高頓網(wǎng)校友情提示，*7酒泉會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃(二)總結(jié)如下：
　　免稅優(yōu)惠。
　　根據(jù)稅法規(guī)定，這方面納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過(guò)適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項(xiàng)目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。這樣做的好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅；二是降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)。但是如果沒(méi)有控制好普通住宅的增值率，就會(huì)出現(xiàn)多繳稅的情況。
　　例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2008年商品房銷售收入為1．5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1．1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為 8000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。根據(jù)土地增值稅的計(jì)算公式：
　　增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%＝（收入額－扣除項(xiàng)目金額）÷扣除項(xiàng)目金額×100%
　　應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
　　方案一：普通住宅和豪華住宅不分開(kāi)核算。
　　增值率＝（15000－11000）÷11000×100%＝36%
　　應(yīng)納稅額＝（15000－11000）×30%＝1200萬(wàn)元。
　　方案二：普通住宅和豪華住宅分開(kāi)核算，但沒(méi)有控制好增值率，使其超過(guò)了20%，則：
　　普通住宅：增值率＝（10000－8000）÷8000×100%＝25%；
　　應(yīng)納稅額＝（10000－8000）×30%=600萬(wàn)元；
　　豪華住宅：增值率＝（5000－3000）÷3000×100%＝67%；
　　應(yīng)納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬(wàn)元。
　　兩者合計(jì)為1250萬(wàn)元，此時(shí)分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元。這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過(guò)了20%，還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，則可大大減輕稅負(fù)?？刂破胀ㄗ≌鲋德实姆椒ㄊ墙档头课蒌N售價(jià)格，銷售收入減少了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來(lái)另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入減少，此時(shí)是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。
　　假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬(wàn)元，要使增值率為20%，則銷售收入從（a－8000）÷8000×100%＝20%中可求出，a＝9600萬(wàn)元。此時(shí)該企業(yè)共應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬(wàn)元，節(jié)省稅金600萬(wàn)元，考慮減少的400萬(wàn)元收入后仍可節(jié)省200萬(wàn)元稅金。
　　假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項(xiàng)目金額從（10000－b）÷b×100%＝20%，等式中可計(jì)算出，b＝8333萬(wàn)元。此時(shí)，該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬(wàn)元土地增值稅，可扣除項(xiàng)目金額比原可扣除項(xiàng)目金額多支出333萬(wàn)元，稅額卻比不分開(kāi)核算少繳納550萬(wàn)元，比分開(kāi)核算少繳納600萬(wàn)元。凈收益分別增加217萬(wàn)元（550萬(wàn)元－333萬(wàn)元）和267萬(wàn)元（600萬(wàn)元－333萬(wàn)元）。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，但是在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人需注意。
　　土地增值稅納稅籌劃的市場(chǎng)空間很大，理論空間更大。每個(gè)納稅人都應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃的關(guān)注，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
 　　　　
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