yù)收帳款—按房號(hào)及客戶(hù)名稱(chēng)進(jìn)行明細(xì)核算同時(shí)應(yīng)交納稅金的賬務(wù)處理借:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅(按預(yù)售房款計(jì)稅)貸:銀行存款2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工決算后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照購(gòu)銷(xiāo)合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購(gòu)買(mǎi)方,辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。
  借:預(yù)收帳款”應(yīng)收帳款“等科目貸:營(yíng)業(yè)收入同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本借:經(jīng)營(yíng)成本營(yíng)業(yè)稅金及附加貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—相關(guān)明細(xì)科目應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、應(yīng)交土地增值稅等幾種特殊情況的帳務(wù)處理:
  1)、房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí),先按周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品貸:周轉(zhuǎn)房再按購(gòu)銷(xiāo)合同中雙方簽訂的價(jià)格借:銀行存款等科目貸:經(jīng)營(yíng)收入并結(jié)轉(zhuǎn)其銷(xiāo)售成本借:經(jīng)營(yíng)成本貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品2)、舊城改造中的回遷房收入,包括拆遷面積內(nèi)補(bǔ)償部分和增加面積部分的價(jià)款收入,作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入借:預(yù)收帳款等科目貸:經(jīng)營(yíng)收入3)、采用分期收款方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后,先將”開(kāi)發(fā)產(chǎn)品“轉(zhuǎn)入”分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品“科目。按購(gòu)銷(xiāo)合同約定的期限收取銷(xiāo)售價(jià)款或確定當(dāng)期應(yīng)收價(jià)款時(shí)借:銀行存款”或“應(yīng)收帳款”
  貸:經(jīng)營(yíng)收入按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部銷(xiāo)售成本占全部銷(xiāo)售收入的比率計(jì)算確定當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷(xiāo)售成本借:經(jīng)營(yíng)成本貸:分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同,合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,如果合同規(guī)定按投資額分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,分出去的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不作為經(jīng)營(yíng)收入;如果是分享合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的,對(duì)主辦企業(yè)而言,合資開(kāi)發(fā)的所有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出售(包括合資方購(gòu)買(mǎi)的)均作為經(jīng)營(yíng)收入核算;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位簽訂合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同,不論合同規(guī)定分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或分享合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn),所開(kāi)發(fā)的所有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出售或分配給其他合資各方,均作為主辦企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入核算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到出資各方的資金先作“預(yù)收帳款”處理。
  房地產(chǎn)是一項(xiàng)價(jià)值很高的商品,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利售出房盤(pán)、地產(chǎn),盡快回收投資,對(duì)不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣。這是與企業(yè)理財(cái)活動(dòng)相關(guān)的費(fèi)用,應(yīng)作為企業(yè)的“財(cái)務(wù)費(fèi)用”,不影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入金額的確認(rèn)。購(gòu)買(mǎi)方出于種種原因?qū)σ奄?gòu)置的房地產(chǎn)要求退貨,經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意后,沖減退貨當(dāng)期的“經(jīng)營(yíng)收入”。
  在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷(xiāo)售款不符合收入確認(rèn)條件的,只能作為“預(yù)收帳款”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某些促銷(xiāo)方式下達(dá)成的交易,比如售后回租、售后回購(gòu)方式的房地產(chǎn)銷(xiāo)售,必須判斷它是真正的銷(xiāo)售交易還是融資交易。如果是融資業(yè)務(wù),與銷(xiāo)售的房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬仍保留在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),即使已辦妥移交手續(xù),也不能確認(rèn)收入。又比如購(gòu)銷(xiāo)合同中有銷(xiāo)售退貨條款的,應(yīng)分析退貨的可能性,估計(jì)可能發(fā)生退貨的,不能確認(rèn)收入。在不能確認(rèn)收入的情況下,若已辦妥移交手續(xù)借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一已售貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一庫(kù)存(三)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用與一般企業(yè)核算方法相同。不同的地方就是:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用,在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前,計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用,計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。
 ?。ㄋ模?、房地產(chǎn)企業(yè)的往來(lái)核算比較繁雜,如建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等因?yàn)槠涔こ炭罱痤~大而且時(shí)間長(zhǎng),一般企業(yè)都先通過(guò)“預(yù)付帳款”等科目。
  1、支付工程進(jìn)度款及備料款時(shí)借:預(yù)付帳款—××公司貸:銀行存款—××銀行及帳號(hào)2、工程竣工結(jié)算時(shí)再轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本”(附“建筑安裝工程發(fā)票”等)借:開(kāi)發(fā)成本—××棟—建筑安裝工程費(fèi)---土建工程款、安裝工程款等開(kāi)發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—道路、供水等開(kāi)發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi)—游泳池、假山等貸:預(yù)付帳款—××公司應(yīng)付帳款—××公司(結(jié)算差額(五)、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的“代建”行為稅法規(guī)定房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房,如委托建房單位能提供土地使用
     
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