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由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營(yíng)房，從開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷計(jì)入成本，使企業(yè)庫(kù)存成本接近實(shí)際成本，同時(shí)增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準(zhǔn)備，所提取減值準(zhǔn)備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業(yè)還應(yīng)利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策，如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準(zhǔn)以前竣工的空置房免營(yíng)業(yè)稅等，加速庫(kù)存商品銷售，盤活資金。
（二）營(yíng)業(yè)費(fèi)用籌劃作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費(fèi)支出是筆龐大的費(fèi)用項(xiàng)目。廣告費(fèi)支出的多少往往與銷售業(yè)績(jī)密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出應(yīng)在不超過銷售收入的15％內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。有些企業(yè)集團(tuán)廣告由總公司統(tǒng)一籌劃，費(fèi)用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費(fèi)支出超出15％扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足15％的情況。針對(duì)這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費(fèi)，由不足15％的子公司承擔(dān)。
?。ㄈ┕芾碣M(fèi)用籌劃企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房公積金可以稅前扣除，企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會(huì)保障義務(wù)，穩(wěn)定了職工隊(duì)伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個(gè)人及企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負(fù)擔(dān)如因公外出的交通費(fèi)、公務(wù)通信費(fèi)（按銷售收入一定比例稅前扣除）以允許職工報(bào)銷等方式，把暗含在工資中的費(fèi)用轉(zhuǎn)化為管理費(fèi)用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。
（四）財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃如果一家房地產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而其中一個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項(xiàng)目向銀行貸款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同類貸款利率據(jù)實(shí)扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目繳納土地增值稅稅負(fù)過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。
四、通過周密項(xiàng)目投資籌劃進(jìn)行稅收籌劃企業(yè)實(shí)施投資前應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的可行性包括收入、成本、利潤(rùn)、稅收、回收期等因素進(jìn)行籌劃。在方案的收入、成本相同時(shí)，稅負(fù)可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應(yīng)選擇*3方案進(jìn)行投資。
五、通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移定價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)，是房地產(chǎn)開發(fā)公司集團(tuán)內(nèi)部或利益關(guān)聯(lián)方之間為了實(shí)現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標(biāo)，有效協(xié)調(diào)集團(tuán)內(nèi)各個(gè)單位之間或利益關(guān)聯(lián)方之間的關(guān)系，謀求整體*5限度的利潤(rùn)而實(shí)現(xiàn)的一種交易定價(jià)。它一般只會(huì)發(fā)生在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部交易，但也不排除有業(yè)務(wù)關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行此類交易的可能。
所謂關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理、控制或資本等方面存在著直接或間接關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)總機(jī)構(gòu)與它的分支機(jī)構(gòu)、同一房地產(chǎn)開發(fā)總機(jī)構(gòu)的不同分支機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)母公司與子公司、同一房地產(chǎn)開發(fā)母公司的不同子公司等。
在實(shí)踐中，轉(zhuǎn)讓定價(jià)的表現(xiàn)形式多種多樣，幾乎涉及到關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一切內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)成果。我們可以從以下幾個(gè)方面對(duì)之加以歸類分析。
?。ㄒ唬┴浳镔?gòu)銷在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部交易中，貨物購(gòu)銷占有非常重要的地位，涉及施工材料、開發(fā)產(chǎn)品等有形貨物的買賣。
1、通過施工材料（如水泥、磚塊、沙子等）的購(gòu)銷價(jià)格的“高進(jìn)低出”來影響關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本。例如，由房地產(chǎn)開發(fā)母公司向子公司低價(jià)供應(yīng)材料，或由房地產(chǎn)開發(fā)子公司高價(jià)向房地產(chǎn)開發(fā)母公司出售施工設(shè)備，以此降低房地產(chǎn)開發(fā)子公司的開發(fā)產(chǎn)品成本，使其獲得較高利潤(rùn)。反之，通過房地產(chǎn)開發(fā)母公司高價(jià)向房地產(chǎn)開發(fā)子公司出售施工材料，或由房地產(chǎn)開發(fā)子公司向房地產(chǎn)開發(fā)母公司低價(jià)出售施工設(shè)備，來提高房地產(chǎn)開發(fā)子公司生產(chǎn)成本，這就減少了房地產(chǎn)開發(fā)子公司的利潤(rùn)。
2、房地產(chǎn)開發(fā)母公司利用掌握的國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)操縱房地產(chǎn)開發(fā)子公司產(chǎn)品的銷路，壓低或提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)子公司開發(fā)產(chǎn)品的收購(gòu)價(jià)格。在利用房地產(chǎn)開發(fā)子公司系統(tǒng)的銷售機(jī)構(gòu)銷售房地產(chǎn)開發(fā)母公司開發(fā)的產(chǎn)品時(shí)，則可以通過提高或壓低傭金回扣支付的形式，影響房地產(chǎn)開發(fā)子公司的銷售收入。
3、在貨物購(gòu)銷過程中，利用房地產(chǎn)開發(fā)母公司控制的運(yùn)輸系統(tǒng)，通過向房地產(chǎn)開發(fā)子公司收取較高或較低的施工設(shè)備和材料（如水泥、沙子等）運(yùn)輸裝卸和保險(xiǎn)費(fèi)用，來影響房地產(chǎn)開發(fā)子公司的銷售成本。
4、用房地產(chǎn)開發(fā)母公司與房地產(chǎn)開發(fā)子公司之間的呆帳、壞帳損失賠償?shù)龋源苏{(diào)整增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的費(fèi)用支出。
（二）貸款往來有的國(guó)家和地區(qū)，對(duì)貸款利息征稅而對(duì)存款利息不征稅，關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這一規(guī)定避稅。一方面，一家需要借款的公司利用關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的銀行存款作為抵押，從而獲取銀行貸款，然后要求就該貸款扣除利息開支；另一方面，持有存款的關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，收取不須課稅的存款利息。
?。ㄈ﹦趧?wù)的提供勞務(wù)涉及的范圍很廣，相關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間提供的設(shè)計(jì)、廣告、咨詢等勞務(wù)活動(dòng)中，均存在收費(fèi)與否和勞務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的高低問題。甚至總機(jī)構(gòu)管理活動(dòng)的存在也被視為一種勞務(wù)，要按一定比例向各分支機(jī)構(gòu)分?jǐn)偣芾碣M(fèi)用，跨國(guó)（地區(qū)）公司通過對(duì)這些勞務(wù)的收費(fèi)與付費(fèi)的高低，影響公司集團(tuán)不同成員的成本與利潤(rùn)。比如，向房地產(chǎn)開發(fā)子公司索取過多的管理人員年薪，攤?cè)胂蚍康禺a(chǎn)開發(fā)子公司收取的管理費(fèi)，增大了房地產(chǎn)開發(fā)子公司成本，以此減少房地產(chǎn)開發(fā)子公司的利潤(rùn)。
?。ㄋ模o形資產(chǎn)的使用和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)母公司通過對(duì)施工設(shè)計(jì)技術(shù)、商譽(yù)等無形資產(chǎn)的使用與轉(zhuǎn)讓，以及收取特許使用費(fèi)的高低，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)子公司的成本和利潤(rùn)可以施加影響。這類使用費(fèi)的支付有的影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)資本構(gòu)成的變動(dòng)，有的影響收入及成本費(fèi)用的分?jǐn)偂?/div> 
?。ㄎ澹┕潭ㄙY產(chǎn)的購(gòu)置與租賃固定資產(chǎn)購(gòu)置額的高低，在以固定資產(chǎn)作價(jià)投資的情況下，既影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)份額，也影響折舊費(fèi)的攤銷。例如，房地產(chǎn)開發(fā)母公司向房地產(chǎn)開發(fā)子公司提供的施工設(shè)備價(jià)格，直接影響攤?cè)敕康禺a(chǎn)開發(fā)子公司的開發(fā)產(chǎn)品成本，提高固定資產(chǎn)原值，意味著加大折舊費(fèi)，必然增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的生產(chǎn)成本；反之，則會(huì)減少成本。
當(dāng)固定資產(chǎn)的購(gòu)置涉及關(guān)聯(lián)方之間可折舊資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓時(shí)，由于各國(guó)（地區(qū)）對(duì)資本收益的稅務(wù)處理方式不同，會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓定價(jià)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)或?qū)⒗麧?rùn)轉(zhuǎn)化為資本收益。
在施工設(shè)備租賃領(lǐng)域中，由于各國(guó)（地區(qū)）對(duì)國(guó)際租賃業(yè)務(wù)中應(yīng)由哪一方計(jì)提折舊，哪一方可以扣除費(fèi)用，以及由誰(shuí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等問題的規(guī)定不盡一致，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設(shè)法利用這些差異達(dá)到避稅的目的。租賃費(fèi)的高低，會(huì)直接影響交易雙方的收入和成本。
在以上諸方面的轉(zhuǎn)讓定價(jià)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是采用高定價(jià)還是低定價(jià)的形式，取決于母、子（總、分）公司所在國(guó)（地區(qū)）的稅率高低、控股比例和公司集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)等諸多因素。
六、其他的籌劃方法（一）在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要面臨轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目和公司股權(quán)的選擇。由于資金、公司計(jì)劃等因素，企業(yè)將在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容和方式有很多的選擇。
?。ǘ┖侠矸纸庾饨鹗杖敕康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理地分解租金收入。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將開發(fā)的房產(chǎn)賣出，而是用于出租
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