2015年土地財政遇到了一個坎兒。
根據(jù)4月5日財政部發(fā)布的“2015年全國土地出讓收支情況”,去年,全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元,同比下降21.6%。
圍繞土地出讓減少,財政部給出了四點理由,首當(dāng)其沖的是土地市場需求不足。財政部稱,隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài),受經(jīng)濟增速放緩等因素影響,土地市場需求呈現(xiàn)不足的狀態(tài)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示,2015年全年房地產(chǎn)市場基調(diào)總體偏冷,分化明顯,這也影響到了土地市場,具體表現(xiàn)在一線城市高價地頻出,大中開發(fā)商頗為青睞,三四線城市則有很多土地流拍。
深圳增收37%大連減收56%
分化與翹尾是2015年全國土地出讓收入的兩個關(guān)鍵詞。
去年前三季度,全國土地出讓收入持續(xù)下降,第四季度止跌回升。具體來看,前三季度分別下降34.6%、37.9%、26.0%,第四季度雖有回升,但增幅只有9.5%。
針對出現(xiàn)翹尾的原因,財政部分析說,從一季度開始,面對“三期疊加”的局面,積極財政政策注重加力增效,穩(wěn)健貨幣政策注重松緊適度,中央和地方陸續(xù)出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展政策,促使下半年房地產(chǎn)市場需求逐步釋放,商品房銷售面積增速由負轉(zhuǎn)正,帶動第四季度用地需求回暖。
從區(qū)域來看,個別地區(qū)逆勢上揚,大多數(shù)省份降幅明顯。東中西部雖然整體全部呈現(xiàn)下降態(tài)勢,但具體細分還是有所不同。
按照財政部的劃分,除深圳(36.9%)、西藏(1.8%)、廈門(1.2%)、甘肅(0.2%)4個地區(qū)同比增長外,其他32個地區(qū)均出現(xiàn)不同程度下降。其中,大連(-56.4%)、寧波(-54.1%)、內(nèi)蒙古(-51.8%)3個地區(qū)降幅超過50%。
財政部稱,深圳市土地出讓收入增長較快,主要是該市經(jīng)濟增長強勁,房地產(chǎn)市場交易火爆,土地資源相對稀缺,地價持續(xù)偏高所致。
機構(gòu)數(shù)據(jù)也能印證此點。上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計的包括北上廣深以及重點二線城市在內(nèi)的十大典型城市數(shù)據(jù)表明,2015年,土地成交均價為4042元/平方米,與2014年相比上升15.7%,土地成交均價居高不下。
“在2014和2015年房地產(chǎn)市場大分化的環(huán)境下,大型房企甚至是險資類金融企業(yè),涌入一線城市和重點二線城市拿地的步伐進一步加快,促使土地價格加速上升。”嚴躍進說。
以北京為例,有監(jiān)測顯示,2015年北京土地市場以2032億的土地出讓金收官,創(chuàng)歷史新高。
不過來自亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,在價格創(chuàng)新高的同時,2015年北京共出讓109宗土地,相比去年減少了32宗,出讓地塊的建設(shè)用地面積合計706.8萬平方米,這一成交量也創(chuàng)造了近8年的新低。
土地供應(yīng)也需“因城施策”
財政部稱,在房地產(chǎn)高庫存壓力下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購置土地更加謹慎。2015年,全國土地出讓面積22.14萬公頃,同比下降18.6%,與上年相比下滑3.1個百分點。其中,商服用地和住宅用地分別下降24.7%和19.1%。全年土地出讓合同成交價款2.98萬億元,同比下降10.6%。
嚴躍進說,2015年整體情況與近6年相比,成交量創(chuàng)下新低,而成交均價則處在歷史*6位,一線城市成交均價上升幅度尤高,二線城市也不甘落后,下半年穩(wěn)步跟進。這說明一線城市和部分重點二線城市的土地價值深得各方認可,吸引包括險資企業(yè)在內(nèi)的各大房企和機構(gòu)爭相布局。預(yù)計2016年土地市場將在2015年基礎(chǔ)上進一步上升,土地市場區(qū)域分化將更加明顯,市場變化也將更為復(fù)雜。
從今年首季度的情況看也的確如此。根據(jù)克而瑞的報告,一季度,該機構(gòu)監(jiān)測的300個城市經(jīng)營性用地供應(yīng)同、環(huán)比跌幅均超六成;成交面積同比下降28%,環(huán)比銳減52%。
但背后的動因或許不同。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:2016年一季度一二線城市住宅地價明顯上漲,其中一線城市因為供應(yīng)創(chuàng)歷史最低紀錄,僅成交20宗住宅用地,平均樓面價為1.3萬元/平方米,同比上漲了37%。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示,二線城市漲幅更大,一季度成交的723宗住宅地塊中,平均樓面價同比漲幅高達60%,整體看,一二線住宅土地市場持續(xù)火爆、地王頻繁出現(xiàn)。從市場預(yù)期看,高價地的出現(xiàn)將影響后續(xù)市場持續(xù)升溫。
三四線城市成交下滑則更多是因為土地很難找到買家。克而瑞報告分析:更多的高庫存城市會采取“雙暫停”政策,即暫停新增住宅土地供應(yīng)和暫停新建住宅項目報建審批;庫存合理的城市,會更多落地降首付和稅費的政策;庫存過低的城市,則會加大土地供應(yīng)。
本文來源:每日經(jīng)濟新聞;作者:胡健