高頓網(wǎng)校友情提示，*7莆田實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)稅收培訓(xùn)講義(二)總結(jié)如下：
　　收營業(yè)稅。
　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金，不征收營業(yè)稅。
　　(5)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。
　　(6)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體及國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。
　　(7)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他不征稅行為。
　　2、根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，下列行為，免征相關(guān)稅收：
　　（1）土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅。
　?。?）個(gè)人自建自用住房和個(gè)人購買普通住宅超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅。個(gè)人出租房屋，月營業(yè)額未達(dá)起征點(diǎn)的，免征營業(yè)稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅和互換自有居住用房，暫免征土地增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是*10的家庭生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
　　（3）納稅人按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)向職工出租的單位自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。
　　（4）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。
　?。?）因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)及因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
　　三、容易混淆的需要注意的問題：
　　(一)以房換地及以地?fù)Q房的問題：
　　“以房換地”，這種情況往往在合作建房的過程中發(fā)生，即一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房，房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。當(dāng)然這也有可能不止兩家，但不管有多少家合作建房，只發(fā)生了兩種形式的交易行為：一種是提供土地使用權(quán)的一方，以部分土地的使用權(quán)為代價(jià)，換回了部分房屋；另一種是提供資金的一方，以部分房屋為代價(jià)，獲得了部分土地的使用權(quán)。對于提供資金的一方，則發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。
　?。ǘ┮苑慨a(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)問題：
　　單位和個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是雙方（或多方）協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益（減少了債務(wù)），因此，對單位和個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
　?。ㄈ┮允芡薪ǚ糠康禺a(chǎn)企業(yè)“受托建房”的征稅問題
　　房地產(chǎn)企業(yè)的“受托建房”，必須同時(shí)具備以下三個(gè)條件：
　　1、委托建房的單位有投資計(jì)劃指標(biāo)，即由委托方立項(xiàng)；
　　2、委托建房的單位必須具有的土地使用證；
　　3、雙方必須簽有代建房屋協(xié)議，并在協(xié)議中列明所收取的合理的“代建費(fèi)”。
　　對房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)具備上述三個(gè)條件的“受托代建”業(yè)務(wù)，不征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅，只就“代建費(fèi)”收入繳納代理業(yè)營業(yè)稅；不同時(shí)具備上述三個(gè)條件的“受托代建”業(yè)務(wù)，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。
　　(四)先租后銷售的稅收問題
　　例：某房產(chǎn)商采取先租后售的辦法銷售房產(chǎn)，即與購房者簽定協(xié)議，規(guī)定購房者先租二年，付租金，二年期滿，購房者可以按約定的價(jià)格購買該房產(chǎn)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，原先支付的二年租金可以抵減房款。
　　一種意見認(rèn)為，先租后售的實(shí)質(zhì)實(shí)際是分期付款方式的變異，因此應(yīng)就其取得的租金收入和房款收入的全部征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。
　　另一種意見認(rèn)為，先租后售是兩種行為，租金收入應(yīng)按租賃業(yè)征稅，售房收入應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。但在售房計(jì)稅依據(jù)上存在不同看法：一是應(yīng)按合同規(guī)定的售房價(jià)款全額征稅，不得扣除租金抵減部分；一是應(yīng)抵減租金，理由是房產(chǎn)商實(shí)際取得的售房款就是這些，不應(yīng)擴(kuò)大計(jì)稅依據(jù)。
　?。┦酆蟀獾恼鞫悊栴}
　　所謂售后包租，就是房產(chǎn)商將房產(chǎn)出售的同時(shí)，與購房者簽定協(xié)議，由房產(chǎn)商將己出售的房產(chǎn)負(fù)責(zé)包租下來再轉(zhuǎn)租，房產(chǎn)商按規(guī)定支付購房者一定的租金。在具體做法上有兩種：(1)不管房產(chǎn)是否能租出去，房產(chǎn)商均給予購房者一定期限的租金；(2)由房產(chǎn)商代購房者出租，租金歸購房者。這兩種方式，以*9種居多。對*9種售后包租的方式如何征稅。
　　一種意見認(rèn)為這是還本銷售的變異，實(shí)質(zhì)一樣，因此只須對房產(chǎn)商全額征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅即可，對購房者從房產(chǎn)商處取得的租金收入可以作為還本收入，不征營業(yè)稅。
　　另一種意見認(rèn)為，售后包租與還本銷售有本質(zhì)區(qū)別，因?yàn)槭酆蟀獾馁彿空呷〉玫淖饨鹗窃谝苑慨a(chǎn)的使用權(quán)歸房產(chǎn)商作為代價(jià)的，因此，除了房產(chǎn)商應(yīng)全額征收營業(yè)稅外，對購房者取得的租金收入，應(yīng)征收租賃業(yè)營業(yè)稅。正確的應(yīng)該是后一種意見。
 　　　　
　　掃一掃微信，學(xué)習(xí)實(shí)務(wù)技巧
　　　
　　高頓網(wǎng)校特別提醒：已經(jīng)報(bào)名2014年財(cái)會(huì)考試的考生可按照復(fù)習(xí)計(jì)劃有效進(jìn)行！另外，高頓網(wǎng)校2014年財(cái)會(huì)考試高清課程已經(jīng)開通，通過針對性地講解、訓(xùn)練、答疑、模考，對學(xué)習(xí)過程進(jìn)行全程跟蹤、分析、指導(dǎo)，可以幫助考生全面提升備考效果。