專家認(rèn)為,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去總體偏緊、部分地區(qū)過(guò)緊,發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過(guò)剩的情況,很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市,也有限購(gòu)政策在控制需求規(guī)模,從而有利于抑制樓市過(guò)快上漲
  5月,住宅市場(chǎng)熱起來(lái)了。
  深圳新入市的三個(gè)樓盤全部“日光”;廣州新房成交網(wǎng)簽量達(dá)到9313套,創(chuàng)下今年新高,這也是自2010年以來(lái)的同期*6水平;北京純商品住宅成交量環(huán)比增加超三成。
  6月,土地市場(chǎng)也熱起來(lái)了。
  上海再現(xiàn)總價(jià)“地王”,杭州住宅用地溢價(jià)率回升,一線城市平均樓面價(jià)又創(chuàng)單月歷史紀(jì)錄。
  樓市地市交相升溫,再次引發(fā)人們猜想:樓市已經(jīng)筑底了嗎?還會(huì)出現(xiàn)新一輪暴漲嗎?調(diào)控政策會(huì)否再次轉(zhuǎn)向呢?
  “地王”再現(xiàn)
  一線土地市場(chǎng)的火爆與房企資金面改善有關(guān)
  6月初,華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊,地塊樓面價(jià)38061元/平方米,刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上??們r(jià)“地王”紀(jì)錄。同日,招商平安聯(lián)合體則以高達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià),競(jìng)得寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)地塊,創(chuàng)出近90%的高溢價(jià)率。
  不僅是一線市場(chǎng),杭州、蘇州等二線市場(chǎng)也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁低密度住宅地塊樓面價(jià)9975元/平方米,溢價(jià)率33%,成為2014年春節(jié)以來(lái)杭州溢價(jià)率*6的住宅用地。
  從去年11月起,一線城市土地市場(chǎng)就開(kāi)始升溫,截至今年1月,標(biāo)桿房企土地交易額連續(xù)3個(gè)月突破300億元。特別是今年1月,一線城市成交土地出讓金超過(guò)531億元,其中,5宗住宅用地成交的樓面價(jià)高達(dá)每平方米17353元,創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。
  “3·30”房貸新政出臺(tái)后,一線土地市場(chǎng)在4月再度上揚(yáng),并于6月初爆發(fā)。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,6月首周,一線城市合計(jì)簽約住宅土地6宗,平均樓面價(jià)高達(dá)21010元/平方米,創(chuàng)造了單月歷史紀(jì)錄。
  一線土地市場(chǎng)的火爆與房企資金面改善有關(guān)。
  政策利好刺激了需求入市,加速房企回款。
  去年10月以來(lái),公積金貸款門檻降低、額度提高,央行連續(xù)降息降準(zhǔn),二套房貸首付下調(diào),以及營(yíng)業(yè)稅免征期5年改兩年等樓市利好政策頻出,降低了購(gòu)房者的買房成本與貸款難度,刺激了改善型需求入市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1至4月,4個(gè)一線城市商品房銷售額由一季度的下降10.1%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)5.3%。
  “隨著信貸等各項(xiàng)政策的逐步寬松與落實(shí),北京購(gòu)房者的入市信心增加,市場(chǎng)需求釋放,成交量持續(xù)上漲。特別是新房市場(chǎng)近期回暖明顯。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部李巧玲說(shuō)。
  金融巨頭的涌入,也為土地市場(chǎng)添了一把火。
  一方面,金融機(jī)構(gòu)與房企的合作,緩解了房企拿地的資金壓力。去年以來(lái),金地、招商、華潤(rùn)、九龍倉(cāng)、首開(kāi)、保利等知名房企均與中國(guó)平安展開(kāi)合作,借助其資金實(shí)力,在杭州、廣州、北京等地頻頻拿地。今年在上海連續(xù)拿地的陽(yáng)光城,也在今年4月引入中民投成為*5單一股東。此外,新華保險(xiǎn)也在6月成了方興地產(chǎn)的第二大股東。另一方面,金融機(jī)構(gòu),特別是保險(xiǎn)企業(yè)已成為土地市場(chǎng)的主力軍。去年有18家保險(xiǎn)公司新增了房地產(chǎn)投資,像永誠(chéng)財(cái)險(xiǎn)、天安財(cái)險(xiǎn)均在今年拿下上海世博地塊,進(jìn)軍高端寫字樓市場(chǎng)。
  房企看多
  一線和部分二線城市樓市調(diào)整幅度有限,復(fù)蘇也較快
  “我覺(jué)得北上廣這種城市,房?jī)r(jià)跌也不會(huì)跌多少,太多人要來(lái)了。看到有調(diào)整,就趕緊買房了,就怕一猶豫又錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)?,F(xiàn)在看看還是買對(duì)了,房?jī)r(jià)果然又上來(lái)了。”今年初在北京東四環(huán)附近購(gòu)房的成小姐坦言,盡管房貸壓力不小,但現(xiàn)在看“抄底”還是成功的。
  去年以來(lái),我國(guó)樓市首次出現(xiàn)市場(chǎng)自發(fā)的深度調(diào)整,告別了單邊上漲的局面,出現(xiàn)了分化格局。一線和部分二線城市盡管房?jī)r(jià)與成交量有所微降,但調(diào)整幅度有限,回調(diào)也較快。反觀三四線城市,出現(xiàn)了房?jī)r(jià)較大幅度的下調(diào),其住宅成交量、成交面積大幅跳水,甚至出現(xiàn)交易幾乎停滯的情況。
  “一二線城市雖然也處于調(diào)整中,但因?yàn)榫奂诉^(guò)多公共資源,需求基礎(chǔ)依然龐大,復(fù)蘇較快。為了規(guī)避三四線城市明顯過(guò)剩的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),標(biāo)桿房企必然調(diào)整市場(chǎng)戰(zhàn)略,回歸一二線城市,因此土地儲(chǔ)備至關(guān)重要。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。
  在需求釋放的同時(shí),一線城市土地供應(yīng)量減少,也助推了土地市場(chǎng)的火爆。以北京為例,今年前5個(gè)月,北京僅新增住宅土地供應(yīng)26宗,這一數(shù)量創(chuàng)下了自2009年以來(lái)近7年的同期新低;而今年北京的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃將同比減少27%。
  “包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個(gè)城市的開(kāi)發(fā)邊界劃定工作將于今年完成,開(kāi)發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定,不得超越界限盲目擴(kuò)張。因此從未來(lái)預(yù)期看,北京、上海等城市,待售土地并不多,特別是北京,目前掛牌的只有8宗土地,處于歷史最低規(guī)模。”張大偉說(shuō),本就“僧多粥少”,再加上近期一二線樓市升溫,房企對(duì)土地的爭(zhēng)搶更加積極。“土地市場(chǎng)體現(xiàn)了房企對(duì)一二線市場(chǎng)的看多。”
  房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲?
  一線樓市已經(jīng)筑底,但不會(huì)過(guò)快上漲
  土地市場(chǎng)的火爆再次引發(fā)人們對(duì)樓市的猜想:“面粉已經(jīng)漲價(jià),面包價(jià)格會(huì)跟風(fēng)上漲嗎?”
  實(shí)際上,一線樓市已經(jīng)筑底,不僅成交量環(huán)比大幅增加,房?jī)r(jià)也企穩(wěn)回升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,4月份,北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)全部環(huán)比上漲,其中廣州、深圳甚至出現(xiàn)了多個(gè)“日光盤”。
  不過(guò)一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國(guó)樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代。2003年到2013年,中國(guó)商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬(wàn)多億元,商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米,市場(chǎng)基數(shù)已不可同日而語(yǔ),增速降低是必然。
  在市場(chǎng)整體從高速增長(zhǎng)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)區(qū)間的同時(shí),分化也將更加明顯。從房?jī)r(jià)上看,一線城市在價(jià)格較高的基礎(chǔ)上整體回升并領(lǐng)漲全國(guó),而絕大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然下降。從成交量上看,一線樓市成交量激增,而三四線城市則依然交易冷清。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心*7數(shù)據(jù),今年前5月,一線城市簽約17.11萬(wàn)套,同比漲幅達(dá)到41%;二線城市簽約70.66萬(wàn)套,同比漲幅為13.4%;三線城市簽約16.9萬(wàn)套,基本持平;四線城市成交量有輕微下調(diào)。
  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去總體偏緊、部分地區(qū)過(guò)緊,發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過(guò)剩的情況。當(dāng)供給遠(yuǎn)快于需求時(shí),很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市,也有限購(gòu)政策在控制需求規(guī)模,從而有利于抑制樓市過(guò)快上漲。
  調(diào)控會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)向?
  樓市調(diào)控的行政手段“宜減不宜加”,穩(wěn)增長(zhǎng)措施需更全面地考慮化解樓市風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
  在這種市場(chǎng)現(xiàn)狀下,樓市調(diào)控又將去向何方?
  進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用,樓市調(diào)控的行政手段“宜減不宜加”。去年以來(lái),“去行政化”、分城調(diào)控,是樓市調(diào)控的基調(diào)。但是隨著市場(chǎng)調(diào)整的深入,一些三線城市在取消限購(gòu)、限貸等抑制性政策的同時(shí),又實(shí)施了較大幅度的補(bǔ)貼政策。像四川眉山,當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌姆績(jī)r(jià)多在每平方米三四千元,但政府卻出臺(tái)“每平方米補(bǔ)貼500元”的托市政策。山東棗莊、安徽黃山、浙江湖州、遼寧鞍山、新疆烏魯木齊等多個(gè)城市則出臺(tái)了契稅補(bǔ)貼的政策。由于不可能從根本上改變供求關(guān)系,類似的補(bǔ)貼政策常常是“短效刺激”,卻會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成新一輪的干擾。例如,今年4月,安徽銅陵結(jié)束了當(dāng)?shù)仄醵愌a(bǔ)貼政策,當(dāng)月住宅類商品房成交套數(shù)便驟跌78%。
  在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下,穩(wěn)增長(zhǎng)措施需更全面地考慮化解樓市風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松認(rèn)為,“為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策特別是低利率政策時(shí)如不采取相應(yīng)的對(duì)沖措施,可能引發(fā)房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。因此,在經(jīng)濟(jì)增速放緩階段運(yùn)用貨幣政策工具時(shí),要重視研究出臺(tái)能夠?qū)_利率政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的政策工具。”
  此外,房地產(chǎn)業(yè)的定位、目標(biāo)和住房政策體系也應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系而適時(shí)調(diào)整。“從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)看,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均收入不斷提高,基本住房需求得到滿足后,對(duì)綠色、高效、宜居的高品質(zhì)住房需求快速上升。”鄧郁松建議,“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)從追求規(guī)模數(shù)量向追求水平質(zhì)量轉(zhuǎn)變,提高百姓居住品質(zhì),通過(guò)改革和政策調(diào)整,進(jìn)一步完善房地產(chǎn)供應(yīng)體系、稅收體系、市場(chǎng)監(jiān)管體系和住宅金融體系,實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。
  文章來(lái)源:人民網(wǎng)

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