房地產(chǎn)是地方政府最強勁的收入來源,而且是一菜四吃:賣地、開發(fā)商的稅收、賣房人和購房者的稅收。
  購房者都罵開發(fā)商暴利,卻很難想象他們也是納稅大戶。本報記者委托相關(guān)機構(gòu)對139家A股上市公司進行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),自2007年一季度至2013年一季度,139家房企繳稅額高達(dá)6429.7億元,而同期的凈利潤僅為6265.4億。房企繳稅額與凈利潤額一樣,逐年遞增。
  要改變地方政府對房地產(chǎn)的財政依賴,遠(yuǎn)非一日之功。
 
  房地產(chǎn)稅收逐年猛增
  近期,一則關(guān)于上市公司凈利潤與當(dāng)期繳付稅費的微博引起了廣泛的議論。
  包括國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所研究員巴曙松、北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉等轉(zhuǎn)發(fā)的這條微博稱,2012年全部A股上市公司實現(xiàn)凈利潤19544億元,比上年增加不到1%,當(dāng)期實際繳稅22233億元,比上年增加17%,繳稅額比凈利潤多14%。把A股中的銀行和保險公司剔除之后,凈利潤變成了8913億元(約減少55%),比上年下降12%,當(dāng)期實繳稅金16953億元,比上年增加12%。
  趙曉感慨說,“上市公司繳稅額比凈利潤還多14%,部分上市公司的稅收支出竟然數(shù)十倍,甚至百倍于公司的凈利潤。經(jīng)濟增長放慢,企業(yè)稅負(fù)趨重,結(jié)構(gòu)性減稅減出如此效果,惜哉!”
  其中,房企貢獻不菲。最近6年來,隨著房地產(chǎn)凈利潤的增長,繳稅額也在大幅增長,且繳稅額一直大于凈利潤。
  記者統(tǒng)計139家A股上市公司繳稅額發(fā)現(xiàn),自2007年至2012年底,139家上市房企共計繳稅額達(dá)到6287.27億元。從2007年繳稅額僅為509.05億元,一路猛增至2012年的2606.91億元。2008年至2011年的年度繳稅額分別為619.85億元、1128.9億元、1142.93億元、1463.98億元。
  值得關(guān)注的是,房企繳稅增長曲線與房企凈利潤增長曲線保持正相關(guān),但凈利潤總額一直低于繳稅額,房企每賺1元錢,政府就要同時收取1.02元的稅收。記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2007年至2012年,139家A股上市房企凈利潤為6139.77億元,低于繳稅6287.27億元的繳稅額。自2007年以來,房企逐年增長的凈利潤額度為452.02億元、640.40億元、879.19億元、1177.72億元、1401.18億元、1589.25億元。
  *7一組數(shù)據(jù)也可以證明,房地產(chǎn)所作的稅收貢獻。根據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)顯示,今年4月,全國公共財政收入11431億元,比去年同月增加657億元,增長6.1%。財政收入中的稅收收入10169億元,同比增長7.9%。其中,營業(yè)稅1631億元,同比增長12.8%;土地增值稅同比增長30.5%;契稅同比增長69.2%;城鎮(zhèn)土地使用稅同比增長16.9%。財政部稱,主要是此前一個月房地產(chǎn)市場成交額大幅增加帶動房地產(chǎn)相關(guān)稅收的增長。
  房地產(chǎn)稅收增長的同時,其他行業(yè)的稅收卻在下降。數(shù)據(jù)顯示,4月份,工業(yè)企業(yè)所得稅同比下降5.3%,進口貨物增值稅、消費稅同比減少14億元,下降1.2%。
 
  稅負(fù)增速大于利潤增速
  記者統(tǒng)計的上述房企繳稅額,主要來自各家房企年報利潤表中的營業(yè)稅及附加與所得稅費用之和。在房企的各項成本支出中,稅收與利息是主要支出。
  蘭德咨詢總裁宋延慶以2012年為例分析,房地產(chǎn)稅金支出增加的原因包括:房企營業(yè)收入、凈利潤等增長,導(dǎo)致營業(yè)稅基附加、所得稅也隨之增長;另外,隨著土地出讓金收入增幅下降,已對土地財政產(chǎn)生嚴(yán)重依賴的地方政府對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管加強,比如土地增值稅預(yù)繳和清算加強。
  宋延慶擔(dān)心,房企稅負(fù)和利息支出增加,將使企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的財務(wù)壓力。這會使房價的剛性成本增加,并會在一定程度上轉(zhuǎn)移到房價,使房價上漲。
  以萬科與保利地產(chǎn)[4.32% 資金 研報]為例。
  2012年萬科的營業(yè)收入是1031.2億元,同比增長43.7%;實現(xiàn)凈利潤125.5億元,同比增長30.4%。但同期萬科整體稅金支出211億元,同比增長43.5%(2011年為146.98億元)。其中,營業(yè)稅金及附加109.16億元,同比增長40.33% ;所得稅54.08億元,同比增長28.56%。稅金比凈利潤多出85億元,高出近70%。
  保利2012年營業(yè)收入是689.1億元,同比增長46.5%;實現(xiàn)凈利潤84.38億元,同比增長29.20%。同期保利2012年“營業(yè)稅金及附加”支出81.2億元,同比增長60.06%;所得稅支出35.5億元,同比增長31.28%。稅金超出凈利潤32億元。
  港股上市房企表現(xiàn)亦是如此。
  以龍湖為例。2012年,龍湖營業(yè)收入279億元(人民幣),同比增長16%;凈利潤54億元,同比增長20%。但同期,龍湖繳納的所得稅44.36億元(2011年為32.35億元),同比增長37%。
  再以SOHO中國[-0.99%]為例,2012年該公司實現(xiàn)營業(yè)額153.05億元(人民幣),同比增長169%;核心純利33.35億元,同比增長135%。繳納的所得稅為29.77億元,同比增長514%(2011年為4.85億元);土地增值稅34.10億元,同比增長315%(2011年為8.22億元)。
  據(jù)同花順[0.92% 資金 研報]iFinD統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,房企的稅費支付占到總收入的17%。
  房地產(chǎn)調(diào)控也已影響到了房地產(chǎn)稅收。記者統(tǒng)計139家A股上市公司發(fā)現(xiàn),2013年1季度,A股上市房企共計繳稅142.43億。而去年四季度,上述上市房企繳稅額共計為894.43億元,雖然有季度性因素,但降幅明顯。
  有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,二手房轉(zhuǎn)讓中的20%個稅的強化執(zhí)行可能只是序幕,土地財政與房地產(chǎn)稅收貢獻的下降,將使政府推行房產(chǎn)稅的動力加大。清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授李稻葵日前表示,預(yù)計房產(chǎn)稅可能在年底前推出,以增加地方政府獨立的財政收入來源。
  北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志在接受記者采訪時稱,房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的帶動作用很明顯,房地產(chǎn)在GDP中的占比也相對偏高。政府必須在房地產(chǎn)調(diào)控與地方收入中進行平衡。陳志透露,他們在近期與北京市發(fā)改委的內(nèi)部討論會中提出,如果政府行政化之手過于壓制房地產(chǎn)市場,很有可能對地方財政產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。從目前調(diào)結(jié)構(gòu)的狀況來看,還沒有哪一個行業(yè)可以暫時取代房地產(chǎn)從而保證地方債以及地方財政的需求。(