土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見（上）

　　為了規(guī)范注冊稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《注冊稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則》（以下簡稱“基本準(zhǔn)則”）等稅收法律、行政法規(guī)和規(guī)范性文件（以下簡稱稅法）的規(guī)定，制定本指導(dǎo)意見。　　*9條  鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
　?。ㄒ唬┚哂袑嵤┣逅汨b證業(yè)務(wù)的能力；
　?。ǘ┵|(zhì)量控制制度健全有效，能夠保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量；
　　（三）能夠獲取有效證據(jù)以支持其結(jié)論，并出具書面鑒證報告；
　?。ㄋ模┠軌虺袚?dān)執(zhí)業(yè)風(fēng)險。
　　第二條  鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境，判斷被鑒證人擬清算項目是否符合稅法規(guī)定的清算條件，決定是否接受委托。
　　業(yè)務(wù)環(huán)境包括：約定事項，委托目的，報告使用人的需求，被鑒證人遵從稅法的意識，稅務(wù)稽查處理、納稅爭議救濟的情況，企業(yè)所得稅匯算清繳對土地增值稅清算業(yè)務(wù)的影響，被鑒證人的基本情況、房地產(chǎn)資質(zhì)情況、財務(wù)會計制度及其執(zhí)行情況、內(nèi)部控制及其執(zhí)行情況、關(guān)聯(lián)企業(yè)、重大經(jīng)濟交易事項、清算項目減免稅審批等情況。
　　第三條  鑒證人決定承接清算鑒證業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書（以下簡稱“業(yè)務(wù)約定書”），并按照有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)備案。
　　第四條  鑒證人承接清算鑒證業(yè)務(wù)后，應(yīng)當(dāng)及時確定項目組及其負(fù)責(zé)人，并按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，編制業(yè)務(wù)計劃，組織業(yè)務(wù)實施。　　*9節(jié)  一般規(guī)定
　　第五條  對清算項目前期管理情況鑒證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要和可能實施案頭審核、實地審核，并關(guān)注下列內(nèi)容：
　?。ㄒ唬┣逅沩椖考捌浞秶?；
　　（二）清算單位的確認(rèn)；
　?。ㄈ┎煌陂g、不同項目收入、成本、費用的歸集；
　　（四）普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分；
　?。ㄎ澹┣逅闫鹗紩r間、清算截止時間；
　　（六）分期開發(fā)項目各期清算方式的一致性；
　　（七）征稅項目與免稅項目的劃分。
　　第六條  被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算清算項目收入或收入能夠查實，但其成本費用支出不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)按照本章第二節(jié)的規(guī)定審核收入。
　　第七條  被鑒證人能夠準(zhǔn)確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入不能準(zhǔn)確核算的，鑒證人應(yīng)當(dāng)先按照本章第三節(jié)的規(guī)定審核扣除項目的金額。
　　第八條  鑒證人在鑒證過程中，發(fā)現(xiàn)被鑒證人有稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，且稅務(wù)機關(guān)決定核定征收的，除符合本指導(dǎo)意見第九條規(guī)定外，可以終止鑒證。
　　第九條  被鑒證人雖有本指導(dǎo)意見第八條所列情形，但如有下列委托人委托，鑒證人仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂業(yè)務(wù)約定書：
　?。ㄒ唬┧痉C關(guān)、上級稅務(wù)機關(guān)或者其他國家機關(guān)。
　?。ǘ┮婪ńM成的清算組織。
　?。ㄈ┓伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定的其他組織和個人。
　　第十條  對關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務(wù)往來。
　　應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來款發(fā)生額及余額，判斷有關(guān)經(jīng)濟事項的真實性及其對收入和扣除項目的影響。
　　第二節(jié)  收入項目鑒證
　　第十一條  收入項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：
　?。ㄒ唬┰u價有關(guān)收入的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；
　?。ǘ┇@取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，并與會計資料、稅務(wù)資料核對；
　?。ㄈ┝私馇逅沩椖坑嘘P(guān)的銷售合同執(zhí)行、商品房銷售發(fā)票開具、有關(guān)部門實際測繪等情況；
　　（四）審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實應(yīng)計入增值額的收入；
　?。ㄎ澹┎槊魇杖氲拇_認(rèn)原則、方法，注意會計規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異；
　　（六）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性；
　　（七）必要時，利用專家的工作對銷售價格進行評估，判斷有無價格明顯偏低情況；
　　（八）審核清算項目的收入總額，可通過實地查驗，確認(rèn)有無少計、漏計收入事項；
　?。ň牛╀N售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，是否在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
　　第十二條  收入項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
　　（一）被鑒證人清算收入確認(rèn)是否符合稅法規(guī)定；
　?。ǘ┍昏b證人按照清算項目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”記載的項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額等相關(guān)內(nèi)容是否準(zhǔn)確；
　?。ㄈ╀N售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實發(fā)生、內(nèi)容完整、手續(xù)合法，金額計算與會計處理是否正確。重點關(guān)注關(guān)聯(lián)方銷售折扣與折讓是否合理；
　?。ㄋ模┍昏b證人對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務(wù)處理；
　?。ㄎ澹┌唇铱钍杖胧欠裆陥蠹{稅，有無掛在往來賬不作銷售收入申報納稅的情形；
　?。┍昏b證人以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)，在房地產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款；
　?。ㄆ撸┍昏b證人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅；
　?。ò耍┍昏b證人經(jīng)有關(guān)部門實際測量的銷售面積與合同約定的銷售面積不符，除了在銷（預(yù)）售合同約定的誤差范圍內(nèi)不做退補款以外，其他發(fā)生退補款情形而導(dǎo)致收入變化的，是否按照稅法規(guī)定處理；被鑒證人應(yīng)退款而不退款、抵頂物業(yè)管理費的，稅務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定。
　　必要時，鑒證人應(yīng)當(dāng)運用截止性測試，確認(rèn)收入的真實性和準(zhǔn)確性。
　　第十三條  鑒證人應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核被鑒證人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與符合免稅規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。
　　第十四條  有本指導(dǎo)意見第八條規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但按本指導(dǎo)意見第九條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，鑒證人應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評估價格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
　　第十五條  鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
　?。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷售業(yè)務(wù)的發(fā)生情況；
　?。ǘ┓侵苯愉N售收入的確定方法和順序；
　?。ㄈ㈤_發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的發(fā)生情況；
　?。ㄋ模┳杂梅康禺a(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移情況。
　　第十六條  對被鑒證人按縣級以上人民政府的規(guī)定售房時代收的各項費用的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：
　?。ㄒ唬徍似浯召M用是否計入房價并向購買方一并收取；
　?。ǘ┊?dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。
　　第三節(jié)  扣除項目鑒證
　　第十七條  扣除項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：
　　（一）評價與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；
　　（二）獲取或編制扣除項目明細(xì)表，并與會計資料核對；
　?。ㄈ┤〉孟嚓P(guān)合同和項目概（預(yù)）算資料，并審核其執(zhí)行情況和成本、費用支出情況；
　?。ㄋ模嵉夭榭础⒃儐栒{(diào)查和核實。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用；
　?。ㄎ澹┍匾獣r，利用專家的工作對扣除項目進行審核。
　　第十八條  扣除項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
　?。ㄒ唬┯嬎憧鄢椖拷痤~時，實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得扣除；
　　（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生；
　　（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；
　?。ㄋ模┛鄢椖拷痤~中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模?br>　?。ㄎ澹┘{稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用；
　?。ν活愂马棧瑧?yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)；
　?。ㄆ撸┍敬吻逅憧鄢椖渴欠衽c本次清算收入配比。
　　第十九條  取得土地使用權(quán)所支付的金額的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
　　（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目的分?jǐn)偡椒ㄅc金額計算；
　?。ǘ┦欠窈嘘P(guān)聯(lián)方費用；
　?。ㄈ┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)銷售費用、管理費用、財務(wù)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額；
　?。ㄋ模┦欠衽c市場價格存在明顯異常；
　?。ㄎ澹┩恋亻e置費等不得扣除項目是否已經(jīng)剔除；
　　（六）是否獲取合法憑證。
　　第二十條  土地征用及拆遷補償費的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
　?。ㄒ唬嶋H支出金額與概（預(yù)）算是否存在明顯差異；
　?。ǘ┎疬w補償費是否實際發(fā)生；
　　（三）由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地等相關(guān)扣除項目是否符合稅法規(guī)定。
　　第二十一條  前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
　　（一）實際支出額與概預(yù)算是否存在明顯異常，是否存在虛列情形；
　　（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售費用、管理費用、財務(wù)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費；
　?。ㄈ┒鄠€（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)偂?br>　　第二十二條  建筑安裝工程費的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
　?。ㄒ唬┦欠衽c決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；
　?。ǘ┳再徑ú馁M用是否重復(fù)扣除；
　?。ㄈ﹩挝欢~成本是否存在異常；
　?。ㄋ模┳孕惺┕そㄔO(shè)有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況；
　　（五）是否取得項目所在地稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制的建筑安裝發(fā)票。
　　第二十三條  公共配套設(shè)施費的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
　?。ㄒ唬┕才涮自O(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確、是否真實發(fā)生、有無預(yù)提情況；
　　（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)銷售費用、管理費用、財務(wù)費用記入公共配套設(shè)施費；
　　（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)偅?br>　?。ㄋ模┦欠窈衅渌髽I(yè)的費用。
　　第二十四條  開發(fā)間接費用的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
　?。ㄒ唬┦欠駥⑵髽I(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用；
　?。ǘ╅_發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，取得的憑證是否合法有效；
　?。ㄈ┒鄠€開發(fā)項目是否分項目核算或分?jǐn)偅欠駥⑵渌椖康拈_發(fā)間接費用記入了清算項目；
　?。ㄋ模┦欠窈衅渌髽I(yè)的費用；
　?。ㄎ澹┦欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)項目銷售費用、管理費用、財務(wù)費用記入開發(fā)間接費用；
　?。┯袩o預(yù)提開發(fā)間接費用的情況。
　　第二十五條  利息支出的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
　?。ㄒ唬?jù)實申報時是否將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用；
　　（二）分期開發(fā)項目或同時開發(fā)多個項目的一般性貸款利息支出，是否按項目合理分?jǐn)偅?br>　　（三）利用閑置專項借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出；
　?。ㄋ模┙杩詈贤鄳?yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；
　?。ㄎ澹┦欠癯^按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；
　?。┏^貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；
　?。ㄆ撸┦欠裉蕹杩钍掷m(xù)費、咨詢費、顧問費等利息支出以外的費用；
　?。ò耍Σ荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，計提利息是否符合稅法規(guī)定。
　　第二十六條  與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
　?。ㄒ唬┛鄢秶徒痤~計算是否符合稅法有關(guān)規(guī)定，是否與收入相關(guān)，復(fù)核稅金及附加與收入是否配比，企業(yè)是否繳納；
　?。ǘ┎粚儆谇逅惴秶⒉粚儆谵D(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的稅金是否違規(guī)扣除；
　　（三）與本次清算收入無關(guān)的，按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加等，是否違規(guī)扣除；
　　（四）印花稅的稅前扣除是否符合稅法規(guī)定。
　　第二十七條  加計扣除項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：
　　（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；
　　（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如"三通一平"等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除；
　?。ㄈτ谌〉昧朔康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；
　?。ㄋ模┐召M用是否計入房價并向購買方一并收取，有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形；
　　（五）計算加計扣除基數(shù)時是否剔除已計入開發(fā)成本的利息支出。
　　第二十八條  對被鑒證人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)鑒證其扣除項目金額是否按主管稅務(wù)機關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ嬎惴謹(jǐn)偪鄢?br>　　第四節(jié)  應(yīng)納稅額項目鑒證
　　第二十九條  應(yīng)納稅額項目的鑒證，應(yīng)當(dāng)采取下列程序和方法：
　　（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅法規(guī)定，計算是否正確；
　?。ǘ徍饲逅沩椖康目鄢痤~及其增值額是否符合稅法規(guī)定，計算是否正確；
　?。ㄈ徍嗽鲋殿~與扣除項目之比的計算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率；
　?。ㄋ模徍饲逅沩椖康念A(yù)繳稅額是否正確。對于多個項目同時建設(shè)、預(yù)售（銷售）的，或者分別由財政、審計、稅務(wù)部門查處（納稅評估）過的項目的，要準(zhǔn)確劃分清算項目的預(yù)繳稅額；
　　（五）審核并確認(rèn)清算項目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補或應(yīng)退稅額。