房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對外銷售收入的確定,應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入的確認(rèn)原則執(zhí)行。需要強(qiáng)調(diào)的是,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房的銷售,不可以采取完工百分比法確認(rèn)收入。只有符合建造合同的條件,并且有不可撤銷的建造合同的情況下,才可以按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。這一點,財政部和中國證監(jiān)會先后都有過明確的規(guī)定。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入會計核算中,還有一個問題值得注意,即房地產(chǎn)售后租回交易的會計處理。
房地產(chǎn)售后租回是目前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的促銷手段之一。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》的有關(guān)規(guī)定,對售后租回交易,如果是屬于融資租賃的,則賣主(即承租人)應(yīng)將售價與資產(chǎn)賬面價值的差額予以遞延,并按該項租賃資產(chǎn)的折舊進(jìn)度進(jìn)行分?jǐn)偅鳛檎叟f費用的調(diào)整;如果是屬于經(jīng)營租賃的,則賣主(即承租人)應(yīng)將售價與資產(chǎn)賬面價值的差額予以遞延,并在租賃期內(nèi)按照租金支付比例進(jìn)行分?jǐn)?,作為租金費用的調(diào)整。
也就是說,在售后租回交易的情況下,原出售房地產(chǎn)的售價與資產(chǎn)賬面價值的差額,不能一次性確認(rèn)為銷售當(dāng)期的收益,而應(yīng)當(dāng)在回租期內(nèi)遞延分期轉(zhuǎn)銷為折舊費用或租賃費用。
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