高頓網(wǎng)校友情提示，*7興安盟會計稅務(wù)實務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)不得不關(guān)注的20個問題(二)總結(jié)如下：
　　國稅發(fā)[2006]31號），將此前規(guī)定的“開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15%的預(yù)計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅”調(diào)整為，經(jīng)濟適用房項目預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率不得低于3%，非經(jīng)濟適用房項目按不同區(qū)域確定預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20％，地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15％，其他地區(qū)不得低于10％。而且執(zhí)行這一規(guī)定的時間也被追溯到2006年1月1日。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收收入征收所得稅，一方面對樓市產(chǎn)生刺激，產(chǎn)生了宏觀調(diào)控的效果，另一方面也保證財政收入，受到了稅務(wù)機關(guān)歡迎。
　　2008年開始，中國新《企業(yè)所得稅法》正式實施，舊31號文件自行廢止。為避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目預(yù)售期間產(chǎn)生所得稅政策真空，2008年4月7日，國家稅務(wù)總局又公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳政策進行了簡單調(diào)整，要求內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季(或月)計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。該文件依然延續(xù)了舊31號文件規(guī)定的利潤率水平，對于非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。經(jīng)濟適用房開發(fā)項目不得低于3％。
　　中稅網(wǎng)財稅專家王駿對此做了簡單解釋，假設(shè)某個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度房地產(chǎn)期房預(yù)售取得預(yù)售收入6000萬元，所在地計稅利潤率規(guī)定為20%，則其在進行2008年度所得稅匯算清繳期間需要將1200（6000×20%）萬元的預(yù)計利潤并入其年度應(yīng)納稅所得額，課征25%的企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該政策普遍不滿，關(guān)鍵就是很多開發(fā)商都埋怨計稅利潤率水平過高。一位房地產(chǎn)專業(yè)人士指出，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事經(jīng)濟適用房開發(fā)，建設(shè)主管部門明確規(guī)定經(jīng)濟適用房開發(fā)的利潤率不得高于3%，但是稅收上卻規(guī)定計稅利潤率不得低于3%是自相矛盾。08年下半年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商要求降低計稅利潤率的呼聲一直不斷。
　　國稅發(fā)[2009]31號文件對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅政策做出適度調(diào)整，除了企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，其計稅毛利率不得低于3%，延續(xù)以往規(guī)定以外，其他未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率按下列規(guī)定進行確定：開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。商品房開發(fā)項目計稅毛利率水平將大幅度下調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳壓力將大大緩解，這在開發(fā)商4月初進行*9季度所得稅申報時就可以得到實現(xiàn)。
　　關(guān)注7.對預(yù)售期間計稅毛利實際征收企業(yè)所得稅
　　國稅發(fā)[2009]31號文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
　　值得提醒納稅人注意的是，總局沒有任何關(guān)注毛利差異調(diào)整需要稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒證報告的強制規(guī)定，這個時候需要關(guān)注各地對此做出的具體規(guī)定。
　　國稅發(fā)[2009]31號文件第十條還規(guī)定，企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。
　　關(guān)注8.成本、費用扣除的稅務(wù)處理
　　企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進行處理。國稅發(fā)[2009]31號文件允許土地增值稅按規(guī)定扣除，對納稅人十分有利。
　　國稅發(fā)[2009]31號文件第十四條規(guī)定，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：
　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
　　已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
　　企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。
　　企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。
　　關(guān)注9.配套設(shè)施稅務(wù)處理
　　國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：
　　(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。
　　(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
　　關(guān)注10.擔(dān)保金實際損失才可以扣除
　　國稅發(fā)[2009]31號文件第十九條規(guī)定，企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。之所以允許扣除，是因為實際發(fā)生的損失和企業(yè)銷售業(yè)務(wù)緊密聯(lián)系，不屬于與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的支出。
　　國稅發(fā)[2009]31號文件第二十條規(guī)定，企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實扣除。該規(guī)定意味著對傭金實行限額扣除，而不是全額扣除。但是該規(guī)定不適用于支付給境內(nèi)企業(yè)的傭金。
　　關(guān)注11.利息支出稅前扣除
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很關(guān)注利息扣除的有關(guān)規(guī)定。國稅發(fā)[2009]31號文件第二十一條規(guī)定，企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：
　　1.企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。
　　2.企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用，使用借款的企業(yè)分
 　　　　
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