3月初的上海,正是乍暖還寒的時候。而相比于早春忽冷忽熱的天氣,上海的樓市則提前進入到盛夏時節(jié)。
多位在上海從事房地產(chǎn)業(yè)務的相關(guān)人士表示,近期的上海房價確實出現(xiàn)了快速上漲,不到一周時間提價十幾萬元的業(yè)主比比皆是,而購房者似乎根本就不在乎這十幾萬元的漲幅,成交量迅速擴大。根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示,2016年2月份,上海二手房共計成交2.8萬套,同比上漲166.58%,刷新了同期歷史*6紀錄。
同時,根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),今年1月份,上海新建住宅價格同比增長21.4%,僅次于瘋漲的深圳,排名全國第二;二手房同比增長14.4%,排名全國第三。而在春節(jié)過后,上海樓市則延續(xù)了火熱的行情,大有接棒深圳,領(lǐng)漲全國的態(tài)勢。
對此,全國人大代表、上海市委書記韓正在3月6日下午談到上海房地產(chǎn)市場時表示,房地產(chǎn)市場健康發(fā)展關(guān)乎民生,全國各個市場差異很大。近期上海房地產(chǎn)出現(xiàn)非理性過熱,市場情緒抬高房價,對長遠健康發(fā)展不利,必須關(guān)注和加強調(diào)控。
不過,有業(yè)內(nèi)人士指出,“近期上海房價的增長有著多方面的原因,地方政府想要抑制房價的過快上漲,除非政策上出重手,否則難以在短期內(nèi)見效。而從目前的情況看,至少在上半年,上海的房價還將繼續(xù)上漲”。
此外,上海樓市近期確實火爆,但一些媒體在報道中也有夸大的成分,影響到樓市的不理性上漲。而對于上海房價近期快速上漲的原因,多位業(yè)內(nèi)人士均指出,是需求、信貸、稅收,包括地方政府、中介,甚至是股市下跌等多方面因素整體作用導致的。
新盤售價4個月上漲一成多
春節(jié)過后,一則上海某項目352套“千萬級豪宅”開盤當天被搶光的消息迅速引發(fā)了市場的關(guān)注。隨后,上海各房地產(chǎn)交易中心人滿為患的照片也開始充斥網(wǎng)絡,而二手房業(yè)主“跳價百萬元”的新聞更是刺激著人們的眼球。
在新房市場,352套“千萬級豪宅”開盤售罄的上海瑞虹新城怡庭,無疑是最為典型的代表。2月21日,瑞安房地產(chǎn)在虹口區(qū)開發(fā)的瑞虹新城怡庭加推,四個樓棟共推出352套房源,均價80000元/平方米,在一天之內(nèi)全部完成銷售,合約銷售額達到了35億元,單套住宅的均價達到了千萬元級別。
而當“352套”、“千萬級豪宅”、“開盤售罄”這些詞匯集到一起成為一個新聞時,帶給人們的感官沖擊力確實也足夠大。但這也從一個側(cè)面印證了一線城市強大的購買力。據(jù)悉,這次購買瑞虹新城怡庭的業(yè)主中,起初并不完全確定是否要下手,但是領(lǐng)略到現(xiàn)場高漲的情緒后,一些人馬上拍板。
不過,現(xiàn)場高漲的情緒并不是左右這些“千萬級豪宅”業(yè)主下定的最關(guān)鍵因素。實際上,雖然均價高達80000元/平方米,但瑞虹新城怡庭作為虹口區(qū)的新盤,相比于周邊二手房的價格并不貴。以瑞虹新城二期為例,作為同一開發(fā)商10年前的產(chǎn)品,其二手房售價目前普遍在75000元/平方米—85000元/平方米之間,而在今年初,該小區(qū)的二手房售價也已經(jīng)超過了70000元/平方米;同時,相比于去年10月份瑞虹新城怡庭71000元/平方米的銷售均價,半年后新盤的均價上漲僅為12.7%,在目前的市場環(huán)境下,這個漲幅確實不高;再加上同期上海僅有3個商品住宅項目新增了預售量,且該項目位于上海內(nèi)環(huán),開盤售罄其實并不奇怪,尤其是在開發(fā)商掌握精準蓄客量的情況下。要知道,即便是在市場環(huán)境糟糕的2014年,上海依然有“日光盤”出現(xiàn)。
“售價確實是漲了一些,但根本沒有市場想象的那么瘋狂,10%左右的漲幅只能說是順應市場的走勢,現(xiàn)在很多媒體都拿怡庭這個事講上海樓市多么的瘋狂,其實是有些夸大了。”上海一家國資房企的相關(guān)人士稱。
此外,近期上海樓市中最為火熱的大寧板塊也有新盤入市。在大寧金茂府的銷售中心了解到,項目新一期的均價在90000元/平方米,較去年末該項目的售價上漲10000元/平方米,較去年4月份該項目開盤均價上漲15000元/平方米。如果按去年年末以來的增幅計算,其和瑞虹新城怡庭的售價走勢相似,都在12%上下。即便按去年4月份的售價計算,增幅也不到20%,尚不及去年上海新房年均的漲幅。而這一漲幅還是在大寧區(qū)域去年剛剛并入靜安區(qū)的情況下。
二手房過戶大廳
難見人山人海
不過,隨著大寧區(qū)域新盤的入市,也帶動了周邊二手房價格的上漲,漲幅甚至超過新房。該區(qū)域一家中介公司工作人員表示,大寧學區(qū)房目前的售價普遍在60000元/平方米到70000元/平方米之間,而去年大部分學區(qū)房的售價都在50000元/平方米左右;至于非學區(qū)房,售價也從40000元/平方米,上漲至50000元/平方米。“學區(qū)房漲的比非學區(qū)多,但整體上漲了都不少,除了周邊新盤入市的帶動,大寧并入靜安也是區(qū)域房價上漲的主要因素之一。”上述工作人員稱。
同時,在楊浦區(qū),雖然位置不及靜安區(qū)和虹口區(qū),但楊浦區(qū)一些新建小區(qū)的二手房價格增幅并不比上述2個區(qū)域少。
以位于楊浦的海上海小區(qū)為例,在中介門店內(nèi)看到,該小區(qū)去年10月份成交的多套住宅,均價在53000元/平方米,而到春節(jié)前,該小區(qū)的成交價已經(jīng)上漲至68000元/平方米,春節(jié)過后,部分業(yè)主的掛牌價則達到了73000元/平方米?;蛟S是由于上漲過快,近段時間該小區(qū)并沒有住宅成交。
此外,在上海多個中介門店后發(fā)現(xiàn),2月份掛牌的業(yè)主,近期紛紛上調(diào)了掛牌價格,其中單套價格在300萬元—400萬元的住宅,大多數(shù)業(yè)主的提價在10萬元—20萬元之間,而500萬元以上的住宅,提價30萬元以上的業(yè)主比比皆是。
“房子賣價在300萬元、400萬元的業(yè)主,提價10多萬元,還是比較正常的,我們這邊接觸的買房人,對于這個漲幅大多數(shù)也是比較接受的。不過也有亂漲價的,比如春節(jié)前200萬的房子,業(yè)主春節(jié)后喊出來240萬元甚至250萬元的售價,但這種業(yè)主的房子一般也沒人會買,至少在我的幾家門店里是這樣的。至于那些跳漲上百萬的,在我看來只是個案,除非是上千萬的房子。”一位在寶安擁有100多人團隊的中介公司老板這樣表示,“但應該說,最近上海二手房漲的確實有點厲害,尤其是春節(jié)后,我們幾家店的單子也多了不少,但如果這么漲下去,說實話我們也不愿意看到,因為這意味著下半年我們可能就沒生意做了。”
不過,雖然也擔心房價上漲過快導致拐點過快出現(xiàn),進而使得市場急速轉(zhuǎn)冷,但這位中介公司老板還是表示,會幫業(yè)主在價格上多賣一些,“畢竟成交價格高,我們就賺的多,手下人也是做一單才有一單錢,所以他們肯定是引導買房人看多的,趁著市場好,能多賺一點是一點”。
而相比于上述幾個區(qū)域,有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,“如果從去年開始算,新房和二手房漲的最厲害的還是自貿(mào)區(qū)板塊和迪斯尼板塊,但其實這些區(qū)域的配套設施還是比較差的,可價格已經(jīng)炒股了上海中心區(qū)域一些不錯的房子”。
對于目前上海二手房市場的現(xiàn)狀,上海鏈家研究總監(jiān)陸騎麟認為,春節(jié)前后,隨著上海二手房價格的快速上漲,各二手樓盤的有效掛牌量也較去年大為減少,二手房交易稅費新政的出臺也加劇了房東的看漲心理。在這種情況下,購房者容易因為擔憂房價繼續(xù)上漲,而恐慌性入市,高價接盤,進而引發(fā)其他房東的跟風漲價。不過,房價的過快上漲延續(xù),逐漸觸及購房者的承受底線后,勢必會導致市場中觀望情緒的增長。
值得注意的是,隨著上海近期房價的快速上漲,記者發(fā)現(xiàn),一些區(qū)域的房地產(chǎn)交易過戶大廳已經(jīng)沒有了前幾日媒體報道中的人山人海。在長寧區(qū)和虹口區(qū)的房地產(chǎn)交易過戶中心,記者看到,不論是一早還是下午3點左右,在交易大廳辦理相關(guān)手續(xù)的人并不是太多,雖然每個窗口前都有市民正在辦理業(yè)務,但大廳的等候座位大部分卻都是空的。
“平時人確實沒那么多,之前網(wǎng)上傳出來的也多是周末拍的。但確實人比以前多了,要不然虹橋區(qū)的交易大廳,上周末也不用采取交通管制,不讓機動車穿行。”有上海房地產(chǎn)人士稱,“至于寶安區(qū)那張排隊的照片,主要是寶安區(qū)域比較大,但一個區(qū)只有一個交易大廳,所以人比較多。而且前幾年寶安這里出過事,所以每次樓市比較火的時候,都有相關(guān)部門過來維持秩序,限制大廳內(nèi)的客流,里面大多數(shù)的時候其實沒那么擠”。
本文來源:證券日報-資本證券網(wǎng);作者:王崢