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位支付修路款時，取得的是政府部門財政收據(jù)，支付修路款是否可以作為取得土地使用權(quán)支付的金額？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)文件中或政府的其他文件中包含“以地補(bǔ)路”方式取得土地的內(nèi)容，如果道路是由其他單位施工的，并且財政部門或其他部門以代付了修路費(fèi)用，向代付單位支付的修路費(fèi)取得的是財政收據(jù)，可經(jīng)審核確認(rèn)后作為取得土地使用權(quán)支付的金額；如果道路是由該房地產(chǎn)開發(fā)公司直接施工，支付的修路費(fèi)取得的是財政收據(jù)，則不能作為取得土地使用權(quán)支付的金額。
13、對于以地補(bǔ)路（工程）的項(xiàng)目，其修路成本和承擔(dān)工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財法字（1995）6號）第七條*9款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?？紤]到一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盡管看似無償取得了土地，實(shí)際上取得的土地是承擔(dān)了修建道路和政府工程成本而獲得的補(bǔ)償，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以修建道路和政府工程成本作為取得土地所支付的金額，但是應(yīng)當(dāng)核實(shí)所發(fā)生修建道路和政府工程成本的真實(shí)性，并有相關(guān)的政府文件或者合同（協(xié)議）為依據(jù)。
14、房地產(chǎn)企業(yè)將一些工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，這些應(yīng)付賬款可否計入開發(fā)成本。
根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十一條*9款規(guī)定：在土地增值稅清算中，計算扣除項(xiàng)目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本按規(guī)定扣除。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。”
15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時無法完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開發(fā)成本的憑證或資料，如何進(jìn)行土地增值稅的清算？
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。”
如《江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知〉的通知》(蘇地稅發(fā)[2007]75號)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，各省轄市地方稅務(wù)局可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價部門*7公布的建安造價定額資料, 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。
所以，如果不能完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等開發(fā)成本的憑證或資料，可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程管理造價部門*7公布的建安造價定額資料, 結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。
16、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)，是否可以扣除？
編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)等費(fèi)用是與工程招標(biāo)相關(guān)的費(fèi)用，按國家財務(wù)會計制度的規(guī)定計入有關(guān)成本，并按土地增值稅政策規(guī)定扣除。
17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所建商品房裝修后銷售的，裝修成本如何扣除？
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第（四）項(xiàng)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所建商品房裝修后銷售的，如果在計算轉(zhuǎn)讓收入時，向購房方收取的裝修費(fèi)用計入計算土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入的，裝修成本可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，按規(guī)定扣除，并可作為計算加計扣除金額的基數(shù)。如果向購房方收取的裝修費(fèi)用不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，則裝修費(fèi)用不可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。
18、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)包含項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)，在計算土地增值稅時開發(fā)間接費(fèi)是否包括項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)？
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
因此，計算土地增值稅時，項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)不能包含在開發(fā)間接費(fèi)里。
19、納稅人繳納的規(guī)費(fèi)可不可以作為扣除利息和管理費(fèi)用的基數(shù)？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)費(fèi)，如果按會計制度應(yīng)當(dāng)計入取得土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本的，應(yīng)當(dāng)作為計算扣除利息和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的基數(shù)。
20、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個人借款利息支出在計算土地增值稅時能否扣除（企業(yè)總機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出是否可以扣除？項(xiàng)目之間的利息費(fèi)用劃分不清，如果所發(fā)生的利息和管理費(fèi)、銷售費(fèi)用總額低于10%，如何扣除？）？
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規(guī)定：財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但*6不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。
21、納稅人購買土地和房產(chǎn)時所繳納的契稅，如何扣除？
《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財務(wù)制定計入有關(guān)的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數(shù)。、
22、違約金是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計處理上應(yīng)計入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時，借記‘營業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地
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