一、避稅手法:先簽合同，后辦手續(xù)
　　最近，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，悄然出現(xiàn)了一種新的交易模式：買賣雙方先行簽訂買賣合同；簽訂合同后，買方支付房款，賣方交付房屋；等到房屋購(gòu)入滿2年后再行辦理產(chǎn)權(quán)登記、繳納稅費(fèi)的手續(xù)。這樣，既滿足了買賣雙方及時(shí)交易的需求，又達(dá)到了規(guī)避高額營(yíng)業(yè)稅的目的。
　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng)：簽訂合同與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之間的時(shí)間拖得越長(zhǎng)，交易一方違約的風(fēng)險(xiǎn)就越大。如果在這期間，一旦國(guó)家出臺(tái)新的政策，當(dāng)事人很有可能“偷雞不成反蝕把米”；貸款政策發(fā)生變化，就可能影響買房者的購(gòu)房計(jì)劃和購(gòu)房成本；倘若買賣雙方中的任何一人一旦出現(xiàn)重病、死亡、出國(guó)等事由，就無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，合同就無(wú)法履行，有關(guān)糾紛也會(huì)爆發(fā)；一旦在房屋內(nèi)發(fā)生因?yàn)檠b演、租賃、違法犯罪、人身傷亡、相鄰關(guān)系等不可測(cè)因素產(chǎn)生的糾紛，買賣雙方很難確定彼此的責(zé)任和權(quán)利，造成大的麻煩和糾葛。
　　二、避稅手法:做低合同價(jià)格
　　這個(gè)方法是二手房買賣雙方最常用的避稅方式。比如一套實(shí)際轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為60萬(wàn)元的房屋，買賣雙方私下協(xié)商簽署協(xié)議后遞交給房管局及稅務(wù)機(jī)關(guān)的過(guò)戶價(jià)則是以40萬(wàn)元成交的。這樣只需交納40萬(wàn)的5.5%營(yíng)業(yè)稅，40萬(wàn)元的1%個(gè)稅以及40萬(wàn)元的1.5%契稅，而剩余20萬(wàn)元所產(chǎn)生的稅費(fèi)就可以這樣輕易避掉了。
　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng):對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，因?yàn)檫f交房地產(chǎn)交易中心的過(guò)戶價(jià)格是*2法律效力的，買家有可能根據(jù)報(bào)低的過(guò)戶價(jià)格來(lái)付款，不愿意再按照原來(lái)的購(gòu)房?jī)r(jià)格成交，造成業(yè)主受損失。對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，報(bào)低過(guò)戶價(jià)可能會(huì)導(dǎo)致下一次賣出房屋時(shí)各項(xiàng)稅費(fèi)的增加。當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的過(guò)戶價(jià)將拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，而且銀行貸款的實(shí)際比例也會(huì)因此降低。
　　三、避稅手法:先租后買
　　因?yàn)?年以上轉(zhuǎn)讓可以免征營(yíng)業(yè)稅，于是，市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多買賣雙方協(xié)商以“先租后買”來(lái)達(dá)成交易的情況。如雙方約定房屋的總價(jià)仍為60萬(wàn)元，由于該套房屋未滿5年，需全額交納營(yíng)業(yè)稅后方可過(guò)戶交易。因此，買賣雙方協(xié)商后，過(guò)戶前由買方先租住該房屋，每月租金，500元，與該房子的租價(jià)相當(dāng)。買家與賣家約定將這些租金抵消到以后的房款里。另外，賣方還要求買方交納一年的租金作為“抵押金”，以確保未來(lái)交易安全性。
　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng)：該辦法雖然對(duì)雙方都較有保證，但因?yàn)槠湎喈?dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法辦理交易過(guò)戶。購(gòu)房的產(chǎn)權(quán)并不是買家的，未來(lái)買賣兩方無(wú)論哪一方反悔都會(huì)造成糾紛。如果未來(lái)幾年內(nèi)政策再發(fā)生變化，對(duì)于買賣雙方風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大。一方面，房?jī)r(jià)如果上漲，房主可能寧愿賠償違約金也不賣，買方只能重新選擇房源；另一方面，假如四五年后房屋獲得房產(chǎn)證時(shí)樓價(jià)跌了，買家必然也不愿繼續(xù)交易了。
　　四、避稅手法:假贈(zèng)與
　　對(duì)于繼承和贈(zèng)與的房產(chǎn)，業(yè)主可不必交納營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅，所需付的費(fèi)用只包括房屋評(píng)估值2%的公證費(fèi)以及3%的契稅，然后持相關(guān)手續(xù)到地稅局直接辦理完稅手續(xù)即可。通過(guò)“贈(zèng)與”的方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，私下里業(yè)主收取買家的房款，這樣，房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)表面上就沒(méi)有任何金錢的往來(lái)，達(dá)到逃稅的目的。
　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng):由于贈(zèng)與不是買賣行為，購(gòu)房者無(wú)法辦理貸款，只能一次性支付現(xiàn)金，對(duì)于買方來(lái)說(shuō)壓力將會(huì)很大。根據(jù)《合同法》規(guī)定，“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任”。買方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問(wèn)題，在法律上不受保護(hù)，很難要求房主賠償。此外，買家還要承擔(dān)贈(zèng)與人撤消贈(zèng)與和不履行贈(zèng)與義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。按照法律規(guī)定，贈(zèng)與在房產(chǎn)證過(guò)戶之前，隨時(shí)可以撤消。由干雙方私下進(jìn)行交易，一旦買方支付了房款但賣方不辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，或賣方先辦好了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶而買方未交齊房款，都很容易引起糾紛。
　　五、避稅手法:假離婚
　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭*10生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”。一般來(lái)說(shuō)，家庭是指配偶關(guān)系，也就是說(shuō)夫妻倆的第二套住房在轉(zhuǎn)讓時(shí)就要交納個(gè)人所得稅了。為了避掉這部分稅費(fèi)，許多夫妻在此大做文章，通過(guò)假離婚的形式進(jìn)行避稅。如小王夫妻倆為了避稅，開(kāi)出了離婚證明后，將自己名下的2處房產(chǎn)中的一處以贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)到妻子的名下，這樣就可以省下幾萬(wàn)元的稅費(fèi)。而離婚后再?gòu)?fù)婚，兩道手續(xù)的成本卻不足百元，這與稅金相比，要省很多。
　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng)：因?yàn)槭羌匐x婚，雙方在辦理離婚手續(xù)時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割不會(huì)作過(guò)多考慮。因此，離婚后一旦出現(xiàn)一方為了私利而拒絕復(fù)婚的話，另一方是很難維護(hù)自己的合法權(quán)益的，因此通過(guò)這種方式來(lái)避稅風(fēng)險(xiǎn)較大。

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