克拉瑪依實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧：如何解讀房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報表并進(jìn)行相關(guān)稅收風(fēng)險分析(一)

　　企業(yè)會計(jì)利潤的準(zhǔn)確與否會直接影響到企業(yè)所得稅匯繳結(jié)果的計(jì)算。在日常稅收管理特別是申報審核過程中，運(yùn)用財(cái)務(wù)會計(jì)報表對重點(diǎn)科目及其科目（項(xiàng)目）之間進(jìn)行邏輯分析，可以初步判斷企業(yè)納稅是否正常，查出稅收管理風(fēng)險點(diǎn)線索。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報表的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、資金投入量大、回收投資周期長等特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)報表所顯示的信息與常規(guī)信息相比，往往在理解判斷上讓人產(chǎn)生較大的偏差。因此對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報表的解讀不能完全拘泥于一般企業(yè)財(cái)務(wù)報表的常規(guī)方法。相對于一般企業(yè)財(cái)務(wù)報表，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報表的局限性表現(xiàn)在：

　　1、大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負(fù)債劇增，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是以定金或首付款等形式預(yù)收部分房款，在預(yù)收賬款科目核算。由于房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、施工、驗(yàn)收到正式銷售開發(fā)產(chǎn)品需要較長的時間周期，導(dǎo)致預(yù)收賬款長期掛賬，形成了企業(yè)名義上的長期負(fù)債，進(jìn)而造成資產(chǎn)負(fù)債率較高，影響了對企業(yè)償債能力的判斷。

　　2、開發(fā)成本準(zhǔn)確計(jì)量和分?jǐn)傠y度較大，影響了對企業(yè)真實(shí)資產(chǎn)總量的判斷。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、時間跨度大，加之不確定、不可比等復(fù)雜因素的存在，開發(fā)成本準(zhǔn)確計(jì)量和分?jǐn)傠y度較大，直接影響到企業(yè)會計(jì)利潤的核算和企業(yè)所得稅的征管。不但如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間由于開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、資金狀況、政策理解、核算水平等的不同，成本核算的對象、成本費(fèi)用的歸集與分配、成本核算周期等在企業(yè)間差異也較大。有些企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目雖已完工，但由于資金緊張不能按期支付給施工配套單位工程款，使得很多應(yīng)及時進(jìn)入開發(fā)成本核算的成本費(fèi)用未能及時列支，開發(fā)成本也就不能及時轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品，導(dǎo)致企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品賬面數(shù)與實(shí)際數(shù)有較大出入。

　　3、期間費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期損益，影響了對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，特別是對于連續(xù)開發(fā)和滾動開發(fā)的企業(yè)，很難通過財(cái)務(wù)報表分析出企業(yè)真實(shí)的盈利水平，就勢必影響到對企業(yè)經(jīng)營情況的真實(shí)反映和主觀判斷。

　　二、如何對資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行稅收風(fēng)險解析

　　1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報的預(yù)計(jì)利潤結(jié)合進(jìn)行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計(jì)毛利率小于當(dāng)期申報的預(yù)計(jì)利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收賬款科目進(jìn)行核實(shí)，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收賬款”科目記賬，少申報預(yù)計(jì)利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，并查明該項(xiàng)支出是否屬于實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對賬單與企業(yè)銀行存款明細(xì)賬相核對，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入賬，不記在其它應(yīng)收款等往來科目，而放在銀行未達(dá)賬項(xiàng)中。另外也可以突擊實(shí)地盤點(diǎn)企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記賬賬面數(shù)核對，如相差較大，應(yīng)當(dāng)分析具體原因，是否存在賬外經(jīng)營的情況。

　　2、應(yīng)收賬款科目分析。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入賣方市場，房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在未取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次^***清，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款科目一般余額比較小，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進(jìn)行明細(xì)分析，如期末應(yīng)收賬款明細(xì)科目期末余額為貸方余額，則應(yīng)重點(diǎn)分析，防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收賬款科目，而不放在預(yù)收賬款科目，需要通過分析相應(yīng)銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預(yù)交企業(yè)所得稅行為。

　　3、其它應(yīng)收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應(yīng)認(rèn)真分析明細(xì)。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，計(jì)入其它應(yīng)收款科目，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計(jì)提利息收入。

　　4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情況。期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目必須達(dá)到一定完工程度才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時按照工程進(jìn)度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收賬款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收賬款金額保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如果遠(yuǎn)小于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費(fèi)用不配比的現(xiàn)象，存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能。這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開發(fā)成本等計(jì)算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費(fèi)等一次性計(jì)入前期成本。有的房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)而是按成片開發(fā)的綜合毛利率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，就可能出現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；如果期末存貨金額遠(yuǎn)大于預(yù)收賬款期末金額，則有可能存在預(yù)收款項(xiàng)不通過預(yù)收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應(yīng)注意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行比對，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈送等未視同銷售的情況。

　　5、固定資產(chǎn)科目分析。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)賬面數(shù)，相對于企業(yè)的注冊資本、開發(fā)規(guī)模來說，金額不會很大。如金額較大，應(yīng)當(dāng)分析其具體明細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、辦公桌等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長的特點(diǎn)，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個地方開發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規(guī)定，建設(shè)售樓處時其成本必須單獨(dú)核算，否則應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理。根據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點(diǎn)來說，開發(fā)單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產(chǎn)明細(xì)賬上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機(jī)械等設(shè)備。如發(fā)現(xiàn)則需多加審核相關(guān)手續(xù)并實(shí)地盤點(diǎn)以辯別其真?zhèn)?。有些?shí)行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購買的機(jī)械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入賬，少開具建筑業(yè)發(fā)票以達(dá)到少繳營業(yè)稅及附加的目的。

　　6、短期借款科目分析。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大，一般都有銀行借款。對于短期借款科目的審核應(yīng)重點(diǎn)圍繞兩個方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù)，而且以萬元為單位。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點(diǎn)審核短期借款記錄是否真實(shí)、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入賬內(nèi)運(yùn)營，而計(jì)入該科目。二是對于金額比較大的借款，要認(rèn)真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其借款合同的真假。對于由于借款利率超過基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。要認(rèn)真分析企業(yè)與借款方是否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算企業(yè)所得稅時扣除。

　　7、其它應(yīng)付款科目分析。一般來說，此科目期末

 　　　　

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