宜春會計稅務實務：看房地產(chǎn)開發(fā)公司是如何偷稅漏稅的(一)

　　以前在稽查崗位時，就沒查過房地產(chǎn)企業(yè)，只是一次工作借用，參與了一個小小的房地產(chǎn)案子，那個案子非常簡單，就是成本大于收入了，房地產(chǎn)公司的“虧損”核算沒有按照會計和稅法的規(guī)定來核算，大家都知道，房子的銷售價肯定是大于成本價的，房價在幾年內(nèi)就翻了幾番了，各地的房地產(chǎn)老板們也賺夠了錢，那么帳上怎么會虧損呢？原來他們把所有的成本都攤到了已銷了部分房屋上，如開發(fā)的100套房產(chǎn)花費的成本全部攤到了已銷了20套房屋上，這樣成本就遠遠的大于了收入，老板們的解釋也合理，我支出了花費了100套的成本當然要計100套成本，我只賣出了20套當然也只記20套的收入，這樣說來也是合情合理的，只是不合法了，100套的成本是“開發(fā)成本”，而銷售的20套結轉(zhuǎn)的應該是“銷售成本”，會計把兩個成本故意混淆了，當然就出現(xiàn)了成本大于收入了。

　　其實房地產(chǎn)公司要想少繳納常用的手段就是少計收入，多計成本費用，說起來很簡單，做起來卻是很難。如下的案例值得參考和學習。

　　某房地產(chǎn)公司隱匿收入偷稅案

　　本案特點：本案房地產(chǎn)企業(yè)財務制度較為健全，稅務檢查人員注重房地產(chǎn)開發(fā)基礎數(shù)據(jù)分析比對，運用“解剖式”方式檢查，從而發(fā)現(xiàn)納稅人設置兩套賬隱匿收入的違法事實。本案對行業(yè)性稅收檢查具有參考價值。

　　一、案件背景情況

　　（一）案件來源

　　2007年1月20日，某市地方稅務局稽查局（以下簡稱稽查局）收到一封群眾舉報信，反映某房地產(chǎn)開發(fā)公司有銷售收入不入賬、做假賬等嚴重偷稅行為。針對舉報信和舉報材料反映的內(nèi)容，稽查局領導按規(guī)定將該公司列入了檢查計劃。

　?。ǘ┘{稅人基本情況

　　某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年12月，是由集體企業(yè)改制而成，股東全部為自然人，注冊資本5000萬元。具有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司成立以來，在市內(nèi)黃金地段，先后成功開發(fā)了“A花園”和“B新城”兩個比較有影響力的高檔住宅小區(qū)和兩座正在施工中的豪華寫字樓，其中兩個住宅小區(qū)已經(jīng)開發(fā)完畢，賬面上體現(xiàn)全部銷售完畢。

　　二、檢查過程與檢查方法

　?。ㄒ唬z查預案

　　舉報人舉報該公司存在收入不入賬、做假賬等嚴重偷稅行為，但沒有提供具體的線索和相關證據(jù)，舉報人堅稱，如果稅務機關不查處，還要繼續(xù)向上一級稅務機關舉報。稽查局領導對此高度重視，召集有關人員專門召開會議，進行了細致研究和周密部署，并成立了由一名副局長為組長，五名稽查業(yè)務骨干為成員的專案小組。根據(jù)會議部署，檢查小組制定了詳細的檢查計劃和實施方案。

　　（二）檢查具體方法

　　檢查人員經(jīng)過初步查看征管資料和外部調(diào)查，了解到某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營管理較規(guī)范，財務核算制度健全，財務人員對會計和稅收業(yè)務知識也比較熟悉，該單位2005年被市政府評為“納稅百強單位”。面對這些情況，檢查人員有些猶豫：到底是舉報人出于個人目的惡意報復，還是該單位偷稅手段隱蔽。為穩(wěn)妥起見，報經(jīng)領導批準，決定以房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的名義，正常調(diào)取該單位2004-2006年的賬務資料進行檢查。

　　根據(jù)檢查計劃，檢查人員打破“就賬查賬”的常規(guī)檢查方法，采取全面檢查與重點檢查、賬面檢查與實地檢查相結合的方法，以營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅為重點檢查稅種，以商品房開發(fā)面積、銷售價格及售房收入為重點檢查項目，對該單位進行“解剖式”檢查。

　　1.核對賬務資料

　　檢查人員分成兩個小組，*9組檢查人員，把“A花園”和“B新城”兩個小區(qū)的征用土地費用、建筑安裝成本、配套費、商品房開發(fā)面積、商品房銷售面積、商品房銷售數(shù)量、銷售收入等內(nèi)容進行了詳細的統(tǒng)計和核查，并制成電子表格進行歸類分析，進而全面掌握企業(yè)賬面開發(fā)經(jīng)營成本、收入和地方稅收申報繳納等情況。同時，第二組檢查人員從公司的“工程資料賬”方面入手，責令該單位提供以下經(jīng)營管理資料：土地征用協(xié)議、土地使用證、規(guī)劃設計平面圖、建筑施工合同、工程竣工驗收報告、工程決算書、房屋測繪報告、商品房預售許可證、銷售臺賬、銷售合同等。分小區(qū)、分樓盤，分年份，把公司成立以來所有的商品房開發(fā)面積、竣工驗收面積、可銷售面積、銷售價格、預收款項、銷售收入等項目進行了認真細致的檢查和統(tǒng)計。經(jīng)過20多天緊張有序的工作，*9組檢查人員初步的檢查結果是：該單位除了賬面一部分房款用自制內(nèi)部收據(jù)代替發(fā)票入賬和少繳納城鎮(zhèn)土地使用稅65400元外，沒有發(fā)現(xiàn)舉報人所說的收入不入賬問題。該單位賬務處理比較規(guī)范完整，賬面上的銷售面積、銷售價格、銷售收入、銷售利潤等都比較符合邏輯關系。該公司對查出的上述問題予以認可。

　　2.進一步檢查工程資料

　　檢查人員沒有輕信對賬面的檢查結論，而是繼續(xù)對該單位“工程資料賬”進行檢查。根據(jù)工程設計圖紙、工程決算書、工程竣工驗收報告和預售許可證等資料，逐一統(tǒng)計了每個小區(qū)、每個樓盤的建筑工程決算面積、可供銷售的面積。根據(jù)企業(yè)提供的商品房銷售合同，逐一統(tǒng)計出了全部的銷售面積，包括主房、配房、閣樓和停車位等各部分面積。20多天后，第二檢查小組的有關統(tǒng)計和檢查數(shù)據(jù)資料終于出來了。經(jīng)過對*9小組與第二小組取得的資料匯總對比分析，“A花園”整個小區(qū)決算面積（可銷售面積）為157296平方米，財務賬面上實際銷售的面積為148796平方米，存在約7050平方米的差額。“B新城”整個小區(qū)決算面積（可銷售面積）為125410平方米，財務賬面上實際銷售的面積為120430平方米，存在約4980平方米的差額。即截止2006年12月31日，該公司賬面上應該還有約12030平方米的開發(fā)產(chǎn)品，但實際上，該公司賬面上兩個住宅小區(qū)的“開發(fā)產(chǎn)品”、“開發(fā)成本”期末均無余額，開發(fā)產(chǎn)品即商品房已經(jīng)全部銷售完畢。

　　3.實地調(diào)查核實

　　在與企業(yè)財務人員核實上述情況時，他們一口否認存在差額的事實，一會兒說是商品房銷售合同上的面積不準確，一會兒又說是檢查人員的統(tǒng)計錯誤造成的。為確保數(shù)據(jù)萬無一失，一組檢查人員又加班加點對有關資料重新核對了一遍，也沒有發(fā)現(xiàn)統(tǒng)計錯誤。另一組檢查人員又先后去了建設局、房產(chǎn)管理局、規(guī)劃局等單位進行了外圍調(diào)查取證，調(diào)出了與該公司工程開發(fā)施工有關的工程決算書、工程竣工驗收報告、商品房預售許可證和商品房銷售合同等關鍵性外部證據(jù)資料。經(jīng)比對，有關內(nèi)容與企業(yè)提供的原始資料內(nèi)容是一致的，此舉進一步鞏固了檢查證據(jù)資料，尤其是房屋銷售面積的證據(jù)。那兩組統(tǒng)計面積為什么會出現(xiàn)如此大的差額呢？問題是不是就出在這差額上呢？針對決算面積與實際銷售面積存在差額的這一重大疑點，面對財務人員拒不承認差額事實和推諉的狀況，檢查人員積極做好財務人員的思想工作，先后五次到兩個小區(qū)的現(xiàn)場查看。通過對每個小區(qū)，每個樓盤的逐一核對，最后終于發(fā)現(xiàn)了面積存在差額的原因，該公司故意隱匿開發(fā)產(chǎn)品和銷售不入賬等違法事實逐步浮出水面。原來，“A花園”小區(qū)的面積差額原因在于地下停車位。該小區(qū)的地下停車場決算面積為16650平方米，以每個30平方米的標準規(guī)劃出了555個停車位用于銷售，車位全部銷售完畢。而該公司財務賬“開發(fā)產(chǎn)品-停車位”實際入賬只有366個計10980平方米，差額即實際少入賬“開發(fā)產(chǎn)品-停車位”189個計5670平方米。“B新城”的面積差額源自沿街商用房，該小區(qū)的沿街商用房決算面積為25360平方米，而該公司財務“開發(fā)產(chǎn)品-沿街商用房”實際入賬只有20380平方米，差額即實際少入賬“開發(fā)產(chǎn)品-沿街商用房”

 　　　　

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