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可以不看債資比例的規(guī)定，其約定利率5%低于金融機構同期同類貸款利率6%，但水岸新城小區(qū)累計銷售80％未實現全部銷售，因此借款利息不可全額所得稅前扣除。
可稅前扣除的金額＝600×5％×10/12×80％＋600×5％×2/12＝25（萬元）
曙光公司在會計處理上計入財務費用的金額＝14400000×8%×2/12＋10000000×7%×2/12＋15000000×7%×2/12＋6000000×5%×2/12＝533666.67（元）
計入開發(fā)成本的金額＝14400000×8%×10/12＋10000000×7%×10/12＋15000000×7%×10/12＋6000000×5%×10/12＝2668333.33（元）
相關會計分錄如下（此處只做綜合分錄）：
1.應予費用化的利息費用。
借：財務費用 533666.67
貸：長期借款——應計利息 533666.67
2.應予資本化的利息費用。
借：開發(fā)成本——財務費用 2668333.33
貸：長期借款——應計利息 2668333.33
計入財務費用中不能在所得稅前扣除的利息、原計入開發(fā)成本后因實現銷售可在稅前扣除的利息，屬于永久性差異，通過調整企業(yè)所得稅年度納稅申報表調整應納稅所得額，無須調賬，即按照“調表不調賬”的原則進行處理。
?。ǘ├①M用在土地增值稅計算中扣除案例
1.能提供金融機構證明的。
例2：孟達房地產公司2010年1月起開發(fā)100棟花園別墅，當年10月31日全部竣工，截止年末已出售80%，每棟售價180萬元。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、資本化利息等合計50萬元。公司為此開發(fā)項目從關聯(lián)企業(yè)飛騰公司委托銀行的借款中借款3000萬元，借款利率7.5%，期限2年，到期一次性還本付息，能提供金融機構證明，商業(yè)銀行同類同期貸款利率為6％。營業(yè)稅稅率5％，城建稅稅率5％，教育費附加征收率3％。
分析：孟達房地產公司從關聯(lián)方飛騰公司取得的借款利息，能提供金融機構證明，因此不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額可在土地增值稅前扣除。
80棟別墅轉讓收入：180×80=14400（萬元）
取得土地使用權所付金額與房地產開發(fā)成本合計：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（萬元）
其中：資本化利息部分應予以調出，金額為：2000×7.5%×10/12＝125（萬元）
調出的資本化利息支出可在土地增值稅前扣除：2000×6%×10/12=100（萬元）
計入財務費用中的利息金額：2000×7.5%×2/12＝25（萬元）
其中可在土地增值稅前扣除的金額：2000×6%×2/12＝20（萬元）
每棟別墅可在土地增值稅前扣除的利息金額：（100＋20）÷100＝1.2（萬元）
房地產開發(fā)費用扣除：1.2×80＋（5200－125）×5％＝349.75（萬元）
轉讓稅金支出：14400×5%×（1＋5%＋3%）＝777.6（萬元）
加計扣除金額：（5200－125）×20%＝1015（萬元）
扣除項目合計：（5200－125）＋349.75＋777.6＋1015＝7217.35（萬元）
增值額＝14400－7217.35＝7182.65（萬元）
增值額與扣除項目金額比率＝7182.65÷7217.35×100%=99.52％
應納增值稅稅額＝7182.65×40％－7217.35×5%＝2512.193（萬元）
相關會計處理如下：
?。?）轉讓80棟別墅取得收入時：
借：主營業(yè)務稅金及附加 25121930
貸：應交稅費——應交土地增值稅 25121930
（2）實際上交時：
借：應交稅費——應交土地增值稅 25121930
貸：銀行存款 25121930
2.不能提供金融機構證明。
例3：承例2，若孟達房地產公司從關聯(lián)企業(yè)飛騰公司的借款，不能提供金融機構證明，商業(yè)銀行同類同期貸款利率為6%.
分析：孟達房地產公司取得的借款利息，不能提供金融機構證明，因此不能在土地增值稅前扣除。
80棟別墅轉讓收入：180×80＝14400（萬元）
允許扣除的房地產開發(fā)費用為：（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10％＝5200×10％＝520（萬元）
轉讓稅金支出：14400×5％×（1＋5％＋3%）＝777.6（萬元）
加計扣除金額：5200×20％＝1040（萬元）
扣除項目合計：5200＋520＋777.6＋1040＝7537.6（萬元）
增值額=14400－7537.6＝6862.4（萬元）
增值額與扣除項目金額比率＝6862.4÷7537.6×100%≈91.04％
應納增值稅稅額=6862.4×40％-7573.6×5％=2368.08（萬元）
相關會計分錄除金額外同上一案例，在此不再贅述。
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