高頓網(wǎng)校友情提示，*7焦作實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅政策的重點(diǎn)和難點(diǎn)(二)總結(jié)如下：
　　。
　　如果開發(fā)商參與合同簽訂，合同價(jià)大于買斷價(jià)，按照合同價(jià)確認(rèn)收入，其余都是按照買斷價(jià)確認(rèn)收入。
　　B公司采取買斷方式代理銷售，買斷價(jià)為每平方米4500元，銷售時(shí)由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2009年9月B公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交甲公司時(shí)，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬(wàn)元，平均售價(jià)5000元。甲公司賬務(wù)處理為：
　　借：銀行存款 900萬(wàn)元（按買斷價(jià)計(jì)算）
　　貸：銷售收入 900萬(wàn)元。
　　正確的處理：B公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額應(yīng)為1000萬(wàn)元（開發(fā)商參與合同簽訂，合同價(jià)大于買斷價(jià)，按照合同價(jià)確認(rèn)收入）。
　?。ㄈ┏鶅r(jià)分成方式
　　稅險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)在于開發(fā)商支付給受托方的分成額不得直接從收入中扣除，將來(lái)支付時(shí)根據(jù)發(fā)票作為銷售費(fèi)用列支（好比收支兩條線）
　　例如， C公司采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價(jià)4500元，并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過(guò)保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月C公司提交銷售清單時(shí)，銷售房屋2000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入1000萬(wàn)元，平均售價(jià)5000元。甲公司賬務(wù)處理如下：
　　借：銀行存款　900萬(wàn)元（按保底價(jià)計(jì)算）
　　貸：銷售收入　900萬(wàn)元。
　　正確的處理：C公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（萬(wàn)元），這里關(guān)鍵點(diǎn)在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（5000－4500）×2000×30%＝30（萬(wàn)元）不得直接從收入中扣除，將來(lái)支付時(shí)根據(jù)發(fā)票作為銷售費(fèi)用列支，好比收支兩條線。
　?。ㄋ模┌N方式
　　包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定 確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；
　　包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說(shuō)，包銷期外按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入之和。
　　例如，　D公司采取包銷方式。合同約定：D公司包銷甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷售價(jià)4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到2009年9月15日銷售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿日起10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交銷售清單時(shí)，當(dāng)月銷售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。
　　甲公司賬務(wù)處理如下：
　　借：銀行存款　765萬(wàn)元
　　貸：銷售收入　765萬(wàn)元
　　正確的處理：D公司代理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為4500×（1700＋300）＝900（萬(wàn)元）。
　　這里有個(gè)問(wèn)題需要注意：如果房產(chǎn)公司將房產(chǎn)低價(jià)賣給公司股東，在做匯算清繳的時(shí)候要按公允價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。因?yàn)?，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第109條　關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個(gè)人：
　　三、預(yù)租及租金收入
　　1、企業(yè)所得稅的處理
　?。?）《企業(yè)所得稅條例》第19條規(guī)定：按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。我們所稱的?°收付實(shí)現(xiàn)制?±并非是實(shí)際收到錢，而是合同上規(guī)定的收款日期，體現(xiàn)了納稅必要資金的原則。
　?。?）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》 （國(guó)稅函[2010]79號(hào)）規(guī)定：
　　根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。本條實(shí)際上是對(duì)《企業(yè)所得稅條例》第19條規(guī)定的實(shí)質(zhì)性改變。法律用語(yǔ)表述為“可”，意味著企業(yè)可以有選擇權(quán)。企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期確認(rèn)收入，也可以在租賃期內(nèi)，根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
　　例如：2009年A企業(yè)租賃房屋給B企業(yè)，租賃期3年，每年租金100萬(wàn)元，2009年一次收取了3年的租金300萬(wàn)。
　　會(huì)計(jì)處理：2009年確認(rèn)100萬(wàn)租金收入。
　　稅法處理：可以有兩種選擇：
　　1、根據(jù)國(guó)稅函[2010]79號(hào)的規(guī)定，企業(yè)可以在2009年納稅申報(bào)表時(shí)，確認(rèn)100萬(wàn)租金收入，這樣稅法同會(huì)計(jì)就沒有差異了。
　　2、根據(jù)《企業(yè)所得稅條例》條例第十九條的規(guī)定確認(rèn)300萬(wàn)租金收入，這時(shí)稅法同會(huì)計(jì)就存在差異了，企業(yè)應(yīng)在2009年納稅申報(bào)表附表3第5行調(diào)增應(yīng)納稅所得額調(diào)增200萬(wàn)元。2010、2011兩個(gè)年度應(yīng)該調(diào)減100萬(wàn)元。
　　租金：未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)的收入
　　會(huì)計(jì)處理：
　　借：銀行存款300
　　貸：其他業(yè)務(wù)收入100
　　預(yù)收賬款200
　　稅務(wù)處理：根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第19條：稅法應(yīng)當(dāng)確認(rèn)300萬(wàn)元繳納企業(yè)所得稅。納稅調(diào)增200萬(wàn)元。
　　2008年申報(bào)：
　　附表一第5行填報(bào)100萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)到主表第1行填報(bào)100萬(wàn)元營(yíng)業(yè)收入。
　　附表三第5行[/url]“未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)的收入”第3列填報(bào)200萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)到主表第14行納稅調(diào)增200萬(wàn)元。
　　2009年、2010年納稅調(diào)減
　　借：預(yù)收賬款100
　　貸：其他業(yè)務(wù)收入100
　　稅務(wù)處理：納稅調(diào)減2009年度應(yīng)納稅所得額100萬(wàn)元。
　　申報(bào)：附表一第5行填報(bào)100萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)到主表第1行填報(bào)100萬(wàn)元營(yíng)業(yè)收入。
　　附表三第5行“未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)的收入”第4列填報(bào)100萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)到主表第15行納稅調(diào)減100萬(wàn)元。
　　四、視同銷售收入
　　（一）企業(yè)所得稅視同銷售的原則：
　　《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條　企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。
　　企業(yè)所得稅視同銷售的原則：資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變
　?。▏?guó)稅函[2008]828號(hào)）的規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。
　　1、用于市場(chǎng)推廣或銷售；
　　2、用于交際應(yīng)酬；
　　3、用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利；
　　4、用于股息分配；
　　5、用于對(duì)外捐贈(zèng)；
　　6、其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。
　　屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對(duì)外銷售價(jià)格確定銷售收入；屬于外購(gòu)的資產(chǎn)，可按購(gòu)入時(shí)的價(jià)格確定銷售收入。
　　國(guó)稅函[2008]828號(hào)文件[/url]的利好在于自2008年1月1日起執(zhí)行。對(duì)2008年1月1日以前發(fā)生的處置資產(chǎn)，2008年1月1日以后尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。 也就是說(shuō)，即使房地產(chǎn)企業(yè)在2008年以前自產(chǎn)自用沒有視同銷售，2008年以后也不需要補(bǔ)視同銷售。
　　這里需要注意的是由于自產(chǎn)自用沒有視同銷售，因此不能增加計(jì)稅基礎(chǔ)。
　　例如：某房地產(chǎn)企業(yè)將成本為100，市場(chǎng)價(jià)為150的商品房用于本企業(yè)的固定資產(chǎn)。
　　2008年以前的
　　稅務(wù)處理
　　借：固定資產(chǎn)100
　　貸：開發(fā)產(chǎn)品100
　　1、視同銷售50（150-100）
　　2、增加計(jì)稅基礎(chǔ)50
　　折舊150（ 100+ 50）
　　2008
 　　　　
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