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臨沂會計稅務(wù)實務(wù)：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查

高頓網(wǎng)校2014-09-23 08:56terry

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高頓網(wǎng)校友情提示，*7臨沂會計稅務(wù)實務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查總結(jié)如下：

　　偷稅方法匯總及需要重點關(guān)注的風險點

　　一、營業(yè)稅

　　偷稅方法匯總

　?。ㄒ唬┤〉蒙唐贩夸N售收入長期掛“預(yù)收賬款”，或“應(yīng)付賬款”“其他應(yīng)付賬款”等科目，不按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。

　　這是近年來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收檢查工作中發(fā)現(xiàn)的主要問題主要分4種情況說明。

　　【案例一】：濟南市地稅局2001年查處的某房地產(chǎn)開發(fā)公司涉稅案。將預(yù)收的售房款10460萬元，以集團公司或其他單位往來款的名義記入“應(yīng)付賬款--××單位”科目，少申報繳納營業(yè)稅稅款523萬元。

　　【案例二】：青島市某有經(jīng)貿(mào)經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)企業(yè),將商品房售于某企業(yè),價值2000萬元,為逃避納稅,雙方又簽訂了一份虛假的鋼材購銷合同,將收取的購房款暫以預(yù)收材料訂金的形式列“應(yīng)付賬款”科目，偷逃稅款。

　　延遲收入的入賬時間。一是開發(fā)公司所屬的售樓中心，房地產(chǎn)公司的售樓中心日常售房收入，除部分上繳財務(wù)入賬外，其他收入沉淀在售樓中心,存在隱匿收入偷漏稅收的問題；二是對房地產(chǎn)企業(yè)采取委托其他單位銷售房屋的，應(yīng)重點檢查房地產(chǎn)項目的預(yù)售款或銷售款是否長期掛在受托方賬戶或轉(zhuǎn)移挪作他用,三是檢查是否存在以總收入扣除代銷、包銷手續(xù)費以后的差價作為營業(yè)稅計稅依據(jù)等問題。

　?。ǘ┫蛸彿空呤杖〉淖》堪唇屹J款收入，記入“短期借款”、“其他應(yīng)付賬款”科目，不申報納稅。

　?。?）銀行按揭的步驟

　　目前，在房地產(chǎn)銷售過程中大多采用購房者向銀行按揭的方式，*9步簽合同，交首付款；第二步向銀行辦理按揭手續(xù)；第三銀行按揭款到賬并核算。

　　（3）逃稅方法

　　部分企業(yè)為了達到延期繳納稅款的目的，不按會計制度規(guī)定將銀行按揭購房款轉(zhuǎn)入“經(jīng)營收入”或“預(yù)收賬款”科目申報繳納有關(guān)稅金，【主要以下三種情況】：

　　*9種情況：將有關(guān)的收入以“銀行貸款”的名義轉(zhuǎn)入“短期借款”、“長期借款”科目。通過銀行過渡賬戶集中轉(zhuǎn)賬，給人造成貸款的假象，比較隱蔽。

　　第三種情況：以“虛假按揭”為由將取得銀行按揭購房款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應(yīng)付款”科目長期掛賬不申報納稅。

　?。ㄈ﹥r外收費和代收費用不按規(guī)定合并收入申報繳納營業(yè)稅

　　隨著人們生活質(zhì)量和要求的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)建設(shè)的商品房大都新增了附屬功能，如裝修、有線電視、管道煤氣、集中供熱、防盜門（網(wǎng)）安裝等；房地產(chǎn)開發(fā)商大都將此作為提高商品房身價，檔次的標志；是營銷策劃的一種促銷手段，公用事業(yè)部門為了提高經(jīng)濟效益等原因，常要以開發(fā)商的名義辦理一切開戶手續(xù)。

　?。?）費用收取方式。為了達到少繳稅款的目的，大部分房地產(chǎn)公司均采取在房價以外單獨計價的方式，一是自收；二是委托其下屬的建筑公司、物業(yè)公司等單位收取，代理結(jié)算。

　?。?）會計處理方法

　　一是有的企業(yè)將隨同房價一起收取的有線電視開戶費、管道煤氣開戶費、集中供熱熱源及管網(wǎng)建設(shè)費等全部轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)付（收）款—代收代墊費用”科目內(nèi)，與相關(guān)支出項目相互沖銷；

　　二是將相關(guān)支出記入工程施工成本，收取的上述費用直接沖減開發(fā)成本；

　　三是委托其下屬的建筑公司、物業(yè)公司等單位收取，代理結(jié)算，收支節(jié)余長期掛賬，形成內(nèi)部往來。

　?。ㄋ模┤〉靡苑宽攤确秦泿判越?jīng)濟利益不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營收入，申報繳納稅款（視同銷售問題）。

　　*9種情況：是以商品房坐抵施工勞務(wù)，共同偷逃稅行為（相當于施工企業(yè)與開發(fā)企業(yè)聯(lián)合建房開發(fā)形式）。房地產(chǎn)開發(fā)公司把部分商品房的銷（預(yù)）售權(quán)委托給建安施工企業(yè)，或者是開發(fā)公司買房，建筑公司負責收款，收了房款再直接支付外欠建筑材料款，相互不作賬務(wù)處理，從而使開發(fā)、施工雙方都達到偷逃稅目的。這種偷逃稅手段主要房地產(chǎn)公司利用主管稅務(wù)機關(guān)對其開發(fā)項目資料掌握不完整和有關(guān)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明不需要發(fā)票的漏洞。

　　第二種情況：由于房地產(chǎn)開發(fā)工期長，資金需求大，產(chǎn)品銷售資金回籠慢，確因無力支付工程款等原因，部分房地產(chǎn)公司采取商品房抵頂工程施工欠款、土地征用費等開發(fā)費用，賬務(wù)處理方面房地產(chǎn)公司一般是將“應(yīng)付賬款--××單位”與“開發(fā)成本”科目對沖。

　　第三種情況：以轉(zhuǎn)移債務(wù)的形式取得收益（以非房地產(chǎn)公司基本建設(shè)投資為主，房地產(chǎn)公司一般屬項目開發(fā)不成功）

　　【案例-】：濟南虹泰公司轉(zhuǎn)讓在建項目，未按規(guī)定繳納營業(yè)稅274萬元、城建稅19萬元、教育費附加8萬元、企業(yè)所得稅431萬元。

　　2000年1月，虹泰公司與機電城簽訂土地租賃協(xié)議，計劃利用原機電城的立項報告籌建“在建項目”，并分別與中鐵十四局、中鐵建廠局二處、省建設(shè)建工集團公司、四建集團公司等施工企業(yè)簽訂施工協(xié)議。截止2001年12月已完成“在建項目”投資46073095.64元，其中：前期費用 2450386.62元、土建完工量43622709.02元。2001年12月以另一公司的名義與省商業(yè)集團簽訂聯(lián)營協(xié)議，約定雙方以現(xiàn)金入股的方式成立物流公司，繼續(xù)籌資開發(fā)建設(shè)“在建項目”工程。對虹泰公司“在建項目”的前期投入費用由銀座物流公司支付，其中：前期開發(fā)費雙方約定為2000萬元、應(yīng)付未付的工程款“由聯(lián)營公司按審計結(jié)果并經(jīng)雙方協(xié)商一致后據(jù)實支付給圣洋水產(chǎn)公司”，協(xié)議生效后，物流公司又分別與原施工單位簽訂施工協(xié)議，并承諾支付原公司的應(yīng)付未付工程款。

　　第四種情況：拆遷償還面積不按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商品房過程中，應(yīng)對規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進行拆遷并最終安置（或償還），在具體辦理“安置”或“償還”時，根據(jù)被拆遷房屋的所有權(quán)性質(zhì)不同，分別實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按質(zhì)作價互找差價；或作價補償；或產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償相結(jié)合等方法。按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，對償還面積與拆遷面積相等的部分，應(yīng)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對收取還建房的差價款、超安費等應(yīng)合并經(jīng)營收入計征營業(yè)稅。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)公司對對償還面積與拆遷面積相等的部分絕大部分不申報納稅，對收取的還建房屋差價款、超安費等有的直接沖減開發(fā)成本，有的長期掛往來科目不申報繳納營業(yè)稅和企業(yè)界所得稅。（從事舊城改造、城鄉(xiāng)結(jié)合部）

　　【案例】：某房地產(chǎn)公司1995-2001年在辦理新建小區(qū)、舊城改造時，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進行拆遷并最終安置（或償還）住戶，截止 2001年末，安置拆遷戶18.9萬平方米，其中：償還拆遷面積17萬平方米，同類房屋成本價為461.23元/平方米，總成本為7875萬元;收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價收入2229萬元,其中:700萬元直接沖減“開發(fā)成本”、1529萬元列往來科目；收取超面積安置費231萬元直接沖減開發(fā)成本，根據(jù)國稅函發(fā){1995}549號文件規(guī)定，對償還面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋成本價核定計征營業(yè)稅，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分、收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換收入、超面積安置費，應(yīng)分別按照同類住宅房屋成本價和實際收取的收入征收“轉(zhuǎn)讓、銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅，應(yīng)繳營業(yè)稅516.7萬元，未申報繳納。

　　第五種情況：捐贈、職工福利、公司領(lǐng)導層分配住房等未按視同銷售計提稅金。

　?。ㄎ澹╇[匿經(jīng)營收入偷逃稅款（多行開戶、或者利用個人儲蓄存款賬戶、發(fā)票管理等）

　　隱匿經(jīng)營收入是房地產(chǎn)公司最常用的偷逃稅一種手段，采取的方法有以下三種情況：

　　*9種情況：一個公司設(shè)置兩套賬、賬外賬（也稱小金庫），也有的企業(yè)采用一個開發(fā)項目一套賬、或設(shè)立多個二級獨立核算單位（有的注冊登記負責人營業(yè)執(zhí)照但不辦理稅務(wù)登記，有的是內(nèi)設(shè)職能部門），單個項目經(jīng)營賬簿、或非獨立核算單位的經(jīng)營賬簿往往不與公司總賬合并，隱匿經(jīng)營收入；

　　第二種情況：將收取的售房款直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位。

　　第三種情況：將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室、閣樓、公共配套設(shè)施對外出售不計收入。

　　（六）利用合作建房、聯(lián)合開發(fā)減少納稅環(huán)節(jié)偷逃稅款

　　營業(yè)稅需要重點關(guān)注的風險點

　　w1.開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅。

　　w2.收取廣告位使用費是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅。

　　w3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用免租的經(jīng)營策略出租時納稅是否正確。

　　w4.以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股取得固定收入，不承擔風險的，是否按“租賃業(yè)”申報營業(yè)稅。

　　w5.采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象。

　　w6.在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用如天然氣（煤氣）管道開戶費、有線電視開戶費等有否申報納稅。

　　w7.開發(fā)商轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將折扣額另開發(fā)票的，是否從營業(yè)額中減除。

　　w8.因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、滯納金收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。