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攤的合理利息準予在稅前扣除。
國稅發(fā)[2009]31號文件第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。第二十三條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。
由于自產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)不再視同銷售，為避免開發(fā)企業(yè)利用固定資產(chǎn)折舊避稅，文件第二十四條設置了一個反避稅條款，即：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
關注12.計稅成本的核算
計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。計稅成本核算的規(guī)定是國稅發(fā)[2009]31號文件的絕對重頭內(nèi)容，對于納稅人財務會計處理也會產(chǎn)生間接影響。
成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：
（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。
?。ǘ┓诸悮w集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。
（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
?。ㄋ模┒▋r差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
?。ㄎ澹┏杀静町愒瓌t。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
?。?quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。
關注13.計稅成本的構(gòu)成內(nèi)容
國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：
1.土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
2.前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
3.建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。
4.基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。
5.公共配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。
6.開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
從立法上看，能夠?qū)﹂_發(fā)成本六大成本項目的每一個項目都在細節(jié)上進行規(guī)定，是非常難能可貴的，也有利于納稅人實務操作和減少稅企爭議。
關注14.計稅成本核算程序
企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：
1.對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。
2.對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
3.對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
4.對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
5.對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。
關注15.間接成本的分配方法
企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：
?。ㄒ唬┱嫉孛娣e法。
指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內(nèi)全部成本對象應負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。
（二）建筑面積法。
指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。
?。ㄈ┲苯映杀痉?。
指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。
（四）預算造價法。
指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。
企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。
關注16.非貨幣交易下計稅成本的特殊規(guī)定
國稅發(fā)[2009]31號文件第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應按下列規(guī)定確定其成本：
1.企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)
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