齊齊哈爾實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧：土地增值稅的涉稅疑難問(wèn)題處理(一)

　　1、雙方均不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換中的土地增值稅處理

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字（1995）6號(hào)）第二條規(guī)定：條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?；诖艘?guī)定，在土地置換中，如果換出土地是國(guó)有土地，并且國(guó)有土地使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，屬于土地增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)該征收土地增值稅，如果國(guó)有土地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]第645號(hào)）的規(guī)定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。則需要繳納增值稅。總之，雙方均不支付補(bǔ)價(jià)的土地置換的行為，無(wú)論是否辦理土地使用證的變更手續(xù)，都應(yīng)該繳納土地增值稅處理。

　　2、將國(guó)家無(wú)償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，的土地增值稅處理

　　根據(jù)《關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]第645號(hào)）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。因此，將國(guó)家無(wú)償劃撥的土地進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，但未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。

　　3、未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅處理

　　《土地增值稅宣傳提綱》（國(guó)稅函發(fā)（1995）110號(hào)）第四第規(guī)定：根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅……。二是只有轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。……

　　根據(jù)上述文件精神，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在租賃土地上開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行“轉(zhuǎn)讓”的，不繳納土地增值稅。

　　4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項(xiàng)目登記備案時(shí)，沒(méi)有進(jìn)行分期項(xiàng)目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項(xiàng)目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時(shí)，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項(xiàng)目單位進(jìn)行匯算？

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）的規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

　　因此，在土地增值稅清算時(shí)，不能以企業(yè)自行劃分的分期工程建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

　　5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對(duì)被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在計(jì)算土地增值稅如何處里，如果補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷合同確定的補(bǔ)償面積，如何處理？

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在土地拆遷中，拆遷合同約定對(duì)被拆遷房屋以新建房補(bǔ)償，在拆遷時(shí)以合同約定的房屋拆補(bǔ)償款作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并在新建房補(bǔ)償拆遷房交付時(shí)，按合同約定的房屋拆補(bǔ)償款計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入。如果實(shí)際以新建房補(bǔ)償?shù)拿娣e超過(guò)拆遷合同約定的補(bǔ)償面積，超過(guò)部分的面積按企業(yè)銷售同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算銷售收入。

　　6、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià)，但不包含轉(zhuǎn)讓稅金，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，轉(zhuǎn)讓收入怎樣確定？

　　房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上約定了房?jī)r(jià)，約定轉(zhuǎn)讓稅金由房產(chǎn)受讓方承擔(dān)，先按以下方法計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入：轉(zhuǎn)讓收入=合同約定轉(zhuǎn)讓價(jià)格÷（1-受讓房替轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)應(yīng)納稅收的稅率之和）。以此方法計(jì)算的轉(zhuǎn)讓收入合理的，據(jù)以計(jì)算土地增值稅，不合理的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用開(kāi)發(fā)的商品房對(duì)外投資，沒(méi)有取得貨幣收入，計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入確定

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　?。ǎ保┌幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

　?。ǎ玻┯芍鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　8、一次性獲取土地使用權(quán)，但是分期分批開(kāi)發(fā)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，如何確定扣除項(xiàng)目中獲取土地使用權(quán)所支付的金額？

　　答：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]第006號(hào)）第六條的規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/div>