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一、房地產(chǎn)稅收涉及的稅種與基本規(guī)定：
（一）稅種：
取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃）所涉及：（11個稅種）
營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、
教育費(fèi)附加、資源稅、
城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、
城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、
印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種，
?。ǘ┒惙N的重點(diǎn)是銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅：
1、什么是銷售不動產(chǎn)？銷售不動產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。這里的有償包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。
不動產(chǎn)是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，通常是指建筑物或構(gòu)筑物及其他土地附著物。
銷售是指有償轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的行為。
2、銷售不動產(chǎn)稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，以及銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為。這里的銷售，著重點(diǎn)應(yīng)在有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的“所有權(quán)”上，且不論該建筑物或構(gòu)筑物是使用過的或是未使用的。
二、相關(guān)稅收政策及要注意的問題：
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)中的有關(guān)稅收政策問題：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建的不動產(chǎn)對外銷售時，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)，按“建筑業(yè)”繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將承建的建安工程分包或者轉(zhuǎn)包給其他建安企業(yè)的，應(yīng)代扣代繳營業(yè)稅。在開發(fā)施工過程中收購應(yīng)稅未稅礦產(chǎn)品的，應(yīng)代扣代繳資源稅。
2、單位集資建房銷售給職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；但同時滿足下列條件的，暫免征收營業(yè)稅。
?。?）集資者為未參加房改的職工；
?。?）建房用地的使用權(quán)為集資者所在單位（所有）或以集資者名義購買；
（3）發(fā)生的建房費(fèi)由集資者全額負(fù)擔(dān)，所集資金必須全部用于建房支出；
（4）持有房管部門或房改辦集資建房的批文。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中簽訂的“建筑安裝工程承包合同”、“建筑工程勘察設(shè)計合同”等應(yīng)稅憑證應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅。
?。ǘ┩恋厥褂脵?quán)取得方面有關(guān)稅收政策：
1、納稅人取得的土地屬于耕地的，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
納稅人取得的土地屬于非耕地的，自批準(zhǔn)征用次月起申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
2、納稅人取得的國有土地使用權(quán)證書應(yīng)按照“權(quán)利許可證照”繳納印花稅。
3、納稅人應(yīng)當(dāng)自取得土地使用權(quán)之日起30日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報送土地使用權(quán)證書或批準(zhǔn)文件復(fù)印件，并按照規(guī)定的期限申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
?。ㄈ┺D(zhuǎn)讓過程中的有關(guān)稅收政策問題：
1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)的行為。
以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)行為。無償贈與包括捐贈、贊助、職工福利、獎勵等行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者、用于抵償債務(wù)以及換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)的行為，視同銷售不動產(chǎn)行為。
2、單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，只要雙方簽訂了在建項目轉(zhuǎn)讓合同并取得收入，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：
?。?）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。
?。?）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其他建設(shè)項目。
3、銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。全部價款包括取得的貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。價外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外費(fèi)用。凡價外費(fèi)用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。
4、以“還本”方式銷售建筑物，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除“還本”支出。
5、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額征收營業(yè)稅。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。
二手房交易有關(guān)稅收政策
國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》
自2005年6月1日起是2年。2006年6月1日起從2年變成5年。2006年8月1日起要強(qiáng)制征收個人所得稅，實(shí)際上這個政策原來就有，只是沒有得到很好的落實(shí)。
.對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；
個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅
對個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
?。ɑ茨鲜邢硎軆?yōu)惠政策的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時滿足三個條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上,單套建筑面積在144平方米以下,實(shí)際成交價格低于同級土地住房平均交易價格1.44倍以下。）
?。ㄋ模┓课葑赓U有關(guān)稅收政策問題：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房已使用或出租、出借的，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。自用和出借的，自房屋使用或交付之次月起分別由產(chǎn)權(quán)人和使用人繳納房產(chǎn)稅，計稅依據(jù)為自用和出借部分房屋開發(fā)成本扣除30%后的余值。城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)人繳納。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品售前出租，包括將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售給他人的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等；融資租賃期滿后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給承租方的，按房產(chǎn)余值計算征收房產(chǎn)稅。
3、對單位和個人出租房屋，應(yīng)按取得的租金收入繳納5%的營業(yè)稅和12%的房產(chǎn)稅；但對按租金收入計征房產(chǎn)稅低于按房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅的，按房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅。
對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入減按3%的稅率征收營業(yè)稅和4%的稅率征收房產(chǎn)稅。個人所得稅減按10%的稅率征收。
轉(zhuǎn)租房屋，營業(yè)稅按其取得的租金收入為營業(yè)額征收，房產(chǎn)稅按差額征收。租賃雙方簽訂的房屋租賃合同按“財產(chǎn)租賃合同”繳納印花稅。
?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)稅收有關(guān)優(yōu)惠政策
1、根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，下列行為，不征相關(guān)稅收：
?。?）以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓股權(quán)，也不征收營業(yè)稅。
?。?）由于國家建設(shè)需要，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者而取得的土地及不動產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)不征收營業(yè)稅。
國家建設(shè)需要是指《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定的以下情形：a、為公共利益需要使用土地的；
b、為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，調(diào)整使用土地的；
c、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限已滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；
d、因單位撤消、遷移等，停止使用原劃撥的國有土地的；
e、公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。
(3)個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，不征
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