第二節(jié)物權變動
不動產的物權變動
(一)不動產物權變動的情形
1.登記生效
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。(2011年案例分析題)
【解釋1】房屋買賣、建設用地使用權的取得和不動產的抵押必須登記，登記生效。
【解釋2】當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同的效力。
2.登記對抗
(1)土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。
(2)地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。
3.非基于法律行為的物權變動
(1)基于事實行為
因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。
(2)基于法律規(guī)定
因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。(2012年案例分析題)
(3)基于公法行為
因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。
具體情形
登記生效
（1）房屋買賣
（2）建設用地使用權的取得
（3）不動產的抵押
物權變動不以登記為生效要件，但事后處分時仍要登記
（1）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力
（2）因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力
（3）因人民法院、仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力
登記對抗
（1）土地承包經營權
（2）地役權
(二)不動產登記制度
1.不動產權屬證書與不動產登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。(2008年案例分析題)
2.更正登記
權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人“書面同意”更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
3.異議登記
如果不動產登記簿記載的權利人“不同意”更正，利害關系人可以申請異議登記。
(1)登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起“15日”內不起訴，異議登記失效。
(2)異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
4.預告登記
當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
(1)預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。
(2)預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。