QQ登錄
微博登錄
微信登錄
房地產(chǎn)行業(yè)越來越多地受到了大家的關(guān)注，她就像躲在陰暗角落里不被人關(guān)注的小姑娘，一夜之間成了明星，她的生活起居、工作交往無不被大家所關(guān)注。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部管理、財務(wù)核算、涉稅問題等均集中了大家的視線，成為各方面人士關(guān)注的焦點。
涉稅問題種種我們也帶著同樣的想法，在對2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)審計中，對企業(yè)涉稅問題進行了關(guān)注。在審計中，我們確實發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在帳務(wù)處理中和其他方面存在不當避稅甚至是偷稅漏稅的涉稅舞弊行為。參閱相關(guān)資料，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舞弊方式進行了總結(jié)，歸納起來主要有以下幾個方面：
一、收到預售房產(chǎn)款記入其他應(yīng)付款有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到預售房產(chǎn)款不記入預收賬款，而是記入其他應(yīng)付款。更有甚者，收到款項不入賬，而是通過對法人或關(guān)聯(lián)方的借款將資金挪入賬內(nèi)，導致企業(yè)少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
二、費用沖抵收入或購房款有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到銷售房屋預收的款項和預售房屋收到的款項記入預收賬款，支付客戶賠償款、違約金、訴訟費、工程款、煤款等直接沖減預收賬款。有的企業(yè)將支付的費用與收到的購房款沖抵后以差額記入收入或預收賬款，導致少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
三、應(yīng)收未收房款，沖抵應(yīng)付未付費用有的房地產(chǎn)開發(fā)公司采取以商品房部分價款（應(yīng)收未收）交換廣告服務(wù)（應(yīng)付未付）的方式，進行收支沖抵，并不據(jù)實列入收入（支出）項目進行核算，計算申報相關(guān)稅費，導致少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
四、以合作建房之名掩蓋房產(chǎn)開發(fā)之實有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以某人等虛構(gòu)團體的名義（未列出）繳納征地費后，征用土地自行建造房地產(chǎn)進行銷售，故意將房地產(chǎn)開發(fā)混淆為合作建房，僅申報建筑安裝營業(yè)稅，偷逃銷售不動產(chǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
五、隱瞞臨時出租房產(chǎn)收入有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大量臨時未售出的空置房屋出租給個人或集體，取得租金收入，采取不入賬的方式或記入往來賬，隱瞞匿報應(yīng)稅收入。待出售時將銷售房地產(chǎn)收入記入銷售收入，申報銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及相關(guān)稅金。
上述幾種方法均是采取隱瞞收入、不作或少作收入的方式，違反稅收相關(guān)法規(guī)，構(gòu)成偷稅漏稅行為，嚴重者構(gòu)成偷稅罪。
稅收籌劃思路及技巧其實，達到減少涉稅損失的方法有很多種，如果能夠在熟知相關(guān)稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，在符合稅法、不違反稅法的前提下，通過對籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動等的巧妙安排，同樣可以達到規(guī)避或減輕稅負的目的。本文就房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃思路及技巧做些探索，供同行及房地產(chǎn)企業(yè)參考并以此引起爭鳴，在稅收籌劃領(lǐng)域有所作為。百家之言，難免有誤，見仁見智，共同探討。
一、充分利用國家稅收政策（一）內(nèi)部工程回避工程結(jié)算現(xiàn)行稅法規(guī)定：單位所屬獨立核算的內(nèi)部施工隊伍承擔其所隸屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結(jié)算工程價款的，不論是否編制工程概（預）算，也不論工程價款中是否包括營業(yè)稅稅金，均應(yīng)當征收營業(yè)稅。滿足前述規(guī)定，恰當?shù)卦斐蛇m用不予征稅的條件，是我們開展相關(guān)節(jié)稅籌劃的關(guān)鍵。
?。ǘ┮允杖∞D(zhuǎn)、分包管理費取代收取工程居間介紹費，工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3％的稅率；否則，適用服務(wù)業(yè)5％的稅率。因此，以收取轉(zhuǎn)、分包管理費取代收取工程居間介紹費，可以收到節(jié)稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì)，并在轉(zhuǎn)、分包過程中不違反相關(guān)法律限制。
?。ㄈ├猛赓徫飿I(yè)的折舊抵稅功能調(diào)節(jié)當期應(yīng)納稅所得額在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利年度，尤其是在通貨貶值的經(jīng)濟運行階段，外購、儲備物業(yè)，可以兼收物業(yè)折舊抵稅與房地產(chǎn)投資保值雙重效益。在相同的財務(wù)狀況下，配合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并購同行業(yè)虧損企業(yè)，可以按照稅法規(guī)定，以未彌補虧損沖抵企業(yè)所得稅稅基。
?。ㄋ模├镁惩怅P(guān)聯(lián)機構(gòu)或個人進行營業(yè)稅籌劃依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》*9條和《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，在中華人民共和國“境外”提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，不發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)。以設(shè)計勞務(wù)為例，國稅發(fā)〔1994〕214號文件明確規(guī)定：境外機構(gòu)除設(shè)計開始前派員來我國進行現(xiàn)場勘查、收集資料、了解情況外，設(shè)計方案、繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國境外進行，設(shè)計完成后，將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè)。在這種情況下，對外商從我國取得的全部營業(yè)收入不征收營業(yè)稅。
?。ㄎ澹┳兎课莩鲎鉃閷ν馔顿Y變房屋出租為對外投資也是房地產(chǎn)企業(yè)比較常用的一種納稅籌劃方法。某些房地產(chǎn)開發(fā)公司在好地段擁有一些房屋，但由于房屋建造的歷史期限較長，其原值較低，若出租這些房屋，將能收取很高的租金，也就意味著要繳納很多的營業(yè)稅。如何節(jié)稅？房屋所有者可以將這些房屋轉(zhuǎn)成對外投資，達到節(jié)省營業(yè)稅和房產(chǎn)稅的目的。變房屋出租為對外投資，實際上是以不動產(chǎn)對外投資。由于對以不動產(chǎn)對外投資的行為免征營業(yè)稅，同時又屬于對外投資，房產(chǎn)并沒有直接參與企業(yè)經(jīng)營，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由接受投資方繳納企業(yè)房產(chǎn)稅。
二、選擇有利的經(jīng)營方式合作建房通常有以下兩種方式：
?。ㄒ唬┖献麟p方通過原始的“以物易物”方式進行交易，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額繳納營業(yè)稅。
?。ǘ┖献麟p方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風險共擔、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。根據(jù)國家稅務(wù)總局《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（二）款：“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。”的規(guī)定，在*9種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不必繳納營業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。
由此可見，合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經(jīng)營方式不同稅負不同。上述中以成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產(chǎn)繳稅。而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權(quán)投資的一方還須在前兩種方式稅負的基礎(chǔ)上，就轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)繳稅。而以房屋或貨幣投資的另一方則須按銷售不動產(chǎn)繳稅。至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅，其稅負*6。因此，企業(yè)應(yīng)利用國家稅收杠桿導向，選擇最有利的經(jīng)營方式，達到節(jié)稅籌劃的目的。
三、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃包括開發(fā)商品房與出租商品房、營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用的籌劃等4個方面：
?。ㄒ唬╅_發(fā)商品房與出租商品房籌劃有些房屋
掃一掃微信，學習實務(wù)技巧
高頓網(wǎng)校特別提醒：已經(jīng)報名2014年財會考試的考生可按照復習計劃有效進行！另外，高頓網(wǎng)校2014年財會考試高清課程已經(jīng)開通，通過針對性地講解、訓練、答疑、?？?，對學習過程進行全程跟蹤、分析、指導，可以幫助考生全面提升備考效果。
