高頓網校友情提示,*7焦作會計稅務實務相關內容房產稅籌劃方案例解總結如下:
  房產稅籌劃方案例解
  房產稅是以房屋為征稅對象,按照房屋的計稅余值或租金收入,向產權所有人征收的一種財產稅。本文通過案例對房產稅進行納稅籌劃,以幫助企業(yè)降低納稅負擔。
  一、降低房產原值的納稅籌劃
  房產是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產。獨立于房屋之外的建筑物,如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各種油氣罐等,則不屬于房產。與房屋不可分離的附屬設施,屬于房產。如果將除廠房、辦公用房以外的建筑物建成露天的,并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開,在會計賬簿中單獨核算,則這部分建筑物的造價不計入房產原值,不繳納房產稅。
  案例1:甲企業(yè)位于某市市區(qū),企業(yè)除廠房、辦公用房外,還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、游泳池、停車場等建筑物,總計工程造價10億元,除廠房、辦公用房外的建筑設施工程造價2億元。假設當?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%。
  方案一:將所有建筑物都作為房產計入房產原值。應納房產稅=100000×(1-30%)×1.2%=840(萬元)。
  方案二:將游泳池、停車場等都建成露天的,在會計賬簿中單獨核算。應納房產稅=(100000-20000)×(1-30%)×1.2%=672(萬元)。
  由此可見,方案二比方案一少繳房產稅168萬元。
  二、降低租金收入的納稅籌劃
  房產出租的,房產稅采用從租計征方式,以租金收入作為計稅依據,按12%稅率計征。對于出租方的代收項目收入,應當與實際租金收入分開核算,分開簽訂合同,從而降低從租計征的計稅依據。
  案例2:甲公司擁有一寫字樓,配套設施齊全,對外出租。全年租金共3000萬元,其中含代收的物業(yè)管理費300萬元,水電費為500萬元。
  方案一:甲公司與承租方簽訂租賃合同,租金為3000萬元。應納房產稅=3000×12%=360(萬元)。
  方案二:將各項收入分別由各相關方簽訂合同,如物業(yè)管理費由承租方與物業(yè)公司簽訂合同,水電費按照承租人實際耗用的數(shù)量和規(guī)定的價格標準結算、代收代繳。應納房產稅=(3000-300-500)×12%=264(萬元)。
  由此可見,方案二比方案一少繳房產稅96萬元。
  三、利用稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃
  房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,不包括農村。在不影響企業(yè)生產經營的情況下,可將企業(yè)設立在農村,則可免繳房產稅。
  案例3:甲公司欲投資建廠,房產原值為10000萬元?,F(xiàn)有兩種方案可供選擇:一是建在市區(qū),當?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%;二是建在農村。假設該廠不論建在哪里都不影響企業(yè)生產經營。
  方案一:建在市區(qū)。應納房產稅=10000×(1-30%)×1.2%=84(萬元)。
  方案二:建在農村。免繳房產稅。
  由此可見,方案二比方案一少繳房產稅84萬元。
  四、計征方式選擇的納稅籌劃
  房產稅的計征方式有兩種,一是從價計征,二是從租計征。從價計征的房產稅,是以房產余值為計稅依據,即按房產原值一次減除10%-30%后的余值的1.2%計征。從租計征的房產稅,是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據,稅率為12%。企業(yè)可以根據實際情況選擇計征方式,通過比較兩種方式稅負的大小,選擇稅負低的計征方式,以達到節(jié)稅的目的。
  案例4:甲企業(yè)現(xiàn)有5棟閑置庫房,房產原值為2000萬元,企業(yè)經研究提出以下兩種利用方案:一是將閑置庫房出租收取租賃費,年租金收入為200萬元;二是配備保管人員將庫房改為倉庫,為客戶提供倉儲服務,收取倉儲費,年倉儲收入為200萬元,但需每年支付給保管人員2萬元。當?shù)胤慨a原值的扣除比例為30%。
  方案一:采用出租方案。應納房產稅=200×12%=24(萬元);應納營業(yè)稅=200×5%=10(萬元);應交城建稅及教育費附加=10×(7%+3%)=1(萬元)。共支出35萬元。
  方案二:采用倉儲方案。應納房產稅=2000×(1-30%)×1.2%=16.8(萬元);應納營業(yè)稅=200×5%=10(萬元);應交城建稅及教育費附加=10×(7%+3%)=1(萬元);應支付給保管人員2萬元。共支出29.8萬元。
  由此可見,方案二比方案一少支出5.2萬元。
     
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