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　　海外房產投資逐漸升溫
　　根據胡潤富豪榜數據顯示，中國高凈值的人群有1/3購買了海外房產，大多是住宅型的房產。未來三年，很多富裕的人群也規(guī)劃海外進行置業(yè)。由此看出，海外房產投資的市場非常大，海外置業(yè)投資行業(yè)快速發(fā)展或會成為大勢所趨。
　　東莞房地產行業(yè)協(xié)會會長陳駿良透露，外國很多開發(fā)商瞄準了國內市場，吸引國內的人們購買。
　　近年來，不少房企也瞄準海外的市場，萬科、碧桂園等千億級等房企[*my9evdc*]開拓海外市場，并取得不俗的成績。據公開的數據顯示，2013年中國海外商業(yè)房地產投資總額達76億美元，同比增長124%，據業(yè)內相關人士預計，2014年中國投資者在海外商業(yè)房地產市場的總投資額有望突破100億美元大關。
　　“國外的政策環(huán)境相對穩(wěn)定，是不少投資者進軍海外市場的關鍵因素，促使海外房產迅猛發(fā)展。”東莞科威國際不動產董事長張霞說。
　　據悉，人們購買海外房產的用途可以分為三種情況，首先是移民購房，海外房產主要用于自??；其次是投資需要；最后，子女在國外留學，其父母購買海外房產“以房養(yǎng)學”。
　　對于“以房養(yǎng)學”，業(yè)內人士透露，這是海外房產投資中最常見的方式，一般通過海外購置房產，利用房子的升值來補回留學費用，而且子女讀書期間可以自住，學業(yè)完成后可以轉手掙錢；或者父母購置房產后，由物管代管，將其出租，爭取子女留學的費用。這種情況通常在美國和澳大利亞比較多見。
　　張霞介紹，對于東莞市民來說，海外置業(yè)投資是不失為家庭更好的資產配置，“以房養(yǎng)學”是目前最穩(wěn)妥的理財方式。
 
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       投資海外房產是長期投資
　　據了解，置業(yè)者投資海外房產以美國、澳洲、西班牙、葡萄牙、希臘、塞浦路斯等熱門國家居多。不同的國家有不同的特點，也有不同的申請方式，如廣東人青睞的澳洲，500萬澳幣可以申請，一人申請，全家可獲得澳洲移民簽證，子女可免費就讀澳洲等地的公立中小學等；美國50萬或100萬美金即可申請，一人申請，全家獲得美國綠卡，子女免費接受12年教育，無需定居美國，無需放棄國內資產。
　　不同的人對生活要求不一樣，所選取的國家也不一樣。東莞市東旅出入境咨詢有限公司總經理劉俊軍表示，按照移民的需求，若要求高生活質量，會選擇加拿大；若是工作需求的，會選擇美國；若要求宜居的生活環(huán)境，則會選擇澳洲。
　　移民跟房地產的關系密切相關，卻互有差異。據悉，大部分移民購買房產自住，美國是移民國家，若其手續(xù)完善，政府也非常歡迎移民人士。
　　據悉，目前，美國的房地產市場處于上升的狀態(tài)，大環(huán)境情況良好，前景較為樂觀，沿海城市的房價穩(wěn)步上升，較為蕭條的中西部城市的房價也有一定的增長。
　　近年來，為何不少中國的投資者會選擇在美國購買房產？
　　一位業(yè)內人士分析，國內的房地產的投資環(huán)境相對不穩(wěn)定，而美國處于相對安全的投資環(huán)境里。另外，美國的經濟逐漸復蘇，發(fā)展勢頭良好，或現在是投資美國房產的時機。除此之外，在美國購買房產，其房屋是屬于私人的永久產權。其次，美元的匯率相對穩(wěn)定，較少出現通貨膨脹的風險。從房子的質量來說，美國的房屋的施工質量有一定的保證。
　　從長期的統(tǒng)計數據中看到，美國的房屋中間價的平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本，扣除物價上漲的因素，大約保持在5%-6%。張霞認為，雖然上漲幅度不大，但是比較合理和健康的，這種上漲速度是溫和健康的，也就是說買房會是一個長期的投資，而不是短期投機。
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　　投資海外風險大需謹慎
　　隨著海外房產市場份額的加大，人們對海外房產的風險的認知度越來越高。張霞表示，“很多人會向我們咨詢如何規(guī)避海外房產投資的風險，海外置業(yè)不僅僅是單純的買房子，其涉及方方面面。”
　　劉俊軍表示，目前，海外房產確實是一個趨勢，但是投資者容易陷入以下兩個困境。首先，開發(fā)商用富麗堂皇的廣告包裝項目，引誘投資者下手，這種情況非常容易出現騙局；其次，投資者依賴國外的親戚朋友的推薦，但是其親戚非專業(yè)人士，難于遍及所有購房專業(yè)的知識，完全信賴親人容易誤入歧途。
　　劉俊軍建議，投資者該尋找專業(yè)的移民律師、會計師做資產的調查，一方面，專業(yè)人士可以明確房子的產權和債務問題，只有調查清楚以后才可以過戶，交易才會順暢；另一方面，專業(yè)的律師可以明確哪些舉措法律認可的范圍，哪些是非法律認可的范圍。
　　另外，張霞提出購買海外房產的風險多多，首先是“學位房”這一頗具中國特色的詞匯也出現在了海外房產中。“我們的房子離知名高中、大學很近”、“該房產距離知名大學開車只要10分鐘”等宣傳增多。實際上：海外每個學校配套社區(qū)很完善，并不存在學區(qū)房概念，但各銷售商還是以此來貼近中國人思維。
　　“買房子換國籍大部分發(fā)達國家已明確買房子換不到國籍，那些能用房產換國籍的國家，一般當地經濟形勢不容樂觀，比如葡萄牙、希臘。買房子換不了國籍，但到美國生小孩那就是美國寶寶了。”張霞說。
　　“180萬元就有一棟量身訂制的別墅。”看過海外置業(yè)的人，都會被這“物美價廉”的廣告吸引。張霞提醒，在海外購置房產要比國內風險高。首先，歐美國家的購房稅費很高，買房前的費用、買房后每年扣收取的管理費，各地區(qū)標準都要考察清楚。另外，賣房中介的資質很重要，如果確有購房意向，還應選擇有海外資質的律師全程陪同。
　　張霞提及，海外房產投資的風險主要是資金的風險和投資回報率的風險。對于投資回報率和風險，張霞表示，投資海外房產先考量風險，再看回報率和收益，通?；貓舐室话闶?.5%—6%，每年都升值，并且經過2008年國際金融危機后，海外房產已經歷經去泡沫。國外的政策環(huán)境較為穩(wěn)定，其升值空間較為客觀，此外，其產權具有永久性，獲得很多國內投資者的青睞。
　　澳洲科威前CEO MR Alex上周在東莞推介海外房產時介紹，在海外購房的*5優(yōu)勢就是它的穩(wěn)定性，永久屬于本人并且保持升值空間。
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　　明確現金流再鎖定目標
　　其實，國外的房地產市場比國內市場發(fā)展成熟，但是各國的法律制度、政策環(huán)境和經濟環(huán)境不一樣，甚至不同的城市間也有差異，一個企業(yè)或者個人完全了解各國的市場明顯不現實。
　　陳駿良也表示，全球遍及多個國家，置業(yè)者該如何選擇房子，選擇哪個國家，哪個城市，哪個區(qū)的房子都需要考量。除此之外，各地的政策和法律的差異也加深了海外置業(yè)的難度，其實際性操作很難，容易出現空折騰的現象。
　　東莞理財師行業(yè)協(xié)會會長馬志平認為，投資海外地產需要多方考察，尤其要關注當地的政策背景、經濟背景和法律規(guī)范；其次，考究當地的穩(wěn)定性，該項目是否有良好的發(fā)展前景，市場的行情如何。至于投資者如何購置自己的海外房產，馬志平建議投資者先鎖定自己的目標，根據自身的需求和資金的情況進行配比。
　　張霞也提出四點建議供投資者參考。首先，投資者要明確自己的現金流，以及資金的使用情況；其次，提出自己中意的城市，列出計劃在哪個城市購買房產；緊接著，投資者要鎖定自己的目標，是投資移民？還是以房養(yǎng)學？最后，投資者可以找專業(yè)的機構分析評估自己的實力。
　　如何在美國加州
　　購買新房
　　知多D：
　　大家對國內的購房流程相當熟悉，而美國的購房流程又是如何？筆者以美國加州為例，梳理了一下海外購買新房的流程。
　　首先，購買人提供銀行存款證明和護照掃描件；其次，購房者和開發(fā)商注冊并遞交意向書+存款證明，然后等待美國房產建造商通知，最少需2—4個月；購房者接到通知之后，要在1—2天之內完成選房、交定金、簽約；如果購房人不方便及時飛到美國，可以事先和經紀人簽好授權書，代替客人選房，簽約，交付定金(定金支票需要提前交給經紀人公司)。若選訂好房子及內部裝修細節(jié)后，房子一般會在3-6個月完工。等待別墅完工后，購買人可以驗收房產，交付余款，開發(fā)商轉交鑰匙，正式過戶成交。最后政府寄出美國房產地契。
　　至于美國購房的稅收，主要是三種，分別是房產稅、利潤繳納所得稅和過戶稅。
　　其中，房產稅是地方政府向房地產所有者征收的稅。無論是美國公民，居民或外國人，都要繳納房產稅。房產稅是地方政府根據房屋的評估價值乘以一個固定比例而算出來的，不同地區(qū)差別非常大。加州屬于房產稅比較低的州，大約在1.25%到1.6%。另外，房產稅每年分兩次支付。
　　利潤繳納所得稅指外國人出售在美國擁有的房地產，要繳利潤所得稅。比如20萬買入的房子40萬賣出，則當中的差價20萬為利潤，這20萬就要交利潤繳納所得稅。
　　為了防止外國人逃稅，法律規(guī)定在出售成交價中預扣10%并在20天之內向國稅局申報。賣家在第二年初報稅時，可以根據應收個人所得稅的比例，要求退稅或補稅。
　　并非所有的外國人在美出售房產都需要被扣除預扣稅，有一定的豁免情況。如果賣方的房產是作為自住或出售價格不超過30萬美金，而且買方也將房子作為自住用途，那么預扣稅是可以被豁免的
　　過戶稅是美國多數的州，都會對房地產交易征收過戶稅。加州大概是每1000美元征收1元左右的稅，這個稅可以由買賣雙方協(xié)商支付。

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