QQ登錄
微博登錄
微信登錄
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（2006）規(guī)定，以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，應(yīng)按投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。當(dāng)企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能作出合理估計(jì)時(shí)，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
在稅收規(guī)定中，沒有投資性房地產(chǎn)的概念。所謂投資性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)就是以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物和土地使用權(quán)。對以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，按照稅法的規(guī)定可以計(jì)提折舊，計(jì)提的折舊允許在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
由于可見，對于以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的經(jīng)營租賃建筑物，在持有、處置過程中，會(huì)計(jì)處理與稅收處理存在差異，開展年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整。
案例
天宇房地產(chǎn)公司于2008年3月10日與嘉隆實(shí)業(yè)公司簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，將開發(fā)的A寫字樓出租給嘉隆實(shí)業(yè)公司使用，租賃期2年，每年租金240萬元。合同約定在每年的7月1日一次性收取租金。租賃開始日為2008年4月1日，此時(shí)寫字樓賬面開發(fā)成本為4500萬元，公允價(jià)值為4700萬元。該投資性房地產(chǎn)在2008年12月31日的公允價(jià)值為5000萬元，2009年12月31日的公允價(jià)值為5300萬元。2010年3月31日租賃期滿，公司收回投資性房地產(chǎn)，并在4月以5500萬元出售，出售款項(xiàng)已存入銀行賬戶。假定出售寫字樓的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅占收入的10%，房地產(chǎn)公司的上述業(yè)務(wù)應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)應(yīng)如何進(jìn)行納稅調(diào)整？（根據(jù)稅法規(guī)定，房屋建筑物的最低折舊年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值5%；企業(yè)所得稅稅率為25%.假設(shè)天宇公司每年會(huì)計(jì)報(bào)表利潤為1000萬元，除投資性房地產(chǎn)外無其他納稅調(diào)整事項(xiàng)）。
分析
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號(hào)）*9條和國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）第七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于經(jīng)營出租使用，不需要視同銷售，其會(huì)計(jì)與稅收處理無差異。
1.2008年會(huì)計(jì)處理
?。?）2008年4月1日，存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn)——A寫字樓（成本）47000000
貸：開發(fā)產(chǎn)品 45000000
資本公積——其他資本公積 2000000
?。?）從4月開始，根據(jù)配比原則，每月進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)：
借：預(yù)收賬款200000
貸：其他業(yè)務(wù)收入200000
借：其他業(yè)務(wù)支出 11000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——營業(yè)稅 10000
——城建稅 700
——教育費(fèi)附加 300
?。?）7月1日開具發(fā)票，一次性取得一年租金收入時(shí)：
借：銀行存款 2400000
貸：預(yù)收賬款 2400000
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅 120000
——應(yīng)交城建稅 8400
——應(yīng)交教育費(fèi)附加 3600
貸：銀行存款 132000
?。?）2008年12月31日，公允價(jià)值變動(dòng)300萬元（5000－4700）：
借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 3000000
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 3000000
2008年遞延所得稅分析（單位：萬元）
2008年納稅調(diào)整：①根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》第二十六條規(guī)定，企業(yè)對一次性收到的租金選擇按直線法在12個(gè)月內(nèi)確認(rèn)為當(dāng)期損益，當(dāng)年會(huì)計(jì)確認(rèn)收入180萬元，其他業(yè)務(wù)支出9.9萬元。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，固定資產(chǎn)出租取得的“租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”當(dāng)年稅收確認(rèn)收入240萬元，相關(guān)的營業(yè)稅金及附加13.2萬元全額在稅前扣除。②記入“資本公積”的200萬元不影響應(yīng)納稅所得額。③記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”的300萬元按稅法規(guī)定，應(yīng)納稅調(diào)減。④按稅法規(guī)定出租建筑物當(dāng)年可計(jì)提折舊142.50萬元（4500×95%÷20×8÷12）并在稅前扣除，調(diào)整后應(yīng)納稅所得額614.20萬元。
借：所得稅費(fèi)用 2500000（10000000×25%）
遞延所得稅資產(chǎn)——A寫字樓150000（600000×25%）
資本公積——其他資本公積500000 （200000
掃一掃微信，學(xué)習(xí)實(shí)務(wù)技巧
高頓網(wǎng)校特別提醒：已經(jīng)報(bào)名2014年財(cái)會(huì)考試的考生可按照復(fù)習(xí)計(jì)劃有效進(jìn)行！另外，高頓網(wǎng)校2014年財(cái)會(huì)考試高清課程已經(jīng)開通，通過針對性地講解、訓(xùn)練、答疑、?？?，對學(xué)習(xí)過程進(jìn)行全程跟蹤、分析、指導(dǎo)，可以幫助考生全面提升備考效果。
