高頓網(wǎng)校友情提示,*7昆明會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容重點(diǎn)稅源2013自查提綱(房地產(chǎn)行業(yè)自查提綱)(三)總結(jié)如下:
  定期減免稅期限(包括先進(jìn)技術(shù)企業(yè)和產(chǎn)品出口企業(yè)的再減半征收企業(yè)所得稅期限)內(nèi),如果企業(yè)生產(chǎn)性業(yè)務(wù)收入占全部業(yè)務(wù)收入的比例低于50%,則該年度是否超政策享受減免稅待遇。
  3.分別計(jì)算定期減免稅期限和虧損彌補(bǔ)期限的檢查。一是由于分期建設(shè)分期投產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、合并、追加投資等原因,導(dǎo)致分別計(jì)算定期減免稅期限和虧損彌補(bǔ)期限的,其各期的收入、成本費(fèi)用等核算是否清楚、準(zhǔn)確;二是分別適用的定期減免稅期限是否準(zhǔn)確;三是不同稅收待遇虧損的彌補(bǔ)是否準(zhǔn)確。
  4.有分支機(jī)構(gòu)的企業(yè)適用所得稅稅率的檢查。一是分支機(jī)構(gòu)適用的所得稅稅率是否準(zhǔn)確;二是總機(jī)構(gòu)或者負(fù)責(zé)匯總納稅的機(jī)構(gòu)本身不從事生產(chǎn)業(yè)務(wù)的,其所適用的企業(yè)所得稅稅率是否與其生產(chǎn)機(jī)構(gòu)的適用稅率一致;三是處在沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等特定區(qū)域內(nèi)的企業(yè),是否有“區(qū)內(nèi)注冊(cè),區(qū)外經(jīng)營(yíng)”的問題。
  5.定期減免稅期間轉(zhuǎn)換的檢查。重點(diǎn)檢查由免稅期進(jìn)入減半期或由減半期進(jìn)入全額征稅期的企業(yè),期間計(jì)算是否準(zhǔn)確。
  6.其他稅收優(yōu)惠的檢查。所享受的基礎(chǔ)項(xiàng)目投資、特定項(xiàng)目投資、再投資退稅、購(gòu)買國(guó)產(chǎn)設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅等稅收優(yōu)惠是否符合規(guī)定。
  (六)其他
  1.與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的購(gòu)銷業(yè)務(wù)是否按獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)作價(jià)的。是否存在通過原材料高進(jìn)和產(chǎn)品低出,向境外關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的情況。是否存在以管理費(fèi)、特許權(quán)使用費(fèi)、商標(biāo)使用費(fèi)等名目向境外控股公司支付巨額費(fèi)用的情況。是否在所得稅優(yōu)惠期滿后,與享受優(yōu)惠的其他境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間存在轉(zhuǎn)移產(chǎn)品銷售、勞務(wù)和費(fèi)用等情況。
  2.獲利年度與虧損彌補(bǔ)是否合法,有無(wú)人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)而在年度之間多轉(zhuǎn)少轉(zhuǎn)成本,特別對(duì)*9年獲利年度情況進(jìn)行審查,有無(wú)人為地推遲獲利年度。一是彌補(bǔ)數(shù)額是否準(zhǔn)確;二是彌補(bǔ)期限是否準(zhǔn)確;三是有無(wú)經(jīng)過稅務(wù)審計(jì)、檢查已經(jīng)調(diào)整過的虧損額仍然按原先的虧損數(shù)額申報(bào)彌補(bǔ)。
  3.預(yù)提所得稅。是否發(fā)生預(yù)提所得稅的相關(guān)業(yè)務(wù)以及已申報(bào)的預(yù)提所得稅是否符合規(guī)定。
  四、個(gè)人所得稅
 ?。ㄒ唬┪赐ㄟ^“應(yīng)付工資”科目發(fā)給職工的獎(jiǎng)金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入,是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個(gè)人所得稅。
 ?。ǘ槁毠べ?gòu)買的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個(gè)人所得稅。
 ?。ㄈ┮园l(fā)票報(bào)銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等,是否未代扣代繳個(gè)人所得稅。(交通補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼如果所在省制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的,在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分可免征個(gè)人所得稅)
 ?。ㄋ模┮园l(fā)票報(bào)銷方式套取現(xiàn)金,發(fā)放獎(jiǎng)金或支付給個(gè)人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎(jiǎng)勵(lì)等,是否未代扣代繳個(gè)人所得稅。
 ?。ㄎ澹┲Ц秱鶛?quán)、股權(quán)的利息、紅利時(shí)是否未扣繳利息、股息、紅利收入的個(gè)人所得稅。
  (六)房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否未并入工資、薪金,代扣代繳個(gè)人所得稅。
  (七)為管理人員購(gòu)買住房,支付房款,是否未并入雇員工資、薪金所得計(jì)征個(gè)人所得稅。
 ?。ò耍└鞣N促銷活動(dòng)向客戶贈(zèng)送禮品,是否未代扣代繳個(gè)人所得稅。
 ?。ň牛┢渌?/div>
  五、土地增值稅
  除上述營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問題外,還應(yīng)注意檢查:
 ?。ㄒ唬?duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算,少繳稅款。
 ?。ǘ┦欠褚怨こ涛唇Y(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。
 ?。ㄈ┦欠癫话匆?guī)定確定土地增值稅的清算單位。
 ?。ㄋ模┦欠癫话匆?guī)定進(jìn)行成本費(fèi)用分?jǐn)偂?/div>
 ?。ㄎ澹┦欠癫话匆?guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出,將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。
 ?。┣逅愫笥咒N售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),是否未按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。
  六、土地使用稅
 ?。ㄒ唬┮颜饔梦撮_發(fā)的土地是否未按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。
  (二)土地等級(jí)和使用稅額變更后是否未及時(shí)調(diào)整納稅申報(bào)。
 ?。ㄈ╅_發(fā)用地在開發(fā)期間是否未按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。
 ?。ㄋ模┪翠N售的商品房占用的土地是否未按規(guī)定繳納土地使用稅。
  七、契稅
 ?。ㄒ唬┏鲎尫绞饺〉脟?guó)有土地使用權(quán),是否未按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計(jì)繳契稅。以協(xié)議方式出讓的,契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益;以競(jìng)價(jià)方式出讓的,契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)。
  (二)以劃撥方式取得的土地使用權(quán),后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得使用權(quán)的,是否補(bǔ)繳契稅。
  (三)以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的,是否未按規(guī)定繳納契稅。
 ?。ㄋ模┩恋厥褂脵?quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目,以此獲得的低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無(wú)償贈(zèng)與的土地使用權(quán),是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格,繳納契稅。
 ?。ㄎ澹┏惺芘f城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán),是否未按規(guī)定繳納契稅。
 ?。┓制谥Ц斗绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán),是否未按合同規(guī)定的總價(jià)繳納契稅。
  (七)競(jìng)價(jià)土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán),直接再轉(zhuǎn)讓的,是否未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。
  八、房產(chǎn)稅
  (一)自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后,是否長(zhǎng)期掛“在建工程”,既不辦理竣工結(jié)算,也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。
 ?。ǘ┦欠駥⒎课葑饨鹬苯記_減“企業(yè)管理費(fèi)”或掛在其他應(yīng)付款上未做收入。
 ?。ㄈ┡c房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否未增加計(jì)稅房產(chǎn)原值。
 ?。ㄋ模┬陆ê唾?gòu)置的房產(chǎn)是否未從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。
 ?。ㄎ澹﹪?guó)有企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資過程中房屋價(jià)值重估后的新增價(jià)值,是否未按照有關(guān)規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。
 ?。┳杂?、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,是否未按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。
  九、印花稅
  (一)各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。是否將應(yīng)稅憑證劃為非稅憑證,漏繳印花稅;是否應(yīng)納稅憑證書立或領(lǐng)受時(shí)不即行貼花,而直到憑證生效日期才貼花納稅。
 ?。ǘ┓课蒌N售(預(yù)售)合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購(gòu)銷合同、租賃合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質(zhì),從低適用稅率或擅自減少計(jì)稅依據(jù),未按全部所載金額計(jì)稅。
 ?。ㄈ?006年11月27日之后簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,是否未按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅。
  附:房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)相關(guān)稅收政策
  1.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文)
  2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文)
  3.《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文)
  4.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào)文)
  5. 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》(國(guó)稅函[2008]299號(hào))
  6. 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào) )
     
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