阜陽(yáng)會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)建安企業(yè)稅收檢查應(yīng)對(duì)策略(一)

　　房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)仍然被國(guó)家稅務(wù)總局列為指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目，可謂年年榜上有名，國(guó)家稅務(wù)總局明確的指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目包括：

　?。?）房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)；

　?。?）承接出口貨物業(yè)務(wù)的貨代公司、報(bào)關(guān)公司（報(bào)關(guān)行）；

　　（3）資本交易項(xiàng)目；

　?。?）中介、培訓(xùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)；

　?。?）高收入者個(gè)人所得稅。

　　另外，房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)還屬于當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)稅源企業(yè)，無(wú)論國(guó)家稅務(wù)總局的專項(xiàng)檢查還是各地的專項(xiàng)檢查，檢查榜上有名怕是無(wú)法避免，唯有繼續(xù)努力，做好功課才好。

　　政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度2013年仍在加強(qiáng)，稅收仍是重要手段。最近，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）對(duì)通過(guò)稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了新要求。通知稱，稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。有專家解釋，很多媒體在報(bào)道這條消息時(shí)，把“按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)稅”稱為新規(guī)，誤導(dǎo)了大眾。但是不得不承認(rèn)，該政策傳遞的政策信息，*9時(shí)間即激起上海、北京、南京等一線城市強(qiáng)烈反應(yīng)，排隊(duì)過(guò)戶紛紛爆棚，如果說(shuō)這只是針對(duì)二手房市場(chǎng)個(gè)人所得稅的表象，那么由此所引起的市場(chǎng)連鎖反應(yīng)還是需要我們引起足夠重視，從陽(yáng)春三月各地的開(kāi)盤(pán)表現(xiàn)即可知房產(chǎn)市場(chǎng)依然很冷，春江水暖房不知。

　　納稅不需要理由，收入減少，不代表納稅可以減少，隨著形勢(shì)的變化，稅務(wù)檢查不斷由收入型檢查轉(zhuǎn)向執(zhí)法型檢查，一段時(shí)間的風(fēng)平浪靜不代表一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前后的安然無(wú)恙。筆者在樊劍英稅友匯QQ群和網(wǎng)友討論一個(gè)企業(yè)會(huì)計(jì)咨詢的政府土地返還的一個(gè)稅務(wù)處理問(wèn)題時(shí)，即看到一個(gè)問(wèn)題即出現(xiàn)很多不同的聲音，企業(yè)實(shí)際的情況更是千差萬(wàn)別，又有多少是我們?cè)?jīng)忽視或處理錯(cuò)誤的呢？

　　一、房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)所涉及的稅種

　　房地產(chǎn)業(yè)涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、防洪費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅等諸多稅費(fèi)。建筑安裝業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)一方面追求高額利潤(rùn)，渴望降低成本，另一方面對(duì)于企業(yè)所得稅、土地增值稅兩大稅種愛(ài)之深、痛之切，多年下來(lái)已經(jīng)不限于靠虛開(kāi)發(fā)票、假發(fā)票來(lái)增大成本了，通過(guò)建筑安裝企業(yè)的私下運(yùn)作提高房地產(chǎn)可扣除的計(jì)稅成本已非新聞，虛構(gòu)合同、虛增決算金額手段更具有隱蔽性，因此，通過(guò)不同渠道進(jìn)行稅務(wù)檢查往往更具有連帶性。

　　二、房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)征管現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)稅收屬于地稅部門(mén)的重要收入來(lái)源，是征管的重點(diǎn)行業(yè)，“營(yíng)改增”試點(diǎn)地區(qū)更為明顯，管轄范圍的集中使各地更能夠抽調(diào)精兵組建專門(mén)的房地產(chǎn)稅務(wù)管理所來(lái)提高征管水平和征管效果，管理力度得到了加強(qiáng)。近年來(lái)由于調(diào)控力度逐漸加強(qiáng)，較為冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)多少也影響到各地的稅源征收效果。從各地的反映情況看，基本上是把土地增值稅清算作為完成稅收任務(wù)的*9法寶，長(zhǎng)期沒(méi)有清算的項(xiàng)目開(kāi)始清算，多年沉淀的問(wèn)題逐一浮出水面，稅企博弈力度加大，筆者關(guān)注的一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅1800萬(wàn)元，最后因?yàn)榍逅惴桨傅淖兓髽I(yè)要申請(qǐng)退稅了。其次，對(duì)于完工項(xiàng)目的計(jì)稅成本開(kāi)始結(jié)算，通過(guò)對(duì)于計(jì)稅毛利的調(diào)整來(lái)加強(qiáng)企業(yè)所得稅的征收，項(xiàng)目未完工時(shí)按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率繳納所得稅，預(yù)計(jì)毛利率減去營(yíng)業(yè)稅率5%和土地增值稅預(yù)征率一般2%最后一般在3%~8%之間，還可以減去期間費(fèi)用，未完工期間納稅明顯不足，項(xiàng)目完工以房屋交付、竣工驗(yàn)收、初始產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)志，項(xiàng)目完工應(yīng)及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本，但是由于多種原因，企業(yè)結(jié)算并不完整。三是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的稅收問(wèn)題征管方面。商業(yè)開(kāi)發(fā)投資大，回報(bào)慢，招商壓力大，為擴(kuò)大招商規(guī)模所定下的售后回租、免租、合作開(kāi)發(fā)、合作經(jīng)營(yíng)等也存在著不少方案上的問(wèn)題。四是對(duì)于營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等方面所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的連帶檢查。房地產(chǎn)企業(yè)高管動(dòng)輒100萬(wàn)元的年薪，其納稅是否完整？超過(guò)12萬(wàn)元有無(wú)將全部收入年度納稅申報(bào)呢？另外，也能夠看到，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始注重稅務(wù)內(nèi)部控制，盡可能都在事前籌劃，筆者了解的一家房地產(chǎn)集團(tuán)，每月都有集中的稅務(wù)培訓(xùn)，這說(shuō)明企業(yè)內(nèi)部對(duì)于稅務(wù)內(nèi)控管理也在加強(qiáng)，通過(guò)自查手段補(bǔ)繳稅款的比例也在擴(kuò)大。

　　三、房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)主要涉稅問(wèn)題

　　從手段上來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)存在的主要稅收問(wèn)題有：

　　（一）企業(yè)所得稅和土地增值稅

　　1.銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的款項(xiàng)和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，隱匿收入。

　　2.銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不按規(guī)定確認(rèn)銷售收入，推遲實(shí)現(xiàn)銷售，造成少繳企業(yè)所得稅。

　　3.向特殊客戶銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取價(jià)款低于正常銷售價(jià)款未做納稅調(diào)整，例如某房地產(chǎn)企業(yè)以六折優(yōu)惠向當(dāng)?shù)啬愁I(lǐng)導(dǎo)親戚銷售商品房，某房地產(chǎn)企業(yè)老板以子女名義購(gòu)本公司商品房只象征性支付購(gòu)房款。

　　4.以自建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補(bǔ)償或以房抵債等應(yīng)視同銷售行為的，未按規(guī)定做納稅調(diào)整及正確申報(bào)納稅。

　　5.以銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款，未按規(guī)定確認(rèn)計(jì)稅收入。

　　6.以分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款，未按規(guī)定確認(rèn)計(jì)稅收入，例如合同約定12月1日收款，實(shí)際1月1日收款，12月1日未計(jì)收入。再如合同約定12月31日收款50萬(wàn)元，但客戶到期破產(chǎn)無(wú)力支付房款等情形。

　　7.銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入未按規(guī)定申報(bào)納稅，產(chǎn)品完工后未及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額。

　　8.收到政府土地返還款未正確計(jì)算收入少交企業(yè)所得稅和土地增值稅。

　　9.售后回租不按規(guī)定確認(rèn)收入或不按規(guī)定取得租金可扣除憑證直接沖減收入少繳企業(yè)所得稅。

　　10.虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)、虛增成本。

　　11.編造合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支開(kāi)發(fā)成本。

　　12.混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，減少轉(zhuǎn)為自用的或出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本或提前結(jié)轉(zhuǎn)成本等人為地造成利潤(rùn)向后推遲，少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。

　　13.混淆期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的列支范圍，擴(kuò)大土地增值稅扣除項(xiàng)目成本。

　　14.采取預(yù)估成本、預(yù)轉(zhuǎn)成本、按計(jì)劃成本結(jié)算、按比例法結(jié)算等手段增大商品房成本，造成少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。

　　15.取得不符合規(guī)定發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用，例如虛構(gòu)綠化成本、虛構(gòu)勞務(wù)成本，找地方*發(fā)票套現(xiàn)彌補(bǔ)非正常開(kāi)支等。

　　16.不按規(guī)定確認(rèn)清算項(xiàng)目和清算單位，造成成本混淆少清算土地增值稅。

　　17.土地增值稅清算應(yīng)區(qū)分不同產(chǎn)品類型核算的未按規(guī)定核算，減少清算稅額。

　　18.對(duì)于售價(jià)較高、毛利較高及成本不足的項(xiàng)目，以較低的應(yīng)稅所得率核定征收企業(yè)所得稅或以較低的核定征收率征收土地增值稅。

　　19.不同融資渠道融資所支付融資成本未取得符合稅法規(guī)定的扣除憑證或虛增融資成本，減少應(yīng)納稅所得額或增加土地增值稅扣除項(xiàng)目成本。

　　20.電視、家具等可移動(dòng)設(shè)施計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目成本少清算土地增值稅。

　　21.不合理工資列支和三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)未作調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅；應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用工資、福利費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用調(diào)劑土地增值稅扣除項(xiàng)目成本，少清算土地增值稅。

　　22.采用不同會(huì)計(jì)科目列支實(shí)際業(yè)務(wù)為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)或贊助費(fèi)、禮品支出未按規(guī)定納稅調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅。

　　23.借給關(guān)聯(lián)方的資金不收取利息，未作納稅調(diào)整，

 　　　　

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