QQ登錄
微博登錄
微信登錄
一、房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的主要手段
?。ㄒ唬├?ldquo;土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)其取得的征地補(bǔ)償費(fèi)亦不征收土地增值稅”的相關(guān)規(guī)定，將土地歸還給國(guó)土部門(mén)再出讓而偷逃稅款。
?。ǘ┩ㄟ^(guò)與外單位合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，利用“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定而偷逃稅款。
?。ㄈ?ldquo;拆一還一”回遷戶(hù)未依成本價(jià)計(jì)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊有居民點(diǎn)采用原住戶(hù)在“拆一還一”的基礎(chǔ)上增加的面積依市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售的方法取得土地使用權(quán)，對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)?；剡w時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)“拆一還一”等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計(jì)算并繳納營(yíng)業(yè)稅。
（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”的名義取得土地，并按實(shí)際支付價(jià)款記入“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”。然后設(shè)法改變土地用途，對(duì)土地重新進(jìn)行評(píng)估增值。在對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，以土地的評(píng)估價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本，虛增開(kāi)發(fā)成本。例如，我們?cè)趯?duì)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地使用稅繳納情況進(jìn)行檢查時(shí)，土地確認(rèn)成交書(shū)上出讓金額為3100萬(wàn)元，公司財(cái)務(wù)入帳土地成本為7000萬(wàn)元。經(jīng)核實(shí)，7000萬(wàn)元為土地評(píng)估價(jià)。原是該公司股東以個(gè)人名義以3100萬(wàn)元從政府取得土地，后成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)入帳為土地成本，虛增了開(kāi)發(fā)成本。
（五）虛增前期工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)人為地增加項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、“三通一平”等費(fèi)用；隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)；將自行開(kāi)發(fā)的辦公用房、售樓部工程的建設(shè)成本也計(jì)入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本中，從而增加開(kāi)發(fā)成本，減少利潤(rùn)。
?。╅_(kāi)發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車(chē)位等各種房產(chǎn)自用，未申報(bào)房產(chǎn)稅；用于出租取得的收入不申報(bào)營(yíng)業(yè)稅及附加稅款而偷逃稅。如某公司將其開(kāi)發(fā)未出售的商業(yè)層出租給一休閑會(huì)所，從事經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)休閑。雙方協(xié)議每月租金為1.5萬(wàn)元，全年合計(jì)18萬(wàn)元。年終時(shí)，該公司以租金抵頂在該休閑會(huì)所的消費(fèi)，將收取的租金借記“應(yīng)收帳款” ，貸記“內(nèi)部往來(lái)”；在會(huì)所發(fā)生消費(fèi)時(shí)借記“內(nèi)部往來(lái)”，貸記“應(yīng)收帳款”，兩往來(lái)科目相抵沖，就隱匿了租金收入。
?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于投資、抵債、作固定資產(chǎn)自用、職工福利等，只按成本價(jià)作為存貨減少帳務(wù)，而未作視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)帳務(wù)處理的規(guī)定申報(bào)營(yíng)業(yè)稅及附加稅。在對(duì)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行納稅檢查時(shí)，檢查人員在核實(shí)售樓部和財(cái)務(wù)部門(mén)的相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)售樓部的商品房的結(jié)存數(shù)比財(cái)務(wù)部登記的結(jié)存數(shù)少了6套。經(jīng)詢(xún)問(wèn)，財(cái)務(wù)人員解釋?zhuān)@6套住房用于抵頂施工單位的工程款，而未作銷(xiāo)售處理。財(cái)務(wù)人員提供了該公司與施工單位簽訂的《抵債協(xié)議》，6套房協(xié)議售價(jià)為100.8萬(wàn)元。
（八）隱匿經(jīng)營(yíng)收入偷逃稅款。
1、將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車(chē)位、地下室、閣樓、公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入。
2、將取得的商品房銷(xiāo)售收入或取得的銀行按揭購(gòu)房款長(zhǎng)期掛“預(yù)收賬款”，或“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付賬款”等科目，不按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
3、將購(gòu)房者從銀行取得的按揭收入以“銀行貸款”的名義轉(zhuǎn)入“短期借款”、“長(zhǎng)期借款”科目。通過(guò)銀行過(guò)渡賬戶(hù)集中轉(zhuǎn)賬，造成貸款的假象。
?。ň牛┰阡N(xiāo)售時(shí)以收據(jù)代替發(fā)票，甚至不開(kāi)收據(jù)，或使用假發(fā)票、白紙條入帳等方法偷逃稅款。
?。ㄊ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)借來(lái)的民間資金，未按規(guī)定代扣代繳借款人的個(gè)人所得稅（利息所得）；對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中簽定的拆遷補(bǔ)償合同、建設(shè)勘測(cè)合同、水電安裝合同等，未按規(guī)定申報(bào)印花稅。
二、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的成因分析
（一）部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏納稅意識(shí)。為了追求*5利潤(rùn)，獲得更多收益，房地產(chǎn)商往往通過(guò)各種方式偷逃稅款。
?。ǘ┴?cái)務(wù)核算不規(guī)范、財(cái)務(wù)人員政策水平低。多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)大多數(shù)是原來(lái)商業(yè)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)方面財(cái)務(wù)人員，對(duì)過(guò)去從事會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)和稅收政策比較了解，但對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，企業(yè)會(huì)計(jì)制度，收入和成本費(fèi)用的真實(shí)性、合法性、成本扣除規(guī)定等會(huì)計(jì)核算方式不熟悉、不了解。
?。ㄈ┒愂照叨唷⒆兓?。房地產(chǎn)業(yè)在諸多環(huán)節(jié)中共涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、車(chē)船使用稅、契稅等十幾種稅（費(fèi)），政策多、變化快，有時(shí)在執(zhí)行中缺乏可操作性。
?。ㄋ模┒悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為力度不夠，客觀上為房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款提供了機(jī)會(huì)。首先，稅務(wù)機(jī)關(guān)與其他行政管理部門(mén)之間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息交流較少，自身也不具備收集相關(guān)信息的手段，無(wú)法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有效地參與管理和監(jiān)控，客觀上給了房地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅款的機(jī)會(huì)。其次，稅務(wù)人員在查處涉稅案件過(guò)程中受到各種因素干擾，以補(bǔ)代罰、以罰代刑，導(dǎo)致行政處罰力度低。
?。ㄎ澹┥娑愋畔㈦y以實(shí)現(xiàn)資源共享。部門(mén)之間協(xié)調(diào)配合缺乏合力，信息交換不夠同步，稅務(wù)管理部門(mén)無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從計(jì)劃執(zhí)行、合同簽定、工程進(jìn)度、銷(xiāo)售收入、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等環(huán)節(jié)進(jìn)行全程監(jiān)控。對(duì)銀行辦理個(gè)人購(gòu)房按揭貸款的支付時(shí)間和數(shù)額難以及時(shí)掌握，致使大量稅款無(wú)法及時(shí)入庫(kù)。
?。╊A(yù)售款票據(jù)使用不規(guī)范。大多數(shù)企業(yè)開(kāi)發(fā)前期基本使用的是自印的收款收據(jù)，企業(yè)為了從自身的利益出發(fā)，對(duì)使用發(fā)票的管理不規(guī)范，削弱了“以票控稅”的作用。
三、治理對(duì)策
?。ㄒ唬┘哟蠖惙ㄐ麄髁Χ?。增強(qiáng)稅法宣傳的時(shí)效性。加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策的宣傳力度，利用印制宣傳資料、宣傳標(biāo)語(yǔ)、稅企懇談會(huì)、送政策上門(mén)、納稅輔導(dǎo)上門(mén)、組織定期培訓(xùn)涉稅業(yè)務(wù)、溝通征納關(guān)系等方式，大力開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)稅收政策、辦稅流程、發(fā)票開(kāi)具、涉稅事項(xiàng)、申報(bào)受理、稅款繳納等方面進(jìn)行有針對(duì)、有重點(diǎn)地宣傳和咨詢(xún)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征納環(huán)境。
?。ǘ┘訌?qiáng)與各部門(mén)間的合作，加強(qiáng)稅源控管。稅務(wù)部門(mén)要與計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門(mén)建立信息傳遞制度，掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門(mén)核實(shí)情況。稅務(wù)人員只有通過(guò)實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。
（三）改進(jìn)稅收征管手段，提高管理效率。認(rèn)真開(kāi)展房地產(chǎn)稅收稅源摸底工作，切實(shí)做到項(xiàng)目清、房源清、稅源清、資料齊，分工細(xì)、責(zé)任明確。一是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行全面清理，按行業(yè)、分類(lèi)別建立征管臺(tái)賬，加強(qiáng)稅務(wù)登記及項(xiàng)目登記的管理。二是強(qiáng)化內(nèi)部管理，積極探索崗責(zé)體系、能崗體系、績(jī)效評(píng)價(jià)體系，努力堵塞征管漏洞。三是管死發(fā)票開(kāi)具關(guān)。嚴(yán)格要求房地產(chǎn)行業(yè)在向用戶(hù)收取訂金、預(yù)售房款時(shí)使用地稅局的預(yù)收票據(jù)。
（四）強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稽查，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度。建立房地產(chǎn)行業(yè)良好的納稅秩序，稅務(wù)部門(mén)除了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的監(jiān)控外，還應(yīng)采取針對(duì)性的措施，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款行為的查處力度。一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的選案工作，提高選案的準(zhǔn)確性?；椴块T(mén)通過(guò)對(duì)征管部門(mén)和房地產(chǎn)審核小組提供資料的分析，有選擇
掃一掃微信，學(xué)習(xí)實(shí)務(wù)技巧
高頓網(wǎng)校特別提醒：已經(jīng)報(bào)名2014年財(cái)會(huì)考試的考生可按照復(fù)習(xí)計(jì)劃有效進(jìn)行！另外，高頓網(wǎng)校2014年財(cái)會(huì)考試高清課程已經(jīng)開(kāi)通，通過(guò)針對(duì)性地講解、訓(xùn)練、答疑、?？?，對(duì)學(xué)習(xí)過(guò)程進(jìn)行全程跟蹤、分析、指導(dǎo)，可以幫助考生全面提升備考效果。
