高頓網(wǎng)校友情提示,*7宿州會計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的a1籌劃方案總結(jié)如下:
  房地產(chǎn)市場經(jīng)常存在著在建工程轉(zhuǎn)讓的問題,尤其在房地產(chǎn)調(diào)控政策的大環(huán)境下。在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中涉及稅種繁多,通過何種方式將在建項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是一項(xiàng)復(fù)雜的工作,處理得不好會給雙方增加很多稅務(wù)成本,影響項(xiàng)目成交及最終的利潤。本文通過案例的方式,試圖分別從轉(zhuǎn)讓方、接受方及雙方共同的角度分析不同轉(zhuǎn)讓方式下的稅務(wù)成本,結(jié)合雙方的關(guān)系給出稅賦較小的轉(zhuǎn)讓方案。
  案例基本情況如下:A公司下屬單位B公司(項(xiàng)目公司)有一個(gè)在建項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資130000萬元(含土地使用權(quán)投入10000萬元),現(xiàn)已投資40000萬元,現(xiàn)欲以50800萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給C公司。C公司接管該項(xiàng)目后,還需投入90000萬元,建設(shè)竣工完成后,以178000萬元的價(jià)格定向出售給最終用戶。
  一、A公司角度
  1.整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。對于資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓,這種情況下所需要繳納的稅費(fèi)主要有:營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。對于 B公司擬以50800萬元的價(jià)格將該在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,從A公司集團(tuán)的角度來看應(yīng)納稅款計(jì)算如下:
  營業(yè)稅=(50800-10000)×5%=2040萬元
  城市維護(hù)建設(shè)稅=2040×7%=142.80萬元
  教育費(fèi)附加=2040×3%=61.20萬元
  印花稅=50800×0.05%=25.4萬元
  土地增值稅=(50800-40000-40000×20%-2040-142.80-61.20)×30%=166.8萬元
  企業(yè)所得稅=(50800-40000-2040-142.80-61.2-25.4-166.80)×25%=2090.95萬元
  納稅總額=2040+142.80+61.2+25.4+166.8+2090.95=4527.15萬元
  現(xiàn)金流入=50800-40000-2040-142.8-61.2-25.4-166.8-2090.95=6273.65萬元
  2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。在直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式下,從A公司集團(tuán)的角度來看所需繳納的稅費(fèi),主要有印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。假設(shè)A公司仍以50800萬元把 B公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)納稅費(fèi)計(jì)算如下:
  印花稅=50800×0.05%=25.4萬元
  土地增值稅=(50800-40000-40000×20%)×30%=840萬元
  企業(yè)所得稅=(50800-40000-25.4-840)×25%=2483.65萬元
  應(yīng)納稅款總額=25.4+840+2483.65=3349.05萬元
  現(xiàn)金流入=50800-40000-25.4-840-2483.65=7450.95萬元
  綜上,從A公司集團(tuán)的角度來看,股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況下的稅負(fù)總額小于整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)情況下的稅負(fù)總額,現(xiàn)金流入大于整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)情況下的現(xiàn)金流入,因此應(yīng)優(yōu)先選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案。
  二、C公司角度
  1.整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。這種情況下C公司需要繳納的稅費(fèi)主要有契稅、購置印花稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、轉(zhuǎn)讓印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。
  假設(shè)B公司以50800萬元的價(jià)格整體轉(zhuǎn)讓該在建項(xiàng)目,按同樣原則和稅率計(jì)算,C公司方應(yīng)納稅款如下:契稅1524萬元、購置印花稅25.4萬元、營業(yè)稅6282.53萬元、城市維護(hù)建設(shè)稅439.78萬元、教育費(fèi)附加188.48萬元、出售印花稅89萬元、土地增值稅173.95萬元、企業(yè)所得稅7119.22萬元。
  納稅總額15842.35萬元;現(xiàn)金流入21357.64萬元。
  2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。在這種轉(zhuǎn)讓方式下C公司需要繳納的稅費(fèi)主要有購買印花稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、出售印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。
  同樣假設(shè)A公司以50800萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓B公司的股權(quán),C公司方應(yīng)納稅款如下:購買印花稅25.40萬元、營業(yè)稅8900萬元、城市維護(hù)建設(shè)稅623萬元、教育費(fèi)附加267萬元、出售印花稅89萬元、土地增值稅3655.38萬元、企業(yè)收入所得稅8610.06萬元、清算企業(yè)所得稅=(40000-50800)×25%=-2700萬元。
  納稅總額19469.84萬元;現(xiàn)金流入17730.16萬元。
  從C公司方的角度來看,整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)情況下的稅負(fù)總額小于股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況下的稅負(fù)總額,現(xiàn)金流入大于股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況下的現(xiàn)金流入,因此應(yīng)優(yōu)先選擇整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)方案。
  三、買賣雙方共同的角度
  假設(shè)A公司、C公司為關(guān)聯(lián)方,因此應(yīng)把買賣雙方作為一個(gè)利益共同體,使雙方的稅負(fù)總額達(dá)到最小。
  因此從買賣雙方的角度來看,在整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)方式情況下:雙方應(yīng)納稅費(fèi)總額20369.5萬元(4527.15+15842.35);雙方現(xiàn)金流入總額27631.29萬元(6273.65+21357.64)。
  同樣,在直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)的情況下:雙方應(yīng)納稅費(fèi)總額22818.89萬元買賣雙方現(xiàn)金流入總額25181.11萬元。
  綜上分析,在整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)情況下買賣雙方稅負(fù)總額小于直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)情況下的稅負(fù)總額,現(xiàn)金流入大于直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)情況下的現(xiàn)金流入,因此建議優(yōu)先采用整體轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)方案。
     
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