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克孜勒蘇柯爾克孜實務稅務技巧：如何解讀房地產(chǎn)企業(yè)財務報表并進行相關稅收風險分析(二)

高頓網(wǎng)校2014-09-11 13:10terry

　　高頓網(wǎng)校友情提示，*7克孜勒蘇柯爾克孜實務稅務技巧相關內容如何解讀房地產(chǎn)企業(yè)財務報表并進行相關稅收風險分析(二)總結如下：

　　金額不大，此科目如期末金額較大，應認真分析明細。一是看其它應付款是否核算關聯(lián)企業(yè)之間的往來，對于關聯(lián)企業(yè)的往來需要注意以下幾個方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計提利息在稅前列支。需要審查企業(yè)從其關聯(lián)方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規(guī)定的標準，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據(jù)以及分析是否屬于房價的組成部分。如果屬于房價的組成部分及由房地產(chǎn)公司領取的收據(jù)自已開具，則此部分需確認為收入。三是需要分析其它應付款是否存在長期應付未付的情況。如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納企業(yè)所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產(chǎn)公司支付營業(yè)稅金及附加，讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入賬。由于業(yè)務虛假，相關應付的款項自然是長期掛賬。四是部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關稅費的目的，房屋的真實成交價往往高于開票價，其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取，在房地產(chǎn)公司需要資金周轉時，以借款或集資款的名義，計入此科目。

　　8、預收賬款科目分析。此科目是房地產(chǎn)行業(yè)最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業(yè)務收入、主營業(yè)務稅金及附加、應交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應關系。在分析中，一是要通過預收賬款明細賬以及相應的購房合同上注明的付款方式，分析判別主營業(yè)務收入應當確認的時間。二是要將資產(chǎn)負債表預收賬款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報表數(shù)據(jù)進行比對，分析收到的預收款是否及時足額預交了企業(yè)所得稅。具體方法是將資產(chǎn)負債表預收賬款科目本期增加額乘以預計計稅毛利率后的金額，與企業(yè)申報表中預收賬款納稅調增金額減去預收賬款納稅調減金額后的余額進行比對，兩者金額應該一致。

　　9、資本公積科目分析。要將年初數(shù)與期末數(shù)進行比較，如增加較多，則應當分析增加的原因，是否屬于債務重組所得。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都需要向銀行融資。有些企業(yè)為了降低賬面上的資產(chǎn)負債率以便于向銀行貸款，由總公司出一放棄債權的文書后，直接將向總公司的借款轉增資本公積。

　　三、如何結合風險分析解讀損益表中的重點科目

　　1、主營業(yè)務收入科目分析。分析已出售開發(fā)產(chǎn)品是否及時結轉銷售收入。一般的房地產(chǎn)公司都會盡可能推遲確認主營業(yè)務收入時間，其確認的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般是相等的。大部分房地產(chǎn)公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發(fā)票時才確認，開具發(fā)票前取得的收入只算是預收款。對照2009年新31號文件精神，房地產(chǎn)公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式及購房戶的購銷合同內容等進行認真分析。

　　2、主營業(yè)務成本科目分析。此科目可能存在的*5的問題是結轉的主營業(yè)務成本被人為加大或提前。對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，較多房地產(chǎn)企業(yè)不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發(fā)類型進行成本費用的歸集和分配，從而導致前期開發(fā)項目的利潤人為調低，無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫。在進行營業(yè)成本分析時，需要結合該企業(yè)的測繪報告上的總開發(fā)面積、已完工面積、已售面積等數(shù)據(jù)進行綜合分析。土地成本、建筑安裝成本約各占房地產(chǎn)成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據(jù)。特別是分析單位面積的建筑安裝成本時，要結合當?shù)赝瑫r期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業(yè)的單位面積建筑安裝成本偏高的話，則要結合建筑常規(guī)深挖成本偏高的原因。

　　3、主營業(yè)務稅金及附加科目分析。此科目與主營業(yè)務收入和預收賬款科目有一定的邏輯關系。從理論上測算，主營業(yè)務收入及預收賬款當期的增加額乘以5%的營業(yè)稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費，此金額應與申報的主營業(yè)務稅金及附加基本相等。如相差較大，應當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

　　4、主營業(yè)務利潤科目分析。房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率是比較高的，要根據(jù)國家公布的房地產(chǎn)行業(yè)利潤參考值，并結合同時期、同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情況，分析判斷評估企業(yè)的毛利率是否合理？

　　5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務的真實性。管理費用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、廣告費全部計入了開發(fā)成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對于財務費用，要結合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業(yè)一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關聯(lián)企業(yè)使用不計利息收入。

　　6、營業(yè)外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續(xù)費用是否準確記錄?，F(xiàn)在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委托房地產(chǎn)公司在收取房款時一并收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產(chǎn)公司都將此返還的手續(xù)費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產(chǎn)盤盈，固定資產(chǎn)處置收益，非貨幣性資產(chǎn)交易收益，出售無形資產(chǎn)收益，罰款凈收入和其他應計入營業(yè)外收入的項目是否屬于視同銷售應當確認的范圍。