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2009年5月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))以來(lái)，全國(guó)各地陸續(xù)開始土地增值稅的清算工作。在土地增值稅清算過(guò)程中，對(duì)于“土地出讓金的返還款”的處理引起了不少的爭(zhēng)議。
對(duì)于土地出讓金的返還或獎(jiǎng)勵(lì)，在賬務(wù)處理上，似乎沒(méi)有什么爭(zhēng)議，那就是將其歸屬于政府補(bǔ)助性質(zhì)，計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”，但稅法要求沖減土地成本。這就導(dǎo)致處理上的巨大差異。
會(huì)計(jì)規(guī)定為營(yíng)業(yè)外收入
根據(jù)營(yíng)業(yè)外收入的核算原則，營(yíng)業(yè)外收入主要包括：非流動(dòng)資產(chǎn)處置利得、非貨幣性資產(chǎn)交換利得、債務(wù)重組利得、政府補(bǔ)助、盤盈利得、捐贈(zèng)利得等。依據(jù)此規(guī)定，土地出讓金返還具有政府補(bǔ)助的性質(zhì)。
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)—— —政府補(bǔ)助》的第二章《確認(rèn)和計(jì)量》中，有關(guān)土地出讓金的規(guī)定有兩條。
第七條規(guī)定：與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計(jì)入當(dāng)期損益。但是，按照名義金額計(jì)量的政府補(bǔ)助，直接計(jì)入當(dāng)期損益。
第八條規(guī)定：與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)分別下列情況處理：(一)用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)費(fèi)用或損失的，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益。(二)用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用或損失的，直接計(jì)入當(dāng)期損益。
因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地出讓金返還款或政府給予的獎(jiǎng)勵(lì)款，是計(jì)入當(dāng)期損益還是確認(rèn)為遞延收益，應(yīng)看此項(xiàng)返還款與資產(chǎn)還是收益相關(guān)。按上述規(guī)定，最終計(jì)入當(dāng)期損益(營(yíng)業(yè)外收入)，而不是沖減“開發(fā)成本。
從房地產(chǎn)公司支付土地出讓金取得土地使用權(quán)這個(gè)特征看，土地出讓金返還款具備與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助特征，應(yīng)確認(rèn)為遞延收益。但是該土地使用權(quán)的使用壽命如何界定呢?由于房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)的使用壽命隨著房屋的銷售轉(zhuǎn)移而終止，因此土地出讓金返還款或獎(jiǎng)勵(lì)款應(yīng)在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計(jì)入當(dāng)期損益。
會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理規(guī)定：確認(rèn)的政府補(bǔ)助利得，借記“銀行存款”等科目，貸記遞延收益、營(yíng)業(yè)外收入等科目。
稅法規(guī)定應(yīng)直接沖減土地成本
對(duì)土地出讓金返還款或獎(jiǎng)勵(lì)款，稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定與財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定相沖突，稅務(wù)部門認(rèn)為是返還業(yè)務(wù)，應(yīng)直接沖減土地成本，而不適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)—— —政府補(bǔ)助(2006)》(財(cái)會(huì)〔2006〕3號(hào))的規(guī)定，作為營(yíng)業(yè)外收入進(jìn)行處理。比如在2010年度以來(lái)的土地增值稅清算過(guò)程中，根據(jù)發(fā)放的《土地增值稅清算手冊(cè)》的規(guī)定：納稅人取得的返還土地出讓金或與土地出讓相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)款應(yīng)沖減取得土地使用權(quán)支付的金額。
對(duì)應(yīng)納稅所得額來(lái)說(shuō)，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金行政事業(yè)性收費(fèi)政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2008〕151號(hào)文件)的規(guī)定：對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收 入總額中減除。由于政府土地返還款，不符合此規(guī)定，因此，不能作為不征稅收入在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。
但這并不意味著在年終所得稅匯算時(shí)，因土地出讓金返還形成的營(yíng)業(yè)外收入要計(jì)入應(yīng)納稅所得額計(jì)算應(yīng)交所得稅。也就是說(shuō)，土地款返還業(yè)務(wù)，無(wú)論企業(yè)會(huì)計(jì)上如何處理，所得稅征收管理上，可以直接沖減土地成本。(需要引起注意的是：如果計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，因企業(yè)所得稅匯算納稅調(diào)整事項(xiàng)表中沒(méi)有此類減項(xiàng)，則可能不得不交納企業(yè)所得稅。)同時(shí)還要注意：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生為獲取土地使用權(quán)的支出，應(yīng)以實(shí)際支付為前提，且取得合法有效的票據(jù)。合法票據(jù)包括：如果屬于轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)取得稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票;如果屬于出讓土地的應(yīng)取得《土地出讓專用收據(jù)》;對(duì)于軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓土地 的行為，必須開具稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票。
所以，如果企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工，應(yīng)按實(shí)際成本原則，對(duì)完工產(chǎn)品分?jǐn)偼恋爻杀?扣減土地出讓金返還款)，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
對(duì)于土地增值稅處理來(lái)說(shuō)根據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
由于稅收征管遵循實(shí)際發(fā)生原則，故這里的支付的地價(jià)款，應(yīng)為實(shí)際支付的價(jià)款，即土地增值稅清算時(shí)的土地成本應(yīng)該是扣除政府返還款之后的土地實(shí)際價(jià)款。
政府返還土地款或獎(jiǎng)勵(lì)款，沖減土地成本，在各地稅務(wù)機(jī)關(guān)具體文件解釋中多有明確規(guī)定。
比如：遼寧省大連市地方稅務(wù)局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》(大地稅函〔2008〕188號(hào))就規(guī)定：凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。
再如：青島地方稅務(wù)局《青島市土地增值稅清算管理辦法》(青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào))第二十二條規(guī)定：對(duì)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。
基層稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行土地增值稅清算管理時(shí)，一般將土地出讓金返還款直接沖減土地成本。
會(huì)計(jì)稅務(wù)處理差異帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)
A房地產(chǎn)公司2006年2月支付20000萬(wàn)元取得一項(xiàng)國(guó)有土地使用權(quán)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定，土地出讓金60%返還，2006年6月，A房地產(chǎn)公司收到財(cái)政部門返還的土地出讓金12000萬(wàn)元，該塊土地開發(fā)項(xiàng)目2006年當(dāng)年沒(méi)有形成銷售，假設(shè)在2007—2011年5年內(nèi)均勻開發(fā)并銷售。(以下單位均為“萬(wàn)元”)企業(yè)利潤(rùn)表部分項(xiàng)目如表1。
企業(yè)通行做法
會(huì)計(jì)處理如下：2006年6月收到土地出讓金返還款時(shí)一次性計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。
借：銀行存款12000
貸：營(yíng)業(yè)外收入12000
稅務(wù)處理如下：不沖減開發(fā)成本—— —取得土地使用權(quán)所支付的金額。
1.所得稅匯算企業(yè)收到的土地出讓金返還款全部納入2006年度應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納所得稅。
2006年-2011年共計(jì)交納企業(yè)所得稅=22000×33%+10000×33%+4×10000×25%=7260+3300+10000=20560(萬(wàn)元)。
2.土地增值稅清算企業(yè)計(jì)算的允許扣除的土地成本=20000×(1+20%)=24000(萬(wàn)元)。
因企業(yè)收到的“土地出讓金返還款”或獎(jiǎng)勵(lì)款，應(yīng)當(dāng)沖減“開 發(fā)成本—— —取得土地使用權(quán)所支付的金額”。
而稅法允許扣除的土地成本=(20000-12000)×(1+20%)=9600(萬(wàn)元)。
偷漏土地增值稅=(24000-9600)×30%=4320萬(wàn)元(按最低稅率計(jì)算)。
一次性計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”的處理結(jié)論為：2006—2011年累計(jì)交納企業(yè)所得稅20560萬(wàn)元，偷漏土地增值稅4320萬(wàn)元。
按遞延收益方式處理
會(huì)計(jì)處理如下：1.2006年6月收到土地出讓金返還款時(shí)
借：銀行存款12000
貸：遞延收益12000
2.2007年、2008年、2009、2010、2011年每年的賬務(wù)處理
借：遞延收益2400
貸：營(yíng)業(yè)外收入2400如表2。
稅務(wù)處理如下：1.所得稅匯算2006—2011年共計(jì)交納企業(yè)所得稅=10000×33%+12400×33%+4×12400×25%=3300+4092+124
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