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入是否存在差額。
(四)整體測(cè)算法
由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度，因此通過(guò)整體測(cè)算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。從目前我市房地產(chǎn)企業(yè)正常的成本支出比例為：
?。?）各規(guī)費(fèi)支出的依據(jù)和比例土地契稅【土地局按土地評(píng)估價(jià)格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評(píng)估價(jià)格的40％收取】房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括（由各政府及職能部門收取的費(fèi)用，大體包括：人防基建費(fèi)【無(wú)人防工程的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。人防辦按房屋售價(jià)的2％收取】、市政建設(shè)配套費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費(fèi)【針對(duì)小規(guī)模插建項(xiàng)目，收費(fèi)局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費(fèi)【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費(fèi)【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫(xiě)字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費(fèi)【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規(guī)化驗(yàn)收費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；代收業(yè)戶維修基金【房屋價(jià)格的2％】
?。?）通常建安成本比例。目前我市房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價(jià)為750-950元/m2,小高層住宅（7-17層）造價(jià)為980-1200元/m2，高層造價(jià)為1400-1600元/m2。其中土建、安裝大致占總造價(jià)的75％和25％。
(五)實(shí)地核實(shí)法針對(duì)房地產(chǎn)公司的檢查必須深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地盤點(diǎn)、掌握項(xiàng)目建設(shè)及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點(diǎn)。
(六)帳內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合法由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對(duì)于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁的的單位，進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。
(七)對(duì)往來(lái)帳戶的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的往來(lái)款項(xiàng)較多，一些不易走賬、性質(zhì)相對(duì)模糊的業(yè)務(wù)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員常在往來(lái)科目中列支。因此有針對(duì)性的對(duì)“其他應(yīng)收款”“其他應(yīng)收付款”進(jìn)行重點(diǎn)審查，對(duì)往來(lái)賬向掛帳時(shí)間長(zhǎng)且金額大的業(yè)務(wù)重點(diǎn)核實(shí)原始憑證、詢問(wèn)形成原因，常常能發(fā)現(xiàn)其中的涉稅問(wèn)題。例如在對(duì)某房地產(chǎn)公司檢查中，企業(yè)在“其他應(yīng)收款”中支付職工旅游補(bǔ)助81800元，在“其他應(yīng)付款”中支付90人獎(jiǎng)金分紅1134000.00元，長(zhǎng)期掛帳。經(jīng)核實(shí)企業(yè)未代扣個(gè)人所得稅共計(jì)230193元。
四、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議針對(duì)上述問(wèn)題，建議采取以下措施，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的針對(duì)性
(一)從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以單位項(xiàng)目作為檢查的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅年度作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。
(二)拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。為更加準(zhǔn)確、全面掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。
(三)規(guī)范和細(xì)化取證資料文書(shū)的制式和填寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)。由于各行業(yè)情況不同，稅務(wù)檢查所需收集、掌握的證據(jù)資料也不盡相同，結(jié)合行業(yè)的特點(diǎn)，規(guī)范和細(xì)化取證資料文書(shū)的制式和填寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)，以及取證文書(shū)的保管和調(diào)閱制度。通過(guò)此舉不僅可以做到取證數(shù)據(jù)資料的共享，減少下一次稅務(wù)檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業(yè)開(kāi)發(fā)的相關(guān)資料存檔監(jiān)控，防止事后擅自更改情況的發(fā)生。
(四)延伸檢查范圍，提高檢查質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來(lái)資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。切實(shí)做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發(fā)生。
(五)規(guī)范和加強(qiáng)對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動(dòng)零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個(gè)人的特點(diǎn)。稅務(wù)檢查人員應(yīng)首先加強(qiáng)對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的檢查，搜集發(fā)現(xiàn)房屋買賣人員的相關(guān)資料及交易額，同時(shí)依靠公安及房管部門的配合，加大對(duì)偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時(shí)足額入庫(kù)。
五、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議
(一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)管理制度。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性，對(duì)可售面積的單位預(yù)算造價(jià)的計(jì)算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動(dòng)，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。
(二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，特別對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用的對(duì)外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。
(三)完善對(duì)預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，特別對(duì)售樓部加強(qiáng)適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，多角度對(duì)預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。
(四)爭(zhēng)取多方配合，爭(zhēng)取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對(duì)部分涉稅地?cái)?shù)據(jù)資料做到及時(shí)溝通，摸清我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對(duì)性。
(五)完善規(guī)范二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度。針對(duì)二手房的買賣活動(dòng)零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個(gè)人的特點(diǎn)。首先通過(guò)與房管部門的聯(lián)系和配合，及時(shí)掌握二手房轉(zhuǎn)讓的納稅人及交易額的情況，規(guī)范賣房人的納稅申報(bào)制度，為下一步的稅款征收提供依據(jù)；其次加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)二手房的交易活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)控。
(六)重點(diǎn)項(xiàng)目定期報(bào)告制度。對(duì)以地?fù)Q房、城中村改造、舊城改造、開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，資金投入較多的項(xiàng)目，實(shí)行定期向稅務(wù)主管部門報(bào)告制度，便于稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合具體情況適時(shí)地調(diào)整征管辦法。
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