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一、企業(yè)所得稅相關法規(guī)對房地產(chǎn)企業(yè)從關聯(lián)企業(yè)借款利息費用處理的規(guī)定
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十一條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除；第二十八條規(guī)定，對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，企業(yè)所得稅前允許扣除?！蛾P于企業(yè)關聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》（財稅[2008]121號）*9條規(guī)定，在計算應納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關規(guī)定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當期和以后年度扣除。企業(yè)實際支付給關聯(lián)方的利息支出，符合本《通知》第二條規(guī)定外，其接受關聯(lián)方債權性投資與其權益性投資比例為：金融企業(yè)為5：1，其他企業(yè)為2：1.《通知》第二條規(guī)定：企業(yè)如果能夠按照稅法及其實施條例的有關規(guī)定提供相關資料，并證明相關交易活動符合獨立交易原則的；或者該企業(yè)的實際稅負（指企業(yè)所得稅稅負）不高于境內(nèi)關聯(lián)方的，其實際支付給境內(nèi)關聯(lián)方的利息支出，在計算應納稅所得額時準予扣除。
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根據(jù)以上相關法規(guī)可知，房地產(chǎn)企業(yè)從關聯(lián)企業(yè)拆借資金產(chǎn)生的利息支出，所得稅稅前可扣除金額可以分別按以下方法確定：
1.不能證明相關交易活動符合獨立交易原則或者其實際所得稅負高于境內(nèi)關聯(lián)方，且接受關聯(lián)方債權性投資與其權益性投資比例高于2：1的：當r1>r2時，T=yr2t1p+yr2t2；當r1
2.雖不能證明相關交易活動符合獨立交易原則或者其實際所得稅稅負高于境內(nèi)關聯(lián)方，但接受關聯(lián)方債權性投資與其權益性投資比例低于2：1的：當r1>r2時，T=xr2t1p+xr2t2；當r1
3.能證明相關交易活動符合獨立交易原則或者其實際所得稅稅負不高于境內(nèi)關聯(lián)方的，不考慮其接受關聯(lián)方債權性投資與其權益性投資比例：當r1>r2時，T=xr2t1p+xr2t2；當r1
以上公式中，T為所得稅稅前可扣除金額；x為實際借款金額；y為關聯(lián)方權益性投資的2倍金額；r1為借款的實際利率；r2為金融企業(yè)同期同類貸款利率；t1為利息支出符合資本化條件的期間；t2為利息支出費用化期間；p為已銷開發(fā)產(chǎn)品占整個開發(fā)項目全部開發(fā)產(chǎn)品的比例。
二、土地增值稅相關法規(guī)對房地產(chǎn)企業(yè)從關聯(lián)企業(yè)借款利息費用處理的規(guī)定
《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題：（1）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（1）、（2）項所述兩種辦法。（4）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。
根據(jù)以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)從關聯(lián)方企業(yè)借款涉及的利息支出：1.能夠提供金融機構證明，并且能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，在計算土地增值稅時應當將由開發(fā)產(chǎn)品負擔的利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用，之后按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三款的規(guī)定進行扣除。允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)，且利息*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。2.不能提供金融機構證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并按規(guī)定計入財務費用，也不能在土地增值稅前扣除。允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。
三、案例分析
（一）利息費用企業(yè)所得稅稅前扣除案例
例1：昌盛公司、希望公司、興發(fā)公司、升達公司均為曙光房地產(chǎn)公司（以下簡稱曙光公司）的控股股東，其中昌盛公司占30%的股份，希望公司占30%的股份，興發(fā)公司占22%的股份，升達公司占18%的股份。2010年全年曙光公司平均權益性資本2000萬元。2010年1月為開發(fā)水岸新城小區(qū)與關聯(lián)方間發(fā)生了以下資金借貸：（1）以8%年利率從昌盛公司借款1440萬元；（2）以7%年利率從希望公司借款1000萬元；（3）以7%年利率向興發(fā)公司借款1500萬元；（4）以5%年利率向升達公司借款600萬元。五家公司均為非金融企業(yè)，以上資金借貸期限均在一年以上，到期一次性還本付息；金融機構同期同類貸款利率為6%；曙光公司實際稅負高于昌盛公司和希望公司，且其無法提供資料證明它們之間的資金借貸行為符合獨立交易原則；曙光公司實際稅負不高于興發(fā)公司；曙光公司能夠提供資料證明和升達公司間的資金借貸符合獨立交易原則。水岸新城小區(qū)2010年1月1日開始建造，2010年10月31日全部竣工。截止2010年年末，累計實現(xiàn)銷售80％。
曙光公司的相關財稅處理為：
1.支付昌盛公司的利息。曙光公司實際稅負高于昌盛公司，且其無法提供資料證明其借款活動符合獨立交易原則，昌盛公司對曙光公司的債權性投資和權益性投資比例=1440/（20000000×30％）＝2.4：1，高于規(guī)定的2：1，其約定利率8％高于金融機構同期同類貸款利率6%，并且水岸新城小區(qū)累計銷售80％未實現(xiàn)全部銷售，故曙光公司借款利息支出不能全額稅前扣除。昌盛公司對曙光公司權益性投資的2倍＝（2000×30％）×2＝1200（萬元）。
可稅前扣除的金額＝1200×6％×10/12×80％＋1200×6％×2/12＝60（萬元）
2.支付希望公司的利息。曙光公司實際稅負高于希望公司，且其無法提供資料證明其借款活動符合獨立交易原則，希望公司對曙光公司的債權性投資和權益性投資比例＝1000/（2000×30%）＝5：3，低于規(guī)定的2：1，但其約定利率7%高于金融機構同期同類貸款利率6%，水岸新城小區(qū)累計銷售80%未實現(xiàn)全部銷售，故借款利息不能全額在稅前扣除。
可稅前扣除的金額＝1000×6%×10/12×80％＋1000×6%×2/12=50（萬元）
3.支付興發(fā)公司的利息。曙光公司實際稅負不高于興發(fā)公司，可以不看債資比例的規(guī)定，但其約定利率7%高于金融機構同期同類貸款利率6%，水岸新城小區(qū)累計銷售80%未實現(xiàn)全部銷售，故借款利息不能全額在稅前扣除。
可稅前扣除的金額＝1500×6%×10/12×80%＋1500×6%×2/12＝75（萬元）
4.支付升達公司的利息。曙光公司能夠提供資料證明和升達公司間的資金借貸符合獨立交易原則，也
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