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高頓網校友情提示，*7平涼會計稅務實務相關內容房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃(一)總結如下：

　　房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

　　房地產開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設、銷售房地產為主營業(yè)務，土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，*6稅率為60%。

　　在房地產開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

　　一、開發(fā)方式的納稅籌劃

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　　稅法規(guī)定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

　　根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。假如A房地產開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與B實業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由B實業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對B實業(yè)公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。對A房地產開發(fā)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產開發(fā)成本，增強其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產企業(yè)的雙贏。

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　　稅法規(guī)定：代建房指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，雖取得了一定收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產屬于該房地產開發(fā)企業(yè)，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

　　二、扣除項目的納稅籌劃

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　　稅法規(guī)定：房地產企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，利息允許據(jù)實扣除，但*6不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，即：可扣除的房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內。

　　納稅人不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除，即：可扣除的房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內。

　　根據(jù)稅法規(guī)定，房地產企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用。

　　假設某房地產開發(fā)企業(yè)進行一個房地產項目開發(fā)，為取得土地使用權而支付金額300萬元，房地產開發(fā)成本為500萬元。

　　如果該企業(yè)利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，則其他可扣除項目＝利息費用＋（300＋500）×5%＝利息費用＋40（萬元）；

　　如果該企業(yè)利息費用無法按轉讓房地產項目計算分攤，或無法提供金融機構證明，則其他可扣除項目＝（300＋500）×10%＝80（萬元）。

　　對于該企業(yè)來說，如果預計利息費用高于40萬元，企業(yè)應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并取得有關金融機構證明，以便據(jù)實扣除有關利息費用，從而增加扣除項目金額；反之同理。

　　（二）利用代收費用并入房價減少稅基

　　稅法規(guī)定：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。相應的，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。

　　房地產開發(fā)企業(yè)在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式：一是將代收費用視為房產銷售收入，并入房價向購買方一并收??；二是在房價之外向購買方單獨收取。

　　例如，某房地產開發(fā)企業(yè)出售樓房．售價5 000萬元。準予扣除項目金額為3000萬元，代收費用500萬元。

　　從表1中可以看出，將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產的增值額是沒有影響的，但會增加其扣除項目金額，從而對房地產企業(yè)較為有利。

　　三、銷售的納稅籌劃

　?。ㄒ唬┰O立獨立核算的銷售公司

　　通過控制和降低房地產的增值率來減輕稅負的方法，其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價格，而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的房地產銷售子公司，先將房地產銷售給予公司，子公司再將其對外銷售，在向子公司銷售房地產的時候可以將增值率控制在20%以內，這樣這個環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅，而只就對外銷售征收土地增值稅。

　　假設某房地產的成本是100萬元，方案一：直接以200萬元對外銷售；方案二：先以120萬元的價格銷售給子公司，子公司再以200萬元的價格對外銷售。

　　兩種方案的具體納稅情況見表2。

　　從表2中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理減輕企業(yè)土地增值稅負擔。

　　（二）將銷售與裝修分開核算

　　在現(xiàn)實中，很多房地產在出售之前已經進行了簡單的裝修和維護，并安裝了一些必備的設施。如果將房地產的裝修、維護以及設備的安裝作為企業(yè)單獨的業(yè)務獨立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產的銷售價格，控制房地產的增值率，從而減輕企業(yè)所承擔的土地增值稅負擔；二是原本計入房地產價格的裝修、安裝等業(yè)務收入需要按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅，分開核算后適用3%的稅率。

　　如某套精裝修的房產總售價為100萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元，假設準予扣除項目總額為60萬元。

　　兩種方案的具體納稅情況見表3.

　　從表3中可以看出，方案二能形成納稅的*5化節(jié)約。

　?。ㄈ┐_定適當?shù)姆康禺a銷售價格

　　房地產銷售價格的變化，直接影響房地產收入的增減，在確定房地產銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關系。目前房價飛漲，公司是否應該跟著提高住宅的售價呢，是不是房價越高企業(yè)的利潤越大呢？

　　對于普通住宅的房價，因為當增值率不超過20%時，可以免征土地增值稅。提高房價可以為企業(yè)帶來更多收益，但必須保證增值率不超過20%；對于豪華住宅，雖然沒有免稅政策，但還是有漲價的空間。當然，應該仔細地測量這個空間，如果房價漲過了購買力，就會造成房產空置。

　　企業(yè)在確定房價時應該仔細測算利潤率，結合市場的承受能力，再決定升價與否，升多少或降多少才能使企業(yè)的利益*5化。

　　四、利用稅收優(yōu)惠政策

　　稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受

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