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造成少繳企業(yè)所得稅。
24.列支與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的費(fèi)用。
25.報(bào)銷企業(yè)股東的個(gè)人和家庭生活費(fèi)用。如個(gè)人的電話費(fèi)、水電費(fèi)、交通費(fèi)、餐飲費(fèi)、家用電器、服裝、高檔消費(fèi)品等。
26.發(fā)生的辦公用品、會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)等費(fèi)用沒(méi)有明細(xì)清單或相應(yīng)記錄，存在虛列行為。
?。ǘI(yíng)業(yè)稅
1.預(yù)收售房款、定金、押金、保證金等不及時(shí)入賬或掛“其他應(yīng)付款”等往來(lái)賬，未按時(shí)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
2.商品房抵建筑工程款，以房抵債，直接減少“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”未按規(guī)定申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。
3.代收代付的價(jià)外費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)等掛“其他應(yīng)付款”等往來(lái)賬，未申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。
4.出租房屋、車位、商鋪未按規(guī)定繳納相應(yīng)稅款。
5.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未按規(guī)定申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。
6.銷售給內(nèi)部職工和關(guān)聯(lián)方商品房，銷售價(jià)格明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由，申報(bào)時(shí)未作納稅調(diào)整。
7.關(guān)聯(lián)方之間將商品房無(wú)償贈(zèng)與、無(wú)租使用，申報(bào)時(shí)未作納稅調(diào)整。
8.取得非金融單位的利息收入直接沖減 “財(cái)務(wù)費(fèi)用”未按規(guī)定申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。
9.銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為（精裝房）將收取的裝修及安裝設(shè)備費(fèi)用沖減安裝成本，未全額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
10.售后返租等銷售行為，沖減租金未全額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
11.分解售房收入，將部分售房款不開(kāi)發(fā)票，隱匿收入。
12.按揭銷售，在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后作“短期借款”。
13.在包銷過(guò)程中，采用開(kāi)發(fā)商按實(shí)收開(kāi)票，包銷商再開(kāi)收據(jù)收現(xiàn)金，造成三方偷稅。
14.地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、地面停車位等，對(duì)外銷售時(shí)，不開(kāi)發(fā)票，隱匿收入。
?。ㄈ﹤€(gè)人所得稅
1.發(fā)放工資、獎(jiǎng)金，支付集資利息，未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。
2.股東分紅或利潤(rùn)分配增加股東個(gè)人投資額，未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。
3.為職工個(gè)人購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)，未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。
4.在福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等科目中支付給個(gè)人的應(yīng)稅項(xiàng)目，未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。
5.公司管理人員在兩處以上取得收入，未按規(guī)定合并申報(bào)。
6.員工的旅游費(fèi)未并入個(gè)人收入按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。
7.在“應(yīng)付工資”等科目為員工支付個(gè)人所得稅，未按含稅金額計(jì)算。
8.私車公用發(fā)放的交通補(bǔ)貼未按規(guī)定計(jì)算個(gè)人所得稅。
9.職工低價(jià)購(gòu)房未按規(guī)定計(jì)算個(gè)人所得稅。
10.樓盤(pán)促銷活動(dòng)贈(zèng)送禮品未按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。
11.股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓未按規(guī)定申報(bào)繳納個(gè)人所得稅。
12.報(bào)銷企業(yè)股東的個(gè)人和家庭生活費(fèi)用。如個(gè)人的電話費(fèi)、水電費(fèi)、交通費(fèi)、餐飲費(fèi)、家用電器、服裝、高檔消費(fèi)品等未扣繳個(gè)人所得稅。
?。ㄋ模┢渌惙N
1.建筑安裝合同、租賃合同、廣告合同、設(shè)計(jì)合同、保險(xiǎn)合同、銀行借款合同未按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅。
2.實(shí)收資本、資本公積未繳少繳印花稅。
3.取得土地使用權(quán)，在開(kāi)發(fā)期未按規(guī)定及時(shí)申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
4.公司自用房及出租房租金收入未按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。
四、納稅健康自查思路及方法
大型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部分工一般較為明確，所謂“馬路警察，各管一段”，盡管公司項(xiàng)目資料齊全，但是財(cái)務(wù)人員能搜集到全部的項(xiàng)目信息也非易事，即便聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)，短時(shí)間內(nèi)也未必能夠十分清楚企業(yè)復(fù)雜的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此，企業(yè)納稅健康檢查筆者提供一些建議如下。
?。ㄒ唬┆?dú)立自主，立足崗位，做好資料收集工作。
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的法律憑證、會(huì)計(jì)憑證、稅務(wù)憑證較多，從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，要盡可能按照“三證統(tǒng)一”的原則對(duì)于企業(yè)每一階段的書(shū)面及電子信息資料搜集齊全，分門別類，做好歸檔，對(duì)于經(jīng)常會(huì)用到的憑證，別怕費(fèi)紙，該復(fù)印的多復(fù)印些放起來(lái)，早晚有用，銀行貸款要用到，稅務(wù)檢查一樣要用到。例如：立項(xiàng)證明、平面圖、土地使用證、土地出讓金票據(jù)、契稅證明、建設(shè)土地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、工程施工許可證、預(yù)售許可證、房屋產(chǎn)權(quán)證、每一期間的銷售明細(xì)表、傭金計(jì)算明細(xì)表、房屋交付記錄，大額合同、大額發(fā)票清單、預(yù)決算書(shū)、租賃合同、投資協(xié)議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等等。這種跨部門的資料搜集工作費(fèi)時(shí)費(fèi)力，不做不行，即便你有能力聘請(qǐng)一個(gè)高級(jí)財(cái)稅專家，這些資料一樣要自己提供，財(cái)務(wù)算是牽一發(fā)而動(dòng)全身，早做早受益。
?。ǘ┒鄿y(cè)算、多分析、案頭工作很重要
資料搜集只是*9步，搜集過(guò)程中即要驗(yàn)證“三證”是否統(tǒng)一，規(guī)劃證面積與實(shí)際銷售面積不一致的經(jīng)常發(fā)生，施工合同決算金額超出原合同金額的也不是不正常，計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的并非都取得了發(fā)票，取得了初始產(chǎn)權(quán)證苦于發(fā)票不全不愿結(jié)算計(jì)稅成本的也大有人在，嫌繳稅多找建筑公司補(bǔ)開(kāi)發(fā)票的也有。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性需要企業(yè)有專業(yè)的人員沉下心來(lái)對(duì)于完工項(xiàng)目認(rèn)真分析，項(xiàng)目啟動(dòng)要測(cè)算，完工仍然要測(cè)算，測(cè)算重點(diǎn)有所差別，完工后更多測(cè)算的是企業(yè)所得稅、土地增值稅。清算方案很重要，最后的關(guān)頭方案選擇錯(cuò)誤往往損失大額的稅金。
（三）自查補(bǔ)稅出路*4
房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，想晚繳稅款用用資金不足為怪，該交的還是要交，稅務(wù)檢查可以分為稽查、評(píng)估、輔導(dǎo)、自查，對(duì)于經(jīng)納稅健康檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，“知錯(cuò)就改，善莫大焉”，主動(dòng)自查補(bǔ)稅*4，自查的重點(diǎn)可以參照本文所列舉的房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅手段，當(dāng)然并非全部。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)找出自己的薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改正，能力不足的話，不妨找個(gè)稅務(wù)顧問(wèn)來(lái)指導(dǎo)。
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