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*9部分 收入確認(rèn)的重點(diǎn)和難點(diǎn)
一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入
國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。
第九條 企業(yè)銷售①未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按②預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額， ④計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
第十二條 ③企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定
銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：
(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；
(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；
(3)收入的金額能夠可靠地計(jì)量；
(4)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(超過50%)
(5)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。
比較會(huì)計(jì)與稅法關(guān)于收入確認(rèn)條件，會(huì)計(jì)確認(rèn)收入時(shí)要考慮企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方,而國(guó)稅發(fā)【2009】31只強(qiáng)調(diào)簽訂合同，不強(qiáng)調(diào)商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方。所以企業(yè)的預(yù)售房收入會(huì)計(jì)記入預(yù)收帳款，不確認(rèn)收入，而按稅法將會(huì)計(jì)上的“預(yù)收賬款”提前確認(rèn)為收入。也就是說，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項(xiàng)，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為收入。在這里有必要提醒廣大房地產(chǎn)納稅人，在做企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，要按稅法的規(guī)定把“預(yù)收賬款”提前確認(rèn)為收入。
預(yù)收賬款屬于稅法的收入需要注意以下幾個(gè)問題：
1、不是一次性確認(rèn)全部收入，還要看確認(rèn)收入的方式，例如，銀行按揭方式就可以分兩次確認(rèn)收入。
2、預(yù)收賬款屬于稅法的收入，有收入必然要有成本配比，稅法只有收入，沒有成本配比如何申報(bào)納稅?
收入在完工前取得時(shí)，按預(yù)計(jì)毛利率申報(bào)納稅；收入在完工后取得時(shí)，按實(shí)際的毛利率申報(bào)納稅稅。
3、房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售款，如果正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或者《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，屬于未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三費(fèi)的基數(shù)。
4、預(yù)收賬款如何填申報(bào)表才能才能計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)？
例如，某房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售收入1000萬，目前各地流行的預(yù)收賬款三種填表方法：
無錫國(guó)稅：
預(yù)收賬款先確認(rèn)其他視同銷售收入然后在附表三第四十行20其他將預(yù)售收入做調(diào)減處理
填報(bào)方法：預(yù)售收入填入附表一第十六行（3）其他視同銷售收入1000萬，同時(shí)附表三第四十行20其他將預(yù)售收入1000萬做調(diào)減處理。
5、預(yù)收的定金、訂金是否要預(yù)征企業(yè)所得稅？
?。?）定金要預(yù)征企業(yè)所得稅
定金屬于已經(jīng)簽了合同的預(yù)收賬款.所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。合同上是 “ 定金 ” 的，依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時(shí)，“定金”雙倍返還；消費(fèi)者違約時(shí)，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標(biāo)的的 20% 。
定金具有擔(dān)保性質(zhì)
預(yù)收賬款的定義，根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的。
?。?）訂金不要預(yù)征企業(yè)所得稅
訂金并不是一個(gè)規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。
訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。
預(yù)收賬款的定義，根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購(gòu)貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)貨合同基礎(chǔ)上的。訂金、誠(chéng)意金均不屬于建立在購(gòu)房合同上的預(yù)收款性質(zhì)
訂金，在合同簽訂日之前，此時(shí)企業(yè)所得稅應(yīng)稅行為尚未成立，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收企業(yè)所得稅。
誠(chéng)意金、保證金、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)會(huì)員卡或會(huì)員費(fèi)也同預(yù)收的訂金一樣處理，暫時(shí)不用征企業(yè)所得稅。等簽合同才征稅。
6、國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)31第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額是實(shí)際征收而非預(yù)征的意思，不是預(yù)征就沒有多退少補(bǔ)的過程。因此，當(dāng)未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入未來結(jié)轉(zhuǎn)成為完工開發(fā)產(chǎn)品收入的時(shí)候，減的是預(yù)計(jì)毛利，而不是減預(yù)繳稅款。
7、房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收帳款屬于稅法的收入，并且要計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。不按收入計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，屬于虛假申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)將會(huì)分兩種情況處理：
?。?）稅款不跨年度的，按照編造虛假計(jì)稅依據(jù)處5萬以下罰款。
關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)所得稅預(yù)繳工作的通知國(guó)稅函[2009]34號(hào)
三、各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要處理好企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳稅款入庫(kù)的關(guān)系，原則上各地企業(yè)所得稅年度預(yù)繳稅款占當(dāng)年企業(yè)所得稅入庫(kù)稅款（預(yù)繳數(shù)+匯算清繳數(shù)）應(yīng)不少于70%.
納稅人進(jìn)行虛假申報(bào)，但未造成不繳或者少繳應(yīng)納稅款的后果。按《稅收征管法》第64條“納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處5萬元以下的罰款。（2）稅款跨年度的，屬于偷稅
納稅人進(jìn)行虛假申報(bào)，造成了不繳或者少繳應(yīng)納稅款的后果，按《稅收征管法》第63條偷稅處理。
二、銷售收入
第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)。
?。ㄒ唬┮淮涡匀~收款方式
采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）分期收款方式
采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，①應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。②付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
?。ㄈ┿y行按揭方式
采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其①首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，②余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)31 第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。
（四）委托銷售方式（銷售方式）
1、支付手續(xù)費(fèi)方式
甲房地產(chǎn)公司2007年開發(fā)住宅小區(qū)，公司分別與A、B、C、D四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。
與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同， A公司按銷售額5%收取手續(xù)費(fèi)。2009年9月銷售房屋 2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交甲公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款950萬元。甲公司賬務(wù)處理為：
借：銀行存款 950萬元
貸：銷售收入 950萬元
正確的處理：A公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1000萬元（支付手續(xù)費(fèi)50萬元不能扣除，應(yīng)由A房屋銷售公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票50萬元，作為費(fèi)用列支）。
（二）視同買斷的方式
視同買斷
買斷的是價(jià)格而不是產(chǎn)權(quán)
開發(fā)商（企業(yè)）可以不參與銷售合同，也可以參與銷售合同
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