北京住建委目前仍在研究“限價(jià)序列管理”的具體細(xì)則，4月至今已多次召開(kāi)業(yè)內(nèi)座談會(huì)，已經(jīng)形成部分政策雛形。

　　“已拿地、在建、銷(xiāo)售的商品房由于涉及到入市定價(jià)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，不會(huì)半路被納入限價(jià)房序列管理內(nèi)。”一位接近北京住建委的政策知情人士透露。

　　這位人士稱(chēng)，暫定將納入“限價(jià)房序列管理”的新房，嚴(yán)格區(qū)別于被納入保障房體系針對(duì)中低收入家庭的“兩限房”；其屬于滿(mǎn)足自住、改善性需求，具備完整產(chǎn)權(quán)的商品房范疇；擬在土地出讓前就確定其入市價(jià)格，通過(guò)土地出讓、稅收政策優(yōu)惠等措施，保證其處于中低價(jià)位。

　　同時(shí)，這項(xiàng)政策與此前“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的政策相比，將增加購(gòu)房人資格審核，二次入市規(guī)則等規(guī)定。不過(guò)，上述人士表示，對(duì)于購(gòu)房資格限制，和上市條件如何限定、監(jiān)管等具體細(xì)節(jié)還在研究中。

　　在上述人士看來(lái)，這也是北京在“國(guó)五條”背景下調(diào)控思路轉(zhuǎn)變的一個(gè)途徑，即變二元為三元，“此前樓市調(diào)控以商品房+保障房二元調(diào)控模式，現(xiàn)在則是滿(mǎn)足中低收入群體的保障房+滿(mǎn)足夾心層住房需求的限價(jià)房序列+滿(mǎn)足中高收入群體的商品房三元的調(diào)控機(jī)制。”
 

　　已開(kāi)多次座談會(huì)

　　“京19條”首次引入了“限價(jià)房序列管理”的概念，要求“進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”，引發(fā)普遍關(guān)注。

　　所謂的“限價(jià)房序列管理”，北京市住建委主任楊斌4月上旬公開(kāi)解釋稱(chēng)，這是一個(gè)針對(duì)商品房的新概念，主要是為了解決自住、改善型中等收入“夾心層”的住房需求。

　　本報(bào)記者多方采訪(fǎng)了解，有關(guān)“限價(jià)房序列管理”的相關(guān)細(xì)則正在緊張的調(diào)研、起草中，從4月份至今，北京住建委召集了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士召開(kāi)了多次研討會(huì)，其中，一次規(guī)模較大座談會(huì)，北京市高層亦有出席。

　　上述政策知情人士透露，座談會(huì)上有開(kāi)發(fā)商問(wèn)及，“如果半路限價(jià)，勢(shì)必干預(yù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，最終達(dá)成的一致的方向還是在土地出讓前明確。”

　　也有開(kāi)發(fā)商關(guān)心，“對(duì)于新限價(jià)房周邊的高價(jià)地塊項(xiàng)目入市該如何？”

　　“比如在地價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠，提前鎖定入市價(jià)格的背景下，可能存在新限價(jià)房以2萬(wàn)元入市，而周邊高地價(jià)成本下的商品房賣(mài)到2.5萬(wàn)還虧本的情況，”上述人士說(shuō)。

　　在上述座談會(huì)上，北京住建委并未正面回應(yīng)，只稱(chēng)，先討論限價(jià)房序列管理的細(xì)則問(wèn)題，其他問(wèn)題暫不討論。

　　不過(guò)，據(jù)上述人士了解，在推出新限價(jià)房之后，其他包括高端盤(pán)在內(nèi)的非普通商品房也仍將接受價(jià)格監(jiān)管，并將會(huì)提高門(mén)檻，目的在于吸引開(kāi)發(fā)商多建設(shè)剛需、改善性型住房項(xiàng)目。

　　截止到目前，上述提法并沒(méi)有出臺(tái)具體的細(xì)化政策。楊斌也稱(chēng)，更為詳細(xì)的細(xì)則，仍在研討中，并將盡快推出。
 

　　分配和入市是關(guān)鍵

　　值得一提的是，本報(bào)記者注意到，5月8日北京市國(guó)土局公布的239宗年內(nèi)首批擬供應(yīng)地塊中，并未明確提及“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊。

　　對(duì)此，北京市土地儲(chǔ)備中心人士在電話(huà)中告訴本報(bào)記者，對(duì)于什么樣的地塊適合推新限價(jià)房，提前鎖定什么樣的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商參與的積極性如何等問(wèn)題尚未明確，地塊一旦推出，市場(chǎng)不買(mǎi)單，導(dǎo)致地塊流標(biāo)對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)也不利，后續(xù)還需要具體地塊具體研討。

　　不過(guò)，上述人士表示，估計(jì)5月中旬起，北京或就將試行擬出讓的地塊時(shí)對(duì)其限價(jià)身份進(jìn)行標(biāo)注。

　　范小沖分析，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期是1年-1.5年，但在鎖定購(gòu)買(mǎi)主體、入市價(jià)格的背景下，相關(guān)的規(guī)劃等周期將縮短，預(yù)計(jì)6個(gè)月就行，“也就是說(shuō)，最快預(yù)計(jì)年底新限價(jià)房就能入市。”

　　在“新限價(jià)房”最快年底入市的背景下，限價(jià)房序列管理細(xì)則的重難點(diǎn)，有關(guān)“新限價(jià)房”的后續(xù)分配管理問(wèn)題仍在進(jìn)一步的探討中。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析，購(gòu)房人資格和二次入市監(jiān)管都是需要關(guān)注的問(wèn)題。

　　本報(bào)記者獲悉，根據(jù)北京住建委的設(shè)計(jì)，有關(guān)“新限價(jià)房”的購(gòu)買(mǎi)主體、上市條件等都將接受政府管控，但對(duì)于購(gòu)買(mǎi)主體的監(jiān)管，以及二次入市是通過(guò)補(bǔ)繳稅費(fèi)還是土地出讓金，尚未最終明確。
 

　　嚴(yán)格限價(jià)為細(xì)則贏(yíng)時(shí)間

　　陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖分析，由于在統(tǒng)計(jì)年度房?jī)r(jià)目標(biāo)時(shí)，要嚴(yán)格剔除保障房，增加“限價(jià)房序列”的商品房權(quán)重，對(duì)于完成年度房?jī)r(jià)目標(biāo)有很大作用。

　　根據(jù)國(guó)五條細(xì)則的要求，各地區(qū)制定年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)時(shí)，必須把保障性住房的數(shù)據(jù)剔除在外。

　　范小沖分析，現(xiàn)行嚴(yán)格的限價(jià)機(jī)制除了希望給市場(chǎng)降溫之外，也是希望把諸如“限價(jià)房序列管理”等制度的建立贏(yíng)取時(shí)間。

　　受“限價(jià)序列”影響，一些地產(chǎn)項(xiàng)目去年年底的規(guī)劃都遲遲不敢敲定，“如果把已拿地，在規(guī)劃、建設(shè)或準(zhǔn)備上市的商品房納入限價(jià)房序列管理，那么項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)型和針對(duì)的客群得隨之變化。”一位地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)。

　　比如，“項(xiàng)目前期定位為中高收入群體的高端項(xiàng)目，被劃入限定價(jià)格的限價(jià)房序列，肯定會(huì)虧得厲害。”

　　北京5月房?jī)r(jià)一反3、4月份的快速上漲態(tài)勢(shì)。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，截止到5月12日，北京新建住宅簽約套數(shù)為1837套，均價(jià)為20755元/平方米，同比4月的20873元/平方米基本持平。

　　值得一提的是，5月13日，中央兩大官媒人民日?qǐng)?bào)和新華社同時(shí)撰文評(píng)述，樓市調(diào)控不能一味限價(jià)限購(gòu)，應(yīng)該轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。