不動(dòng)產(chǎn)先抵押在租賃是不是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，可以解除租賃合同？

其他回答

• 豆同學(xué)
  不動(dòng)產(chǎn)先租賃后抵押，抵押權(quán)人是否有權(quán)收租？
  • 楊老師
    《物權(quán)法》第一百九十七條：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。
    
    除上述規(guī)定之外，如果當(dāng)事人之間沒(méi)有約定抵押權(quán)人可以收取租金的，則不能收取。
    供參考。
• W同學(xué)
  房屋抵押權(quán)人能否解除租賃合同
  • 孫老師
    讀者：李先生李先生：你所反應(yīng)的情況主要是物權(quán)法中的抵押權(quán)和用益物權(quán)（本案是承租權(quán)）之間的關(guān)系，也就是抵押權(quán)和租賃權(quán)誰(shuí)優(yōu)先的法律問(wèn)題。主要是看兩者設(shè)定時(shí)間的先后順序。 如果抵押權(quán)設(shè)定在先，即在你租賃房屋之前，出租人已將房屋抵押給銀行，則抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用（中華人民共和國(guó)擔(dān)保法）若干問(wèn)題的解釋》第６６條第一款的規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！?所以銀行有權(quán)要求單方解除合同租賃合同關(guān)系，并且你也不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果因此給你造成財(cái)產(chǎn)損失的，根據(jù)上述條文第二款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面通知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。”你可以據(jù)此要求出租人賠償你的損失。 如果租賃權(quán)設(shè)立在先，即在你租賃房屋之后，出租人才將房屋抵押給銀行的。根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)則，房屋購(gòu)買人的所有權(quán)不得對(duì)抗租賃權(quán)，抵押權(quán)并無(wú)優(yōu)先于所有權(quán)的效力，租賃權(quán)當(dāng)然也可以對(duì)抗抵押權(quán)而繼續(xù)有效存在。 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用（中華人民共和國(guó)擔(dān)保法）若干問(wèn)題的解釋》第６５條規(guī)定：“抵押將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！彼阅愕淖赓U合同關(guān)系仍然有效。 值得指出的是，抵押權(quán)人的抵押權(quán)是價(jià)值權(quán)，而不是支配權(quán)，法律賦予抵押權(quán)人的是從抵押物的交換價(jià)值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利。所以，根據(jù)《合同法》第２３０條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”，所以，銀行在拍賣該房產(chǎn)時(shí)，你享有優(yōu)先的購(gòu)買權(quán)，即在價(jià)格同一情況下你享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。浙江浙南律師事務(wù)所蘇和秦律師
• M同學(xué)
  房屋抵押權(quán)人能否解除租賃合同
  • 杜老師
    權(quán)利發(fā)生時(shí)間的先后順序。如果房屋承租權(quán)設(shè)定在先，抵押權(quán)設(shè)定在后，根據(jù)民法一般原理“買賣不破租賃”，可推出即使因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而取得被抵押的房地產(chǎn)時(shí)，原建立在該房屋之上的租賃合同仍然繼續(xù)有效，房屋新的產(chǎn)權(quán)人不能隨便變更租賃合同，更不能解除合同，否則房屋承租人將有權(quán)拒絕解除房屋租賃合同。因此，如果您的租賃合同是在抵押合同發(fā)生之前就已經(jīng)成立了，那么您完全有法律依據(jù)來(lái)拒絕銀行的要求。但是，如果房屋抵押權(quán)設(shè)定在先，承租權(quán)設(shè)定在后，這要分兩種情況，一是如果承租人明知房屋已設(shè)定抵押權(quán)而愿意承租的，抵押權(quán)人在實(shí)施抵押權(quán)時(shí)，就有權(quán)要求和承租人解除租賃合同；二是由于某種原因承租人不知道該房屋已設(shè)定抵押權(quán)而承租的，在我國(guó)現(xiàn)行法律并未加以明確規(guī)定，但在司法實(shí)踐中一般認(rèn)為，抵押權(quán)人是否有權(quán)解除與房屋承租人之間的租賃合同，應(yīng)以是否損害所抵押房屋的價(jià)值、影響房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提條件。也就是說(shuō)，如果確實(shí)是由于承租人承租的原因而造成所抵押的房屋貶值或者是給實(shí)施抵押權(quán)造成困難的，就應(yīng)賦予抵押權(quán)人有權(quán)在特定條件下解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利。因此，如果由于您的承租關(guān)系的存在而影響銀行拍賣房屋的價(jià)格，那么銀行將有權(quán)解除您和房地產(chǎn)公司的租賃合同。除非您有足夠的證據(jù)證明這種租賃關(guān)系的存在并不影響銀行實(shí)施抵押權(quán)而對(duì)房屋進(jìn)行的拍賣，那么在協(xié)商不成而提起訴訟時(shí)，法院有可能會(huì)支持您的主張，但是您要負(fù)完全的舉證責(zé)任。這種情況在實(shí)踐中并不多見(jiàn)。